“5·17”新政满月,楼市预期改善、以价换量延续

来源：新京报

一个月前的5月17日，央行发布一揽子“救市”政策：首付比例最低降至15%，取消商业贷款利率下限、下调住房公积金贷款利率、设立3000亿元保障性住房再贷款支持地方国企收购存量商品房。

如今新政“满月”，政策落地情况如何？对于楼市产生了怎样的效果？在后续的政策松绑与市场发展上，又有哪些空间？

新政明显提升市场活跃度，成交量有所上升

“我把那个房子买了，交了定金。”苏冉（化名）第一时间将消息告诉了记者，“价格合适、楼层合适、离工作单位的距离也合适，我们只看了一次就定了。”

苏冉告诉记者，她和老公今年3月9日开始看房，断断续续看了六七十套房子，根据其预算，最早计划在朝阳区购买，后来看着看着就发现能够在海淀上车了。“4月初，我们看了一套房子，位于4层，次卧有遮挡，当时中介说大概450万能成交，我们考虑到楼层不方便老人、价格还是有点高，就没买。这次定下了同小区同户型的房子，总价410万元，不仅楼层好，价格也更合适。”

“我们也纠结房价会不会下跌，但因为是刚需，只要不是暴跌就在接受的范围内。”苏冉如是说。

宽松的政策空间、持续调整的二手房价格，像苏冉这样低价“上车”的大有人在。这也是部分城市二手房市场的缩影，价格持续震荡，买方与卖方博弈之下，“以价换量”成为主流。

国家统计局刚刚发布的5月份数据显示，商品房销售面积环比4月上涨12.2%，但同比下调了16%。

在价格方面，5月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.7%，降幅比上月扩大0.1个百分点。其中，北京、广州和深圳分别下降1.1%、1.4%和0.8%，上海上涨0.6%。二三线城市新建商品住宅销售价格环比分别下降0.7%和0.8%，降幅均比上月扩大0.2个百分点。

“5·17”新政后，可以明显地看到，多个城市部分新房项目到访量、成交量以及二手房带看量、网签量均有增长，市场情绪也明显提升。

根据中指研究院数据，5月27日-6月9日，重点50城新房周均成交面积较5月增长24.0%，较去年同期下降22.3%，受去年基数下降影响，同比降幅较5月继续收窄。

二手房方面，中指研究院数据显示，5月份，业主“以价换量”带动百城二手住宅价格继续下探，二手房成交规模维持一定水平。6月3日-6月9日，重点11城二手房成交量同比连续三周增长，上海、深圳、杭州等城市政策效果明显。

中国社会科学院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华表示，政策之下，成交量有所上升，但以价换量态势还没有发生转变。

中原地产华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦认为，“5·17”新政明显提升了市场活跃度，但整体效果略低于预期。“5·17”新政是中央发布的一系列组合拳，力度可以说是历年之最，市场信心出现了明显的回升。因此，政策发布后，市场快速有了反应，成交明显上涨。其中，以一线、新一线表现突出，市场反应速度、成交增幅都居前，相对来说三四线表现则较为平淡。从项目表现看，核心热点刚需区域楼盘表现较好，当然价格是重点，存量高企之下，客户选择多，折扣大、性价比高的楼盘才能热销，非热点区域去化表现一般。

政策加快落地，部分银行开始“内卷”房贷利率

央行“5·17”新政，力度之大可谓史诗级别。此后，各地陆续跟进。

据新京报不完全统计，截至目前，全国各大城市基本已经按照央行精神将首套房、二套房首付比分别下调至不低于15%、25%，均取消利率下限；公积金方面，首套、二套利率也调整到位。

其中，上海、深圳则根据“一城一策”进行差别化调整。首付比方面，上海首套房、二套房分别下调至20%、35%/30%，深圳下调至20%、30%。利率下限方面，两个城市首套房均调整至LPR（贷款市场报价利率）-45BP（基点）；二套房方面，上海是LPR-5BP或者LPR-25BP，深圳是LPR-5BP。

随着利率下限的取消或下调，地方银行在商业贷款利率方面也同步调整。贝壳研究院数据显示，5月份，百城首套房平均商贷利率降至3.45%，二套房平均利率降至3.90%，分别较上月下降12BP、26BP。百城二套房平均利率自2019年以来首次进入“3字头”。

据新京报记者调查，目前，部分银行在房贷市场份额上的争抢也非常“内卷”。佛山有银行首套房贷利率最低能做到3%，二套房3.05%，在广州、厦门，首套房贷利率最低可以做到3.15%。

“收储”存量商品房用于保障房，3000亿资金够吗？

此外，为了去库存，央行设立3000亿元保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，预计将带动银行贷款5000亿元。

在地方落地上，惠州、广州增城、杭州临安、苏州、昆明、楚雄州、大理州等部分地区推进“收储”商品房。

3000亿资金够不够？在邹琳华看来，3000亿或5000亿元有一定的稳定市场的效果，但是如果想改变市场趋势，还需要更多的资金支持。

华夏新供给经济学研究院创始院长、财政部财政科学研究所原所长贾康认为，这开了个头，会带动其他资金的入场。在运行中，如果有必要，再做加码也不是不可能。“这件事情，更多体现了认识上的进步，多年的双轨统筹迈向一个非常‘实’的社会政策托底的落地阶段，货币供给在政策指导下的特殊处理，是首先保障住有所居中托底这部分的落实。”

中国民营经济研究会副会长任泽平公开表示，收储存量商品房用于保障房迈出了重要而正确的一步，3000亿再贷款是第一步，未来需要3万亿以上的住房银行，建立大规模住房保障体系，解决优质房企流动性和地方财政压力，缓释金融风险，改善民生，一举多得。

6月12日，中国人民银行在济南市召开保障性住房再贷款工作推进会，调研推广前期租赁住房贷款支持计划试点经验，部署保障性住房再贷款推进工作。中国人民银行货币政策司司长邹澜表示，保障性住房再贷款额度3000亿元，先到先得，未来可以根据执行情况和需要再调整完善。

下半年或延续此前趋势，政策力度有望再升级

上半年即将结束，下半年即将开始，对于接下来的政策调整方向以及楼市走势，郑叔伦表示，今年政策频繁，上半年成交明显好转，特别是二手房成交出现明显上涨，新房表现一般。预计下半年依然会延续这一走势，只不过成交会随着政策的变化而上下波动。

“楼市的关键问题是信心问题，归根结底是经济问题。近几年外围形势严峻，国内经济形势不佳，就业、收入等预期不足，居民投资、消费意愿不高。什么时候见底，要看外围环境什么时候改善，经济什么时候能够企稳。”郑叔伦如是说。

需要指出的是，“救市”依然需要强有力的政策。6月7日，国常会对房地产作出新部署，着重强调“去库存”。在业内人士看来，政策力度有望进一步升级，目前部分城市在政策调整上仍有空间。

诸如在信贷层面，截至目前，核心城市中仅剩北京尚未落地“5·17”新政。中指研究院称，当前全国房地产市场仍有调整压力，亟须通过核心城市，特别是一线城市市场好转来稳定预期，在此背景下，北京有必要加快落实“5·17”相关政策，推动市场修复。

而在限制性措施退出上，目前仅剩北京、上海、深圳、广州、天津等城市仍保留着不同程度的限购。在邹琳华看来，限制性措施还应进一步放宽。

■ 观点

贾康：新政有助提升楼市景气度

（华夏新供给经济学研究院创始院长、财政部财政科学研究所原所长）

对于“5·17”效果，贾康表示，我国房地产市场供求关系已经发生重大变化，新政之下的效果，不会像原来大家预期的那么明显，但肯定有助于提升楼市景气度，一线以及一些二线城市市场成交量放大，部分楼盘销售趋向旺盛。但是中国楼市不能一概而论，一部分地方对于政策反应敏感些，一些地方迟钝一些。有存量要消化、以买方市场为主的地方，市场反应的动作肯定较慢，前景被人们看好的中心城市，市场反应就较快。

贾康进一步指出，事实上，开发商是非常敏感的，前段时间，杭州、厦门和宁波同日诞生三个高价“地王”，说明在获认可的有发展前景的中心区域，极度谨慎的开发商对于看准了的地块，还是该出手时就出手，这一迹象已经体现出来了。

新政之下市场预期发生了多大的变化？贾康认为，预期方面的变化是很清晰的，但不是一个板块的变化，冰火两重天格局下是很分散的。符合一线风向标城市带动二线省会城市以及一些被看好城市的推进过程，中国房地产市场要筑底回稳再回暖，一定是一个波动的、有差异的、相对缓慢的过程。

下半年即将到来，市场将如何走？贾康表示，上半年房地产市场有些地方已有明显向好的迹象与表现，结构上看也有明显的差异。对于未来的表现，如果进行粗线条展望，下半年会大体上延续上半年的势头。因为，整个宏观经济的趋势，在客观条件支撑与主观努力之下，大概率是向好的。房地产市场也会随着这个大概率，下半年在下滑过程中继续筑底企稳，但是肯定会有明显的区域差异化。

对于接下来的房地产政策调整，贾康认为，如果全部取消限购措施，符合更健康的市场经济客观要求。但大的框架是，结合住有所居、双轨统筹，保障房托底正在抓紧做，这个底如果托好，商品房轨道上的行政手段完全取消都是值得期待的。具体像北京采取小步走的方式调整政策，是有道理的，确实还有调整空间，但一下子全放开，担心冲击波太大。深圳楼市曾全国领涨，也曾急速下跌，现在行政手段在做减法时，或与北京类似，不会一下子全部撤掉。