三马新项目面世(贵阳楼市周报11.11-11.15)

来源：樾筑

贵阳楼市周成交榜

据贵州省房协统计数据，2024年11月8日至11月14日，贵阳主城六区住宅网签金额榜单中：

许久不见的首钢贵州之光重上榜首。

南明区台柱铁建城位列第二。

观山西老熟人龙湖舜山府排名第三。

其后分别是电建云岩赋、龙湖天曜、建发金融北城、远大观山府、洋浦觀山玉、中海印龙泉和中铁阅山湖等项目。

在经历了11月首周的低迷之后，上周贵阳楼市果然又继续朝着回稳的方向去了，看来此前我等推新的判断还算有点道理。

还是那句话，预计11月份贵阳楼市的表现，至少在年内称不上差。

而从上周在榜项目来看，目前贵阳住宅市场，改善需求相较此前会更为强劲一些，尤其是在部分项目推售现房、准现房后。

其中远大观山府、中海印龙泉、云岩吾悦广场，都是单价较高的此类代表。

而在这些改善需求之外，相对更刚需的群体，则仍然会选择性价比更高的项目。

比如铁建城、龙湖舜山府、龙湖天曜、众恒观山云墅、天瀑学府，以及誉鹭湖等项目，都是市场公认的，高性价比项目。

当然了，除开以上二元化明显的项目之外，榜单上还有一些“另类”的项目，也成为了购房者们心目中的可靠之选。

其一，自然是洋浦觀山玉，其二，则为建发金融北城。这两个项目，都是保价保得比较到位的项目。

脱离具体居住需求来看的话，现在能畅销的项目，要么是现房、准现房在售，要么是性价比要足够高，要么是售价能给稳住。

总之，至少得让购房者，在某些方面能获得相对更多的，安全感。

1、三马上新83万方大盘

近日，贵阳投控置业在三马片区打造的83万方新盘——投控花漾云岩项目正式面世。

据悉，投控花漾云岩项目该地块位于云岩区三马金鸭社区金鸭村，北至马王路，西至远洋、中粮项目，南至规划道路，东至规划道路，总建面83万方。

项目首期由ABC三个地块组成，建面315543.92平米，住宅户数2180户，地下车位1753个，配建一所12班小学及一所12班幼儿园。

户型产品方面，项目首期推售建面95、115和128平米三种户型。

其中，95和115户型，可以看做是投控观山怡璟项目的微调版。

95户型的厨房采光变得更好了，而115户型的静区房间则变得更为规整了，动静分离上也做得更为合理。

至于128户型，则可以看做是115户型PROPLUS版。

在与115户型布局基本一致的情况下，128户型的主卧和起居空间都更加充裕。

总体来看，就产品方面来看，投控花漾云岩首期还是比较令人满意的，考虑到户型布局在此前已受到市场认可，当下做的微调完全符合逻辑。

据了解，当前项目的吹风价在9500-10500元/平米，结合项目相对不错的区位优势，个人认为项目还是具备不错吸引力的。

2、观山湖“新恒基地块”挂牌，临近誉鹭湖项目

11月11日，据贵阳市公共资源交易中心公告，原“新恒基地块”，即52011520240041号地块挂牌入市。

据悉，该地块位于观山湖区黔灵山路与贵遵路交叉口东北侧，实际出让面积52824.25平米，规划用途为居住兼容商业，其中零售商业用地2641.21平米，普通商品住宅用地50183.04平米。

地块规划指标为容积率大于1.0、小于等于2.5，建筑密度≤30%，绿地率≥30%。

地块起始总价为39618.1875万元，计算起始楼面价约为3158元/平米。

拿地条件方面，地块要求竞得人在签订出让合同时，与观山湖区同步签订《观储-2024GS-04（新寨村南侧）地块公建配套设施同步规划、同步建设、同步交付监管协议》。

竞得人需按相关规定落实教育配套问题，同时按照规划设计要求在地块内配建9班幼儿园。

此外，竞得人还需按照规划设计规范出资配建地块涉及公建配套设施。

区位条件方面，地块具备一定优势，周边三公里内配套资源齐全，与1号线白鹭湖站步行距离也在400米以内。

不过目前，地块周边城市界面和基础便利性相对稍差，需要时间改善。

根据2018年贵阳市自然资源和规划局的相关公示信息，本次挂牌的地块，即为原新恒基项目用地的一部分。

而从拿地条件来看，该地块目前很可能已有相匹配的意向企业。

不知道该地块最终是会由新恒基来摘牌，还是会迎来“新东家”。

最终答案如何，还得等到12月13日才能知晓了。

3、提升贷款额度，支持代际互助，贵阳公积金再出“大招”政策

贵阳贵安公积金再现政策“大招”，支持楼市止跌回稳。

11月11日，贵阳市住房公积金管理中心就《住房公积金促进贵阳贵安房地产市场止跌回稳的九条措施（征求意见稿）》向社会公开征求意见。

这里，我结合九条措施的具体政策内容，为大家做相关政策要点解读。

一、提高住房公积金最高贷款额度。将公积金最高贷款额度由80万元提高至100万元，多子女家庭由100万元提高至120万元。

这则政策很直白，就是提升公积金贷款额度。

不过需要注意的是，由于此前，贵阳贵安公积金贷款已不再区分单双职工家庭，因此本次实施的政策，在这方面也会得到延续。

换句话说，现在无论是单、双职工家庭（甚至是单人购房），公积金贷款额度均可以达到100万元。

二、支持住房公积金购房首付款代际互助。缴存人在贵阳贵安购买自住住房，其本人及配偶的父母、子女在本市无未结清住房公积金贷款的，可提取公积金支付缴存人购房首付款。

这条政策有两个要点需要注意。

一是可进行首付款代际互助的人，除贷款人本人的父母或子女外，也包含其配偶的父母或子女。

打个比方，我要公积金贷款买房，但首付不够，这时候我可以让我的父母、我老婆的父母、我的子女或我老婆的子女（二婚情况下）任意一方，在无未结清公积金贷款的前提下，提取他们的公积金来帮助我凑首付。

不过由于针对同一套住房只能提取一次，因此如果上述任一方已提取公积金来帮我凑首付了，那其他方就不能再提取公积金来帮我了。

二是这个首付代际互助政策，不仅支持购置新房，同时也支持购置二手房，因此二手房购房者，也不要错过该政策的红利。

三、支持提取住房公积金支付贵阳贵安自住住房物业服务费。

这条政策同样有两个要点需要注意。

一是家庭夫妻双方，以及夫妻以外其他共有人，均可提取公积金支付自主住房付物业费。

二是提取公积金支付物业费的标准，为每月2元/平米，住宅面积以不动产权证书记载的建筑面积为准。

也就是说，如果物业费超过每月2元/平米，那超出的部分，还是需要自行缴纳的。

四、延长住房公积金贷款还款期限。将借款人住房公积金原贷款到期日不得超过男65岁、女60岁，调整为不得超过男68岁、女63岁。

五、优化住房公积金贷款住房套数认定标准。以缴存人家庭在全国范围内的住房公积金贷款记录认定住房套数。缴存人家庭在全国范围内无住房公积金贷款记录的，执行首套住房公积金贷款政策。缴存人家庭在全国范围内有1次住房公积金贷款记录且贷款已结清的，执行第二套住房公积金贷款政策。缴存人家庭在全国范围内有两次及以上住房公积金贷款记录的，原则上不予发放住房公积金贷款。

六、放宽提取住房公积金支付首付款范围。取消缴存人家庭公积金贷款记录超过1次不能提取公积金支付首付款的限制。缴存人家庭在贵阳贵安购买自住住房，在本市无未结清公积金贷款的，可提取公积金支付首付款。

结合第五条政策信息来看，关于这条政策，个人理解是，即便缴存人不具备公积金贷款资格，但依然可以提取公积金来凑足首付。

除此外，这条政策还有个要点值得关注，即在贵阳贵安购买自住住房的，无论购置的是新房还是二手房，均支持提取公积金支付首付，但同一套房仅能提取一次。

七、开展商业性个人住房贷款转公积金贴息贷款。符合公积金贷款条件的缴存职工，可将商业性个人住房贷款转为住房公积金贴息贷款。商业性个人住房贷款与住房公积金贷款的利息差由市住房公积金管理中心进行补贴。

终于，在公积金贴息贷款政策执行之后，“商转公”贴息贷的预期，成为了现实。

“商转公”迟迟难以落地的购房者们，终于看到新的曙光了。

关于这个“商转公”贴息贷政策，有以下要点值得关注。

一是申请条件，需要满足以下七个：

（一）申请人符合本市公积金贷款条件；

（二）申请人为该笔贷款借款人及该笔贷款所购住房的产权人；

（三）商业贷款所购住房在贵阳贵安行政区域内；

（四）商业贷款所购住房已取得不动产权证书，且除该笔贷款设定的抵押登记外，无其他抵押、查封、居住权设定等权利限制情形；

（五）申请时该笔商业贷款无逾期；

（六）商业贷款银行为中心委托贷款银行，且与中心签订“商转公”贴息贷款合作协议；

（七）申请人可贷额度小于商业贷款余额的，可贷额度与贷款余额的差额部分，须先自持资金向贷款银行申请提前偿还。

二是贴息标准，需按照以下内容执行：

按照不高于相应期限的贷款市场报价利率（即LPR）减30个基点（即BP）与借款人应执行的公积金贷款利率之间的利率差进行贴息。

借款人实际执行的商业贷款利率高于LPR-30BP的，超出部分中心不予补贴。

借款人实际执行的商业贷款利率低于LPR-30BP的，按实际执行利率与借款人应执行的公积金贷款利率差计算。

借款人应执行的公积金贷款利率根据本市公积金贷款住房套数认定标准确定。

因利率调整，当商贷利率低于公积金贷款利率或两者利率相同时，暂停给予补贴。

转为“公转商”贴息贷款后，其贷款利率的重定价日变更为每年的1月1日，定价基准为利率调整日前一工作日相应贷款期限的LPR。

基于以上需要注意的政策内容，有三个相关要点，要跟大家再强调一下。

首先，在办理“商转公”贴息贷业务之前，需要先向自己商贷银行进行咨询，确定银行是否具备办理“商转公”贴息贷业务的前提。

其次，若公积金可贷额度小于商贷余额，则需先向商贷银行补足公积金可贷额度与商贷余额之间的差额，才可办理“商转公”贴息贷业务。

最后，若公积金贷款被认定为二套房，则没有必要再去办理“商转公”贴息贷业务，毕竟当前二套房商贷利率和二套房公积金利率已倒挂。

八、开展“保交楼”项目及参照“保交楼”管理项目公积金贷款还款宽限期业务。

九、支持购买保障性住房“既提又贷”。缴存人在贵阳贵安购买保障性住房的，在提取住房公积金支付购房首付款后，仍可申请住房公积金贷款。使用住房公积金贷款购买保障性住房的，最低首付款比例为15%。

4、契税优惠新政出炉

近日，财政部发布关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告。

根据公告，个人购买家庭唯一住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；

面积为140平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

个人购买家庭第二套住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；

面积为140平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

公告自2024年12月1日起执行。

2024年12月1日前，个人销售、购买住房涉及的增值税、契税尚未申报缴纳的，符合公告规定的可按公告执行。

这里还是给大家做个直观对比。

此前执行的契税政策为：

首套房‌

住房建面≤90平米，税率为1%；

住房建面为90-144平米（含144平米），税率为1.5%；

住房建面＞144平米，税率为3%。

二套房

住房建面≤90平米，税率为1%；

住房建面＞90平米，税率为3%。

另外，北上广深四大一线城市首套、二套房契税税率均为3%。

对比新旧政策，本次契税优惠政策发布后，最受益的，还是一线城市的购房者。

当然了，即便受益程度无法与一线城市购房者相比，但贵阳的购房者，当然也能从新政中获益。

以100万房价为基础计算的话，建面90-140平米的住房，在新政执行后，契税可减免5000元；

建面140平米以上的住房，在新政执行后，契税可减免5000-15000元不等。

另外值得关注的是，年内贵阳贵安的契税消费券发放活动仍在进行。

新政执行后，符合发放消费券条件的购房者，获得的契税消费券金额会相应降低。

5、白云区土地征收成片开发调整方案出炉

近日，据贵阳市自然资源和规划局公示信息，《贵阳市白云区土地征收成片开发调整方案（2020-2025年）》已完成公开征求意见。

据悉，该方案是在原《贵阳市白云区土地征收成片开发方案（2020-2022年）》、《贵阳市白云区土地征收成片开发方案（2022-2023年）》基础上进行修改。

修改后，现方案划定土地征收成片开发区域20个，土地成片开发范围总面积2402.769公顷，拟征收面积1053.0254公顷，与原方案相比有所增加。

具体各片区开发位置、范围及面积如下。