观山湖新项目集体发力;今年贵阳“最强”宅地挂牌(贵阳楼市周报10.28-11.1)

来源：樾筑

贵阳楼市周成交榜

据贵州省房协统计数据，2024年10月25日至10月31日，贵阳主城六区住宅网签金额榜单中：

观山湖新项目誉鹭湖一战成名，拿下周榜冠军。

建发金融北城在市场回稳后持续发力，位居第二。

同样是观山湖新项目的投控观山怡璟，也在开售之后首次登上周榜，并位列第三。

其后分别是美的璟悦风华、洋浦觀山玉、贵阳地铁湖山郡、中铁阅山湖、龙湖天曜、众恒观山云墅和保利时代等项目。

从数据上看，贵阳楼市在10月底依然保持了不错的回稳态势，上周住宅成交量环比有较大幅度上涨。

预计整个10月份，贵阳楼市也会迎来今年最强单月销售表现。

而在市场整体回稳的背后，还有一个现象值得我们关注，那就是当前单纯以价换量的势头有所止步。

换句话说，贵阳住宅售价止跌回稳的态势是向好的。

话虽如此，但当前现况，到底是昙花一现，还是确实会继续稳步向前，还需要更多时间观察。

接下来，看看上周榜单中，两个值得关注的项目。

首先值得关注的，当然是销冠誉鹭湖了。

说实话，这个项目的表现，确实有些超出我的预期，毕竟在我看来，就区位而言，项目是有一些小瑕疵的。

至于产品端，感觉也没有那么出彩。

但现实是，这个项目确实是开盘就卖爆了，购房者很买账，未来的销售情况也能看好。

而在我到项目上走了一圈后，我发现这个项目的热销状况，其实是早已打好伏笔了的。

一是这个项目的实景示范区，确实修得非常到位，完全按照五星酒店打造的高档质感公区，真的就是“杀客”利器。

二是这个项目的售价也非常合理，没有因为实景示范区的高级感而胡乱定价，会给到人性价比不错的感官。

三是这个项目开售即给出了拳头产品——洋房，正好也击中了当前主流刚改的需求点上。

在以上三个伏笔的共同作用下，这个项目的热销，自然也就水到渠成了。

其次值得关注的项目，是同为观山湖新项目的投控观山怡璟。

在经历一些小风波之后，项目最终还是上了周榜，高性价比依然还是市场上的最强“杀器”。

说实话，致敬也好、相似也罢，我对这个项目的观感，其实并不会有什么变化。

这就是个区位不错的小而精性价比项目，是购房者在观山湖看房，绝对绕不过去的项目之一。

除了两个值得关注的项目外，上周贵阳楼市周榜里，还有个现象值得关注，那就是观山湖新项目们，正在逐步成为贵阳楼市的新主力。

除了盼盼金檀郡外，今年才面世的洋浦觀山玉、众恒观山云墅、万科都会印象、誉鹭湖和投控观山怡璟，都已在周榜上有所作为。

从这一点来看，观山湖区不愧是贵阳的楼市高地。

1、又有原吾乡项目用地挂牌

10月28日，据贵阳市公共资源交易中心公告信息，乌当区、贵安新区又有三宗宅地挂牌入市，其中包括一宗原吾乡项目用地。

挂牌的三宗宅地里，52011220240026号地块位于乌当区东风镇洛湾村，实际出让面积100351.79平米；

地块规划用途为居住用地、兼容商业建筑≤3%，规划指标为容积率为1-3.1，建筑密度≤22%，绿地率≥35%，建筑限高80米；

地块起始总价为52574.303万元，计算起始楼面价约为1690元/平米。

竞得人需缴纳教育配套费，同时需配建一所12班幼儿园。

这宗地的区位条件，大体可参考诚景及第风华项目，周边最“板正”的配套，一是中央民大附校贵阳学校，二是距地块直线距离约1公里的3号线洛湾站。

除以上两个配套资源外，其他方面，类似路网、普通公交、商业配套等，包括城市界面，都需要时间改善。

52011220240029号地块位于乌当区新光路街道办事处奶牛场，系原吾乡项目用地。

地块实际出让面积为48867.63平米，地块规划用途为居住用地、兼容商业建筑≤5%，规划指标为容积率≤1.1，建筑密度≤43%，绿地率≥25%；

地块起始总价为21958.6696万元，计算起始楼面价约为4085元/平米。

竞得人需缴纳教育配套费，但无其他特殊配建要求。

这宗地我就不过多赘述了，大家参考上周挂牌的两宗原吾乡用地即可。

52011120240239号地块位于贵安新区党武街道，即大学城片区，实际出让面积47135.56平米，规划用途为城镇住宅用地；

地块规划指标为容积率≤2.0，建筑密度≤30%，绿地率≥35%，建筑限高≤36米；

地块起始总价为20305.9992万元，计算起始楼面价约为2154元/平米。

竞得人需缴纳教育配套费，但无其他特殊配建要求。

这宗地位于大学城片区南侧，与贵州城市职业学院新校区隔路相望，周边配套资源不足，城市界面稍差，路网不够丰富，公共交通也不算便利，需要时间改善。

2、观城运集团新设下属房开公司

快速过一条企业市场动态。

据天眼查公开信息，日前，贵阳观山湖城市运营发展（集团）有限公司，在观山湖区世纪城街道北京西路新设了一家全资控股房开公司，公司名为贵阳观山湖宏锐置业有限公司。

该公司注册资金1000万元，经营范围包括房地产开发经营、酒店管理、物业管理、市场营销策划等。

按照一般规律，新设房开公司，很可能就意味着有对应的新项目。

不知道本次观城运集团新设房开公司，是否与此前或此后将要挂牌的土地有关。

目前，观城运集团在主导开发的项目，仅有誉鹭湖一个。而在不久之前，誉鹭湖实现了开盘热卖，市场反馈不错。

3、天瀑集团拿下观山湖核心土地

11月1日，据贵阳市公共资源交易中心公告，位于高新区金阳园区内的52011320240022号地块，被贵州天瀑置业有限公司以约2.84亿元总价、3000元/平米楼面价竞得。

观山湖区迎来新房企。

据悉，52011320240022号住宅综合类土地东至百挑路，南至都匀路，西至数博大道长岭南路，北至高科一号；

实际出让面积27046.6平米，规划用途为居住用地，兼容商业商务建筑；

商业商务建面占总建面比例≤27.8%，其中酒店建筑不少于15000平米，商务建筑不少于8000平米，其余建筑为商业建筑。

规划指标方面，地块容积率＞1.0且≤3.5（其中住宅部分不超过3.1），建筑密度≤32%、绿地率≥30%。

拿地条件方面，竞得人须于地块内建设酒店项目并自持面积不少于15000平方米，自持期限不少于10年。

地块除不靠近轨交站点（未来应该可享S2线一期北段便利），以及不知道学区如何划片外，整体没什么大毛病。

周边城市界面、商业配套资源都足够优秀，与白鹭湖公园和观山湖公园的距离也都不远。

不过地块本身规划条件比较苛刻，较高的容积率和建筑密度，以及较高的商住比，都使得其开发难度相对较大。

很期待在龙洞堡坐稳一哥位置的天瀑，到观山湖来又会有什么表现。

4、龙洞堡挂牌3宗宅地

11月1日，据贵阳市公共资源交易中心公告，双龙航空港经济区小碧村附近有3宗宅地挂牌入市。

其中，52010220240036号地块位于中兴西路南侧、小碧西路西侧，实际出让面积49869.92平米，规划用途为居住用地、兼容商业建筑≤5%，规划指标为1.0≤容积率≤2.5，建筑密度≤30%，绿地率≥35%，建筑限高≤60米。

地块起始总价为37927万元，计算起始楼面价约为3042元/平米。

52010220240037号地块位于金戈路南侧、建设大道北侧、龙腾路与小碧西路之间区域，实际出让面积31413.17平米，规划用途为居住用地，规划指标为容积率≤2.5，建筑密度≤22%，绿地率≥35%，建筑限高≤54米。

地块起始总价为24267万元，计算起始楼面价约为3090元/平米。

52010220240039号地块位于金戈路南侧、建设大道北侧、龙腾路与小碧西路之间区域，实际出让面积31175.81平米，规划用途为居住用地，规划指标为容积率≤2.5，建筑密度≤22%，绿地率≥35%，建筑限高≤54米。

地块起始总价为24084万元，计算起始楼面价约为3090元/平米。

这三宗地均为龙洞堡小碧村附近，区位条件不佳，周边城市界面较差，路网丰富度不足，配套资源也相对较少，总体需要时间改善。

结合区位条件和出让起始价格，个人认为能拿下这些土地的，只有可能是国企平台公司。

5、首钢贵州之光用地商改住

10月30日，据贵阳市自然资源和规划局公示信息，南明区19-01-14、富源-01-01、富源-01-20三宗地控规调整。

其中，19-01-14地块原为商业用地，兼容10%商务建筑、40%住宅建筑，容积率10.0，建筑密度45%，绿地率25%，建筑限高200米；

调规后，该地块为居住用地，兼容4.75%商业建筑，用地面积5.24万方，容积率5.8，建筑密度35%，绿地率30%，建筑限高150米。

富源-01-01地块原为商业用地，兼容49%商务建筑，容积率7.0，建筑密度45%，绿地率25%，建筑限高300米；

调规后，该地块为商务用地，兼容45.32%住宅用地、5.36%商业建筑，用地面积5.61万方，容积率6.96，建筑密度40%，绿地率25%，建筑限高300米。

富源-01-20地块原为商业用地，容积率9.0，建筑密度35%，绿地率30%，建筑限高150米；

调规后，该地块为居住用地，兼容3.75%商业建筑，用地面积0.32万方，容积率5.8，建筑密度35%，绿地率30%，建筑限高150米。

调规的三宗地里，变化最大的，自然是19-01-14地块，不仅做了商改住，且建筑限高也由200米降到了150米。

至于另外两宗地，至少建筑限高没变。

对比此前首钢贵州之光项目的平面图，可知本次商改住的部分，分别为原2号、7号和15号地块。

其中2号、7号地块原规划有地标级写字楼，也就是效果图上我们看到的“倒裤衩”楼。

不知道这次调规之后，这些地标建筑是否能够继续保留。

6、今年观山湖“最强”宅地挂牌

根据贵阳市公共资源交易中心公告信息，11月1日，位于观山湖区林城东路与同城大道南路交叉口东南侧的52011520240023号住宅用地挂牌入市。

值得关注的是，本次挂牌的宅地，是今年截至当前，贵阳挂牌区位条件最佳的土地。

据悉，该地块规划用途为居住用地、兼容商业建筑，实际出让面积33647.94平米；

其中普通商品住宅用地31965.54平米，零售商业用地1682.4平米；

地块规划指标为：1.0＜容积率≤3.1，建筑密度≤22%，绿地率≥35%；

地块起始总价为29926.1414万元，计算起始楼面价约为2869元/平米。

拿地条件方面，竞得人需在本地块提供约34000平米住宅用于安置，观山湖区政府按照最高不超过7000元/平米价格进行回购。

区位条件方面，本次挂牌的宅地堪称截至当前今年最佳。

地块位于会展金融片区绝对核心，整体区位条件可参考美的林城时代项目，周边路网丰富、公交发达、配套齐全，不仅临靠1号线阳关站，还有省博、省图等公共设施加持，几乎没有弱点。

要是鸡蛋里挑骨头来看的话，地块对应学区稍弱，但也总体好于其他需配建新学校的土地。

这块地实际上就是正在推进建设的众磊城中村改造项目的一部分。

今年7月份，贵阳市自然资源和规划局曾公示过该城中村改造项目用地控规。

根据当时的控规，除本次挂牌地块外，项目内还有一宗GS-11-01-12（2）宅地尚待挂牌。

看到这里，大家可能会有个疑问，为什么区位如此好的地块，起始楼面价却不到3000元/平米呢？

首先，当然是因为那34000平米的安置房了。

地块项目不仅有近1/3的住宅货值不能产生利润，甚至还可能要产生额外成本。

其次，根据卫星地图，现状地块内仍有附着建筑，拿地企业可能还会涉及到一些后续的拆除、新建工作，这也会形成隐性成本。

综合以上两点，地块楼面地价便宜些也能理解。

最后，关于拿地企业，个人倒是有一些不算可靠的小道消息，可以盲猜一手美的置业（也有说是国企平台拿的）。

至于最终结果到底如何，还得等到12月5日地块挂牌截止，才能知晓了。