代建行业竞争白热化,房企如何破局

来源：界面新闻

随着房地产企业转型进入深水区，代建成为房企转型的重要方向之一，头部代建企业加速扩张，拓展规模显著提升。

伴随行业扩张，竞争也在加剧。多位业内人士在接受界面新闻采访时表示，代建企业应坚守长期主义，不盲目追求规模竞速。企业需要针对自身特点，发挥优势，创新业务模式，开拓细分市场。

总体规模显著提升

根据克而瑞数据，2025年前三季度，绿城管理、旭辉建管、润地管理、蓝城集团、龙湖龙智造、金地管理6家企业新增代建规模超1000万平方米，位居头部阵营。

伴随房地产行业的深度调整，传统开发模式难以为继，房企纷纷转型，轻资产转型成为一个方向。代建业务由于具有轻资产和抗周期等特点，成为房企转型的一个选择。2025年以来头部代建企业扩张的意愿较为强烈，拓展规模显著提升。

克而瑞调研数据显示，2025年前三季度代建新增规模TOP20企业新增签约建面为15771万平方米，同比增幅达到31%。与此同时，TOP20在新增规模上也出现了内部分化。排名第一的绿城管理前三季度新拓规模已超2700万平方米，是第二名的两倍左右。从规模来看，新拓规模300-800万平方米以内集中度最高，有11家企业。200-300万平方米、200万平方米以下的企业分别仅有1、2家。

界面新闻了解到，房企开展代建业务主要分为政府代建、商业代建和资本代建等类型。

政府代建主要服务于政府需求，项目类型包括保障性住房、学校、医院、体育场馆、市政公园及产业园区等。典型企业如华润置地，华润的代建业务颇具特色，形成了自己独特的赛道体系。

商业代建是目前市场上最主流的代建模式，可以理解为代建方为拥有土地或资金但缺乏开发能力或品牌效应的委托方提供“贴牌+全流程管理”服务。在这种模式下，代建方通常收取一定比例的管理费，并与项目业绩挂钩获得奖励。典型企业如绿城管理，作为行业龙头，绿城管理凭借“绿城”品牌号召力、成熟的产品体系和标准化的管理流程，在商业代建领域占据领先地位。

资本代建业务复杂度最高，通常与金融资本、不良资产处置和项目纾困紧密相连。代建方常常与资产管理公司（AMC）、信托基金等金融机构合作，为那些因资金链断裂而停滞的项目提供解决方案。典型企业如绿城管理将纾困类代建视为未来重要的增长点，并与多家资方合作盘活不良资产。

中指研究院企业研究总监刘水告诉界面新闻：“随着代建竞争加剧，专业细分与特色代建日益受到关注，部分代建企业选择在特定领域建立差异化优势。在绿色科技住宅领域，如朗诗长期聚焦绿色建筑的研发与建造能力，形成了差异化竞争力。在产业园区方面，如金地管理在产业园代建和商办地产代建领域表现突出。”

竞争日趋激烈

根据克而瑞不完全统计，今年第三季度共有7个省市政府围绕政府代建制度出台政策。2025年1-9月，出台代建制政策的城市已达21个。整体而言，2025年第三季度政府代建政策呈现以下特点和趋势：适用范围精准化与下沉、管理要求趋向全过程精细化、激励与约束机制日益完善、费用计取标准化与市场化结合。

随着地方代建政策愈发精细化，意味着对代建企业的专业能力提出了更高要求。企业需要具备全流程管理、成本控制、风险应对等综合能力。

代建作为一个覆盖范围广泛的行业，大部分企业是从房企转变、脱胎而来，对于业务的视角相对局限于常见的房地产项目开发领域。

上海易居房地产研究院院长丁祖昱认为，在当前市场环境下，企业更加需要拓宽视野范围、深挖细分领域，关注例如城市更新项目、深挖城投拿地未开工项目、保障房和纾困项目等。近两年来，已有较多头部代建企业中标了城市更新或城中村改造类项目的代建服务，包括绿城管理、蓝城集团、金地管理、旭辉管理等头部企业，未来随着城市更新项目的持续落地，代建企业可以在其中寻找更多机遇。

在竞争格局趋于稳定、先发企业牢牢占据头部地位、后发企业面临洗牌出清的局面下，各类代建企业都面临较大的增长压力。

“企业需要通过持续深挖代建的细分领域、提升自身服务质量等更加精细化发展的方式，才能获得长期发展的空间。同时，从项目服务的各个环节来看，可以深挖前期咨询策划服务需求、建成后的装修运营服务需求等，力求从全方位、多角度、各链条环节寻求业绩增长点。”丁祖昱建议。

刘水对界面新闻指出：“对于从事代建业务的房企来说，面对激烈竞争，应当坚守长期主义，不盲目追求规模竞速，注重项目履约率、委托方满意度和产品力。比如，金地管理践行‘不卷价格卷价值’的理念，通过提升产品力、经营力、服务力来赢得市场。”

刘水还表示，代建企业需要创新业务模式，跳出低价竞争，开拓高附加值、高专业门槛的细分市场。比如，远洋建管聚焦“不良资产盘活”，扮演“项目医生”，而今管理提供“产业规划+导入+运营”的一体化解决方案。

需要看到，目前已经有多家代建企业介入不良资产项目。在远洋集团副总裁赵建军看来，不良资产赛道前景广阔且处于发展初期。随着企业化债需求的持续释放，金融机构手中积累了大量资产亟待盘活，未来两三年该领域的业务规模会快速增长。

除远洋之外，绿城管理、而今管理等公司也在大力拓展不良资产业务。而不良资产项目存在诸多难点，比如债务债权复杂、资产盘活难度高、多方利益协调困难等。不良资产处置项目的复杂性，对代建企业综合能力也提出了更高的要求。

“代建企业转向不良资产处置，折射出房地产行业底层逻辑的深刻变化。”刘水告诉界面新闻，首先是从“增量扩张”到“存量盘活”的变化。随着行业进入调整期，大规模的新建开发模式已难以为继，市场重心转向对现有存量资产的盘活和价值提升。那些因资金链断裂、经营不善等原因停滞的“不良资产”或“半拉子工程”，成为了需要被精细处理的“存量”。

此外，“保交楼”政策催生巨大需求，各级政府对“保交楼”工作的持续推进，释放出大量需要专业力量介入以完成建设和交付的项目需求，这为具备开发管理能力的代建企业提供了明确的业务场景。

上海易居房地产研究院副院长严跃进对界面新闻指出：“房企开展代建与不良资产处置，折射出行业转型压力与多元化需求。当下房企面临融资难、销售下滑等困境。突破需强化品牌、提升专业能力、拓展多元化业务和积极进行轻资产业务转型，同时加强风险管理，以适应市场变化。”