三马山姆好像没了;云著现“超低价”二手房源;“普天水塘”地块有望盘活重启

来源：樾筑

01.贵阳楼市周成交榜

据贵州省房协统计数据，2025年11月21日至2025年11月27日，贵阳主城六区住宅网签金额榜单中：

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中海映山湖成为周销冠；

洋浦頭号山排名第二；

万科麓山位居第三。

其后分别是天瀑南明府、远洋观山天铂、建发金融北城、首钢贵州之光、盼盼金檀郡、美的国宾府和青云之上等项目。

上周贵阳主城住宅销量略有回升，结合众恒、恒峰两大新盘热卖的事实，接下来几周，贵阳主城楼市回暖是大概率事件。

从榜单来看，当前观山湖区的“统治力”仍未回到巅峰，榜单整体呈现新老城四区“百花齐放”，其他近郊区扛把子持续上榜的一个状态。

不知道随着众恒观山云麓网签备案的推进，榜单会不会出现新的变化。

虽然上周榜单上没有出现单周销售额破3000万元的项目，但榜单第十的“守门”销售金额有所提升，总体符合销量回升的趋势。

洋浦頭号山虽然没有刚开盘时那么爆，但依然维持了较为稳定的销售状态，几乎周周上榜；

大家可别小看了这种稳态，其他很多项目，想求还求不来呢。

万科麓山这个“老盘”依然有着新能量，唯一的问题是，万科的债务展期带来的负面情绪，会不会影响项目、乃至其他贵万项目的后续销售。

天瀑南明府的持续热销，与天瀑观山府形成了对照，虽然大家都在榜上，但销售金额有着数量级的差距，我觉得天瀑需要反思一下营销策略了，龙洞堡的经验，未必就一定适合观山湖；

接下来，天瀑还有不少项目呢，总不能都按照这个模子继续往下做吧。

盼盼金檀郡的表现也算是比较稳定了，同样是几乎周周在榜，对于一个区位条件没那么强的项目来说，当前成绩也是相当亮眼了；

其实我是建议很多项目去向盼盼学习的，“性价比”这张牌，也不是随便就能打得好的。

青云之上是榜单上的新面孔，接下来的几周应该也都会上榜；

项目我上周也去看过，确实有很多耳目一新的亮点，比如车库，确实卷得挺到位，再比如产品，天气好时确实特别能“杀”客户，尤其是面向南明河那边；

在看项目的同时，我也拍摄了探盘视频，感兴趣的朋友可以看看。

与此同时，众恒观山云麓的探盘视频我也一并做了，同样欢迎大家点击观看，不出意外的话，这个项目下周也得上榜。

02.三马核心再现优质宅地，网传“山姆用地”变为仓储用地

11月26日，贵阳市自然资源和规划局公示了三马组团普天单元SM-08-10地块控规，其中包含两宗新建宅地。

其中，SM-08-10-02A地块和SM-08-10-02B地块，规划用地面积分别为3.4万方和3.91万方，规划指标均为容积率3.0，建筑密度22%，绿地率35%，建筑限高80米；

配建要求方面，SM-08-10-02A地块需配建一所9班幼儿园。

除以上两宗宅地外，大地块内还包含一宗改扩建中小学用地和一宗新建公园绿地，需改扩建24班初中的云岩区第六中学，以及新建8.49万方公园。

若以上宅地挂牌出让，预计该改扩建学校及新建公园，均有望被纳入拿地条件中。

从区位上来看，上述两宗宅地的条件其实都还可以，位于三马核心，与观山湖区的关系也比较紧密，周边配套充足，世纪金源、数博万达等商业均可享，与2号线地铁站步行距离也仅为300米左右；

存在的问题，一是城市界面不佳，需要时间改善，二是地块西南侧有个待搬迁的水泥搅拌厂，可能会造成一些影响。

总之，整体区位条件可以参考万科云翠隐秀项目，个人认为地块挂牌价格若是合理，还是有拿下开发的价值的。

另外还值得关注的是，之前网传的“山姆用地”，在这次新控规里，被调整为了一大块仓储物流用地，这里面意味着什么，不言而喻。

云岩区2025年政府工作报告中曾提及，引入万豪、山姆会员店、万象汇等知名品牌。

调整前地块控规

PS：也有读者朋友反馈说，山姆不正应该用仓储物流地吗？其实这里面存在误会。山姆是仓储式会员店，对应用地应该是商业用地。周知。

03.云著出现“非典型性降价”房源

要说上周贵阳地产圈内流传最广的消息，毫无疑问就是云著出现单价1.1万元以下房源这个事儿了。

几乎我加入的所有相关群，都有人在聊这个事儿。

截止我写文章时，这套房源依然挂在贝壳上，似乎仍未成交。

其实就我了解到的信息，要想以挂牌的10910元单价拿下这套房源，是需要付全款的；

而如果要用贷款购房的话，则需要购房人额外出增值税等共计差不多16万元的钱。

也就是说，想要贷款拿下这套房的话，10910元的单价是买不到的，实际成交单价应为1.19万元左右。

当然了，市场才不会管你这那的，反正这10910元的单价，它不是假的嘛，恐慌就对了。

而在恐慌之余，其实我真正想说的是，云著的房价下探，其实已经算是“非典型性”的了，是一种价格踩踏的结果。

我倒也没有做特别深入的调查哈，但就我观察到的现象来看，我认为云著这种非典型性降价，主要源于两大因素。

一方面，低价工抵房源的出现，大幅拉低了市场预期。

另一方面，云著确实有一些做生意的业主，在这两年经济下行期遭遇了危机，而一旦需要卖房求生时，就可能不计成本了。

说白了，低预期加上一些抛售的情况，让云著砸盘了。

在我看来，云著可能当初的卖价，确实包含不少溢价，但结合区位、配套、规划等来看，万元出头的价格，应该也算低估。

但还是那句话，市场目前就这么个情绪，云著的预期确实已经被拉低了，真的想要卖房，当前这价格还真拉不起来。

接下来云著的房价会怎么走，还有没有再拉起来的机会，说实话，我不知道，因为其中牵扯到了太多因素。

即便如此，想让云著的房价，回归最初的售价，目前看起来，也只是小概率事件。

最后，我想说的是，我们还是应该正确看待云著的“非典型性降价”，这个单一项目的掉价情况，并不能代表市场的普遍情况。

诚然，市场仍在调整，但除了近郊区域外，大部分区域的房价下行趋势，还是相对更加平稳的，不会这么夸张。

甚至也有个别项目的二手房价，是在逆势上涨的。

云著，只是一个因为此前溢价较多，而在特殊时期出现的“非典型案例”罢了。

04.凯佳里仁境开盘，效果不错

上周六，观山湖新世界板块的“老树新芽”——凯佳里仁境项目，终于迎来了开盘。

根据第三方机构统计，项目在开盘当天取得了70套的去化成绩，整体表现不错，但稍微有点不符合我的预期。

在我的预期中，新世界板块众所周知的区位优势和配套优势，再加上地铁站点无缝加持，以及大家都还算认可的大规划设计，项目的开盘成绩应该不比同样近期开盘的两个新盘差，但事实确实稍有差距。

个人总结下来，还是因为项目户型做得有些相对传统、不够极致。

不过换个角度来看，在户型做得中规中矩的同时，项目能取得当前的开盘成绩，也未必不是一种市场认可。

目前来看，项目其实还是有一定潜力可以挖掘的，后续如果各种实景展示能做到位，应该还是能吸引不少市场关注的。

05.“普天水塘”地块有望盘活重启，并将同时带来配建初中

近日，我从普天业主读者朋友处获悉了三马普天单元SM-08-09地块中国普天·贵阳创业园项目，即普天中央国际项目商品房去库存规划调整方案的前置公示内容。

普天项目临靠马王路西段——也就是营盘山路——的待开发“水塘地块”，有望盘活重启，并同时带来配建初中。

根据前置公示内容，普天项目一期用地共分为4个地块分期开发，其中，2号地块已全部建成，3、4号地块局部在建，1号地块尚未建设。

目前，普天项目一期仍处于停工状态，虽有1号地块尚未开发，但受市场因素影响已不具备按原规划方案开发的条件。

按照有关方针政策，拟将尚未开发的1号地块的商业、商务调整为住宅，同时新建中学完善初中配套，解决业主子女初中就近入学问题。

按照调规方案，1号地块原方案“1栋商业MALL+2栋商务超高层+4栋高层住宅+1条商业金街”调整为“高层住宅+沿街商业+地下商业”，2、3、4号地块不作调整；

调整后的普天一期全项目总图指标为：容积率5.5不变，整体住宅指标由78.77%调为91%，商业指标由15.19%调为7.03%，商务指标由5.81%调为1.74%。

与此同时，项目建设单位贵阳普天德杰同德房地产开发有限公司承诺，若调规方案获批，则由其全额出资，在项目西侧地块建设24班寄宿制实验初中（公立）一所，并承诺最迟在方案调整完成后两年内建成。

经云岩区政府批准，该初中建成后由贵阳市实验二中集团办学，校名为“实验二中集团普天学校”。

在1号地块调规完成后的开发过程中，区住建局将通过捆绑批建的方式，督促房开公司履行配建承诺，以确保初中如期建成。

根据前置公示的调规方案平面图，1号地块调规后，将建成一个由8栋住宅合围而成的住宅小区。

而通过我的肉眼观察（瞎猜），不排除地块项目内会出现跃层或带露台的类四代宅产品。

总之，1号地块的产品应该会是新规产品，与此前普天项目的产品完全不一样。

另外，本次调规的1号地块，实际上就是此前我报道过的三马法拍地块（已流拍），后续存在引入代建方的可能性。

总的来说，本次前置公示调规方案的地块，本身区位条件还不错，比此前的普天组团都更要核心一些，与2号线百花大道地铁站步行距离仅约为200米。

从三马发展的角度来看，这个地块推进建设，不仅能改善三马中心的城市界面，同时也能促进路网进一步完善，让“断头”已久的盘山路彻底贯通。

06.三马“协和”已变“省医”？

有读者朋友说，在贵州省招投标公共服务平台上，出现了“贵州省人民医院云岩院区”的相关招标信息，三马“协和”疑似变成了“省医”。

我上网查阅了一下，发现相关招标信息属实，而“贵州省人民医院云岩院区”的输出口径也确实存在。

不过，我暂未在其他公开渠道，获取到“协和”变“省医”的相关消息，同时也不确定“贵州省人民医院云岩院区”到底在不在三马。

即便如此，结合此前业内的一些传言，“协和”变“省医”应该会是大概率事件。

那如果后续实锤，我们该如何看待这个事情呢？我个人认为，即便最终是“省医”落地，对三马来说也同样是好事。

一方面，省医在贵州省内的知名三甲医院，医疗水平相对更强，属于贵州省第一梯队医疗资源，落地三马当然也能强化区域配套资源水平。

另一方面，三马本就欠缺优质医疗资源，如今无论落下协和还是省医，都属于是从零到一的变化，都是大大的利好。

当然了，我也理解其中存在的一些失望情绪，就跟之前的学区事件类似，品牌降格确实会带来一些影响。

但依然还是那句老话，对于当前什么都缺的三马来说，有，总好过没有。

至于协和为什么最终还是没来，大家参考一下今年的时政新闻，总会发现一些蛛丝马迹，这里我就言尽于此了。

07.贵阳公积金“商转公”拟重启

11月26日，贵阳市住房公积金管理中心就《贵阳市住房公积金流动性风险管理办法（征求意见稿）》和《贵阳市商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款实施办法（暂行）（征求意见稿）》，向社会公开征求意见。

本次拟出台的这一套政策，可以看作是对此前政策的调整。

新政明确，即便贵阳公积金流动性不足，达到三级响应标准时，依然会优先支持未使用过公积金贷款的家庭办理“商转公”贷款。

具体新政相关内容及相应分析，可以点击这里查看。

08.万科拟对债券展期事项进行审议

11月26日，上海浦东发展银行股份有限公司发布召开万科企业股份有限公司2022年度第四期中期票据2025年第一次持有人会议的公告。

公告显示，为稳妥推进本期债券本息兑付工作，特召开持有人会议对本期债券展期相关事项进行审议。

本次会议涉及的22万科MTN004基本信息显示，该笔债券名称为万科企业股份有限公司2022年度第四期中期票据，债项余额20亿元，年利率3%，本金兑付日为2025年12月15日。

国内一评级机构内部人士表示，万科选择展期，是一个较为重要的转向，意味着后续国资将无法再继续为其债务托底，此后走向债务重组是大概率事件。

11月27日，万科集团相关人士就债券展期事宜表示，未予置评，仅表示“以银行公告为准”。

而不少市场人士则普遍认为，这一举动意味着万科公开债务的兑付压力进入市场化处置阶段。

09.乌当区五福路地块将启动征拆工作

11月27日，据贵州省招投标公共服务平台公告，乌当区五福路地块城市更新改造项目启动征收代办服务机构采购工作。

根据公告，乌当区五福路地块涉及征收面积约13901.74平米。

而根据去年公开信息，乌当区五福路地块城市更新改造项目包含拆迁、改造两部分，总用地面积约7.0338公顷；

涉及改造总建筑面积233903.55平米，改造总户数1481户；

规划总建筑面积92127.84平米，其中计容建筑面积为68007.84平米。

计划工期1095日历天，总投资56114.25万元。

10.南明区人民医院改扩建建设项目预计2027年建成

11月27日，据贵阳网公开报道，南明区人民医院改扩建建设项目预计2027年建成。

据悉，南明区人民医院改扩建建设项目是在医院原址基础上进行，将新建一栋19层的标准综合楼和一栋3层的独立发热门诊；

项目总投资3.84亿元，分两期建设，预计在2027年8月全面完工。

改造完成后，医院将新增300张床位，总停车位达到311个，并全面达到国家三级综合性医院的标准。