租购联动 “长沙方案”会否引发房价租金波动?

来源：新京报

业主可以通过与试点企业签订协议，将存量房盘活供作租赁住房；纳入试点的存量房，将不再纳入家庭住房套数计算，即不受限购政策限制。这是5月11日披露的长沙市租赁住房多主体供给多渠道保障盘活存量房试点实施方案（简称“《方案》”）的较大亮点。

这一政策以租购联动的新思路，打通租房和购房“两个市场”，迅速引发热议，被称之为“长沙方案”。那么，这一新政策会给租金和房价带来怎样的影响？又是否能够实现预期的调控效果？

释放“房票”，增加租赁房源

根据《方案》，长沙通过全面打通新房、二手房、租赁住房市场“通道”，选择长房集团、长沙建发集团作为试点企业，开展盘活存量房供作租赁住房试点。

《方案》明确，业主可以通过与试点企业签订《长沙市盘活存量房供作租赁住房合作协议》的方式，由长沙市住房租赁监管服务平台进行监管，将存量房盘活供作租赁住房，运营年限时间不低于10年。

更为关键的是，《方案》施行之前已实现网签备案交房或已办理不动产登记的房屋，盘活供作租赁住房后，不纳入家庭住房套数计算。

根据此前长沙规定，非本地户籍且未缴纳社保的家庭不可购买限购区域住房；在限购区域已拥有2套及以上住房的本市户籍家庭、在限购区域拥有1套及以上住房的本市户籍成年单身家庭，不得再新购住房。

《方案》施行后，拥有两套住房的本市户籍家庭，可以选择将其中一套住房盘活供作租赁住房，则其家庭名义住房套数降为一套，就可以再新购一套住房。

在业内人士看来，长沙的新政具有“一石二鸟”的功效，一方面，盘活了存量房资源，增加了租赁房源；另一方面，满足了有房人群对住房再次购置的需求，激发楼市活力。

中指研究院指数事业部研究副总监徐跃进表示，本次长沙新政极具创新性，为优化房地产调控与推行“租购并举”提供了新的解题思路，未来或有更多二线城市进行效仿，尤其是楼市表现相对低迷、限购政策仍有放松空间的二线城市；同时，“长沙方案”为地方政府筹集租赁住房和企业参与运营提供了一条新的路径，未来或有更多城市借鉴，相关企业可以积极参与、提前布局。

广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，长沙的《方案》带来最直观的效应就是将释放大量“房票”，尤其是现阶段占用购房指标的住宅性质的公寓，只要符合相应条件并与试点企业签订10年租赁协议后，就能“解封”一张“房票”。与此同时，《方案》也将实现存量房的有效利用，集中管理后的租赁住房将为更多“新老长沙人”提供温暖的住所，增强长沙的人才吸引力，最终达到多赢的效果。

会否引发房价波动？

长沙的《方案》较大的创新点在于租购联动，那么，实际实施中，其将对楼市产生怎样的影响？

中指研究院指出，《方案》对市场的实际影响，取决于参与《方案》的家庭数量，最终效果仍有待观察。持有多套住房或出租现有住房再另购，对家庭的购买力有较高要求，只有相对高收入的家庭才有实际行动的可能。而那些需要出售现有住房，再进行置换改善的家庭，并不在《方案》的目标范围之内。

对此，湖南中原研究院将具备购房资格的人数、长沙户籍家庭占比、购买力和换房意愿等因素综合考虑，计算出这次政策变化后，长沙总计释放购房需求39125人，短期内新增16992批客量，中期新增22133批购房客户。

在《方案》实施后，对租赁住房的租金会带来怎样的影响？李宇嘉认为，租赁房源供应增加后，租金会有明显的下降，通过这个政策，保障性租赁住房的目标就实现了，因为一旦房源量大了，租金就下来了，这是保障性租赁住房的最终目的。

中指研究院指出，《方案》的落实仍有待细则的出台。《方案》的设计形成了增量与存量市场的联动，同时也加大了监管的难度，比如如何规避虚假出租、如何合理进行租金定价等问题，都有待具体细则进行明确。

那么，在短期内，如果持有“房票”的人增多，一旦集中入市，会否引发房价波动？对此，李宇嘉认为，首先，这部分被限购的人群中，愿意对外出租并且再新购住房的人群是有限的；其次，在市场下行情况下，投资性和投机性购房也会减少。

严跃进认为：“一方面，交给指定的试点企业，在租金上应会有一定的约定；另一方面，愿意接受租金约定同时还有买房需求的人群是有限的，但是为了避免炒房现象出现，也需要根据后期市场反应做出必要的调整。”

此外，李宇嘉指出，《方案》在实施中还需要注意需求是否对位配置的问题，租赁房源是要满足无房人需求，这就要求房源户型面积较小，而新增的这部分房源是否满足保障性租赁房的要求还未可知，也需要进一步厘定。

“长沙方案”背后有何“压力”？

长沙之所以能够出台租购联动这样的创新政策，这与其近年来大力发展保障性租赁住房相关。

2021年，长沙成为全国首批发展保障性租赁住房40个试点城市之一，积极探索发展保障性租赁住房，是长沙住房未来重要发展方向。2022年，长沙计划筹集保障性租赁住房29970套，力争筹集5万套。

按照此次《方案》发布的目标，长沙将进一步加快盘活存量房供作租赁住房试点，通过盘活、新建、配建力争到2025年末筹集租赁住房不少于15万套。

另一方面，在这次政策调整背后，长沙楼市目前也面临一定回暖压力。克而瑞数据显示，“五一”期间，长沙内五区商品住宅供应为零，网签建面约12.9万平方米，同比去年下跌33%；期间集中开盘项目仅6个，共推出543套房源，成交290套，平均去化仅有约53%。

今年前3个月，根据长沙市统计局发布的数据，全市商品房销售面积400.53万平方米，同比下降14.4%；其中住宅销售面积347.87万平方米，同比下降18.8%。

此外，据克而瑞统计，长沙九区县商品房自2021年6月成交量同比开始下跌，且跌幅不断加大，在2021年三四季度达到30%以上跌幅，至2022年一季度同比下滑超过40%。