贵阳楼市新常态已经到来?

来源：樾筑

近期，机构的贵阳楼市半年报终于公布了。

本文，我将根据半年报数据，从宏观市场的角度，来分解一下上半年的贵阳楼市。

根据半年报数据，2022年上半年，贵阳楼市呈现出几个特点：

政策密集出、落地见效难；房企太谨慎、土市很惨淡；区域分化强，迎来新常态。

首先看政策部分。

2022年上半年，贵阳“救市政策”频出。

从内容上看，贵阳的“救市政策”堪称“无现金流”的典范，基本都在曲线救国，很难有直接刺激市场需求的手段。

尤其是和外地政策相比更是如此。

至于原因，和财政自然脱不开干系，但也会受到其他城市政策不见底的影响。

在这种情况下，对于政策来说更难的维度是落地。

虽然政策在很多方面想法很好，但真正下发到各部门落地时，却都有点不太顺畅。

比如我们都已经期待很久的契税优惠券，至今商务局也没拿出落地效果来。

不过，政策依然有好的一面，至少在为房企减负，或者在土地成本的透明度上，确实做得更好了。

另外在公积金方面，政策开的口子也比较松，有利于刺激公务员群体的购房热情。

总的来说，目前看来贵阳在“无现金”的状态下，政策的牌已经基本出尽。

考虑到目前各区政府财政上的吃紧状态，我不认为下半年政策上还有什么“王炸”，最多会在现状上稍微加码。

其次看土市部分。

对于贵阳来说，2022年上半年，商住类土地市场就只能用一个字形容：惨。

具体能惨到什么地步，我在之前的文章里也提过数据，这里再剖出来让大家看看。

2022年上半年，贵阳市商住类土地市场仅有20宗地成功出让，这个数据在去年上半年是69宗。

2022年上半年，贵阳市商住类土地出让面积约64.93万方，同比去年下降了82.2%；

成交金额约28.78亿元，同比去年下降了90.36%。

去年上半年，贵阳市商住类土地出让面积约364.96万方，成交金额约298.72亿元。

这些数据之下的表象，那都不叫“腰斩”，简直就是“脖子以下都截肢”。

当然，即便有各种意义上的惨，但土市的低迷仍然可以有很多理由来解释。

其一，就是全国楼市和贵阳楼市的低迷，间接造成了土地市场低迷，房企们因生存问题而不敢轻易拿地。

其二，就是其他能级更高的城市政策未见底，对比起来，贵阳土地的吸引力始终有限，不如把钱都集中到前景看起来更好的城市里。

其三，就是贵阳土地供应结构出现了改变，今年主要以工业用地供应为主，也会间接造成土市的下行。

而相较上半年，我个人认为，下半年的贵阳土市，应该会有所复苏。

一是政策端确实把土地成本降低了，同时也让价格更加透明了。

二是供应端在下半年会出一些大招，许多优质地块都会在合适的时间点挂牌入市。

至于最终结果到底如何，咱们只能拭目以待了。

最后看住宅销售部分。

虽然我知道单看住宅销售情况对整体楼市来说有点以偏概全。

但对当前的贵阳来说，商办市场几乎就是龙套般的存在，咱们还是要聚焦主角。

主角的变化才能真正推动剧情发展。

在住宅销售端，2022年上半年的贵阳楼市，可以用“双腰斩”一词来形容。

供应量同比下降56%，成交量同比下降52%。

与这两个数据相对应的，是来到了不甚健康19个月的去化周期，以及基本维持万元水平的房价。

分城区看，目前贵阳住宅成交量的核心只在新老城。

其中观山湖区和白云区组成的新城，是成交量较高的区域。

而南明区和云岩区组成的老城，是成交量次高的区域。

至于经开区和花溪区组成的新花溪区，则是成交量的第三梯队。

乌当区嘛，要不划给云岩区算了……

分物业类型看，普通住宅是市场的成交核心，洋房和别墅资源则日益稀缺。

在以上数据和现象之下，我们可以看到，贵阳楼市在上半年正加速分化。

一方面是区域上的分化。

新老城的核心吸引力愈发强大，新花溪区只能分到一些地缘和特定需求的客户。

另一方面是产品上的分化。

普通住宅（包括大平层）的需求量进一步撇开了洋房和别墅。

除了以上两种分化情况外，其实还有另一种没有数据支持的分化：客户需求的分化。

这主要是建立在几个销售朋友给到我的反馈上。

目前，他们感觉到投资客户基本已经消失殆尽，而冲动型消费客户则愈发地多了起来。

把以上三个维度总结一下，我认为目前贵阳楼市进入了一个新常态之中。

即在房住不炒仍是政策核心的情况下，贵阳楼市的承载量大概也就是当前这样了。

虽然也有人认为供应量的腰斩会让贵阳楼市供需关系发生改变，利好需求端，但市场里实际上还有很多类似糖王地块等已拿未建的库存。

下半年的楼市数据，大概率也只会在当前数据的基础上，稍稍企稳。

除非政策突然有一些新的变化，比如把追涨和投资的需求，列入正常住房需求之中。

按照当前市场分化的情况，下半年我依然会维持去年年末给出的购房建议：

在核心的次核心区域买房。

比如三马、比如泉湖、比如金融北城、比如观山西，这些区域相对来说都会有更高的性价比。