这些房产新规与你息息相关

2021年1月1日，《中华人民共和国民法典》（以下称之为《民法典》）开始施行，宣告中国“民法典时代”正式到来。

这部民事权利的“宣言书”将物权法、合同法、担保法、婚姻法、收养法、继承法、侵权责任法等全部串联打通。其中关于房地产的篇幅和条款很多。记者邀请贵州瀛黔律师事务所张杨律师就《民法典》中与市民房产息息相关的条款进行了解读。

A

房屋买卖能否在接受服务后避开交中介费？

相关条款：《民法典》第965条：委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。

解析：如今，很多市民选择通过中介来进行房产交易等服务。如果您委托了中介机构，接受中介人的服务后，利用他们提供的信息源，认识了买家、卖家或承租人，事后订立了合同成交的，那么这中介费是必须要付的。这其中有两个信息传达给外界：排名前列，如果市民将来买卖房屋和租赁打算找中介，在委托之前就要考虑清楚，将来这笔中介费是一定要付的；第二，这条规定对整个中介行业来说是一个有利的保护，这会让中介行业的收入有了法律保障，行业发展会更加规范。

B

小区公共车位和电梯内广告牌等收益归谁？

相关条款：《民法典》第274条：建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

第275条：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

第282条：建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。

第943条：物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。

解析：这些可以理解为物业服务企业通过业主共有部分产生的收入在扣除成本之后是属于业主共有，并且包括这部分收入的使用情况在内的诸多事项，物业服务企业均要向业主委员会报告。这些规定明确了哪些归业主共有、明确了业主权利和物业的义务，物业服务企业的服务将会变得透明化，这对物业服务行业的持久发展是有利的；对业主而言，自身权益有了坚实保障。

C

70年住宅建设用地使用权到期后怎么办？

相关条款：《民法典》第359条：住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。

解析：目前我们国家的房子，由于开发商在开发土地前，都缴纳了出让金，一般住宅的土地使用权年限是70年。但是到期之后大家都不必惊慌，在产权到期后将自动续期；但是这条款的后面还有半句话大家要注意，续期的时候可能是要交费的，到时候需要依照法律、行政法规的规定办理。

D

业主拖欠物业费物管公司可以暴力催缴吗？

相关条款：《民法典》第944条：物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

解析：如今，一些物业公司面对拖欠物业费的业主，选择了停止供电、供水、供热、供燃气等方式逼迫业主缴费。甚至会在物业服务合同中明确约定如果业主不缴纳物业费可以采取停水停电等方式。这种暴力催收方式，激化了双方的矛盾。

民法典的这一规定是基于小区公共利益保护的考虑。从法律层面来说物业服务合同与供水供电供气合同是各自独立的合同，分别涉及不同的合同当事人。供水供电供气合同的相对人是小区业主与供水公司、电力供应公司和燃气供应公司，物业公司以欠缴物业费为由断水断电断气，在合同法上，属于涉他合同条款，这种条款必须经过第三人即供水供电供气人的同意，否则是无效的。

这个规定不仅给了法院明确的裁判依据，更有效防止了物业公司利用其便利条件侵害业主利益的行为。虽然民法典目前没有规定物业公司违反上述规定应当承担的明确法律后果，但当事人可以根据民法典第七编侵权责任的相关规定，要求物业公司承担侵权责任。

建议物业管理条例作出相应配套修改，明确物业公司如有上述暴力催讨行为，行政机关可以对其行政处罚，或者对其经营资质予以一定的限制，这样才更有利于保障业主的权利。

E

房屋带抵押可以过户吗？

相关条款：《民法典》第406条：抵押期间抵押人可以转让抵押财产，当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。

解析：现实生活中，特别是在融资借贷过程中，贷款方在融资时以房产设定抵押是常事。根据原物权法第191条第2款之规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”也就是说，原物权法规定，如无抵押权人同意或受让人代为清偿之情形，是禁止设定抵押的房产转让的。但民法典该新规改变了原物权法的规定，设定抵押权的房产也可进行转让，购房人依法可以取得房产，只是该房产设定了抵押，具有权利瑕疵。

在具体实践中碰到这样的情况，建议购买房产时留意是否具有抵押情形；若已知情，但仍愿意购买，则建议签订三方协议，直接由购房人将部分或全部购房款支付给抵押权人清偿抵押人的债务，不足部分由抵押人继续清偿，以保证购房人获得的是没有权利瑕疵的房产。

F

买了房就一定可以居住吗？

相关条款：《民法典》第366条：居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

第367条：设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。居住权合同一般包括下列条款：（一）当事人的姓名或者名称和住所；（二）住宅的位置；（三）居住的条件和要求；（四）居住权期限；（五）解决争议的方法。

第368条：居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

解析：过去房产交易，需要查看出售房屋是否存在抵押、租赁，民法典生效后，还应当查询是否存在居住权。居住权设立之后，即便房产在居住权年限内被原所有权人转手卖掉，买家事后获得不动产证、拿到所有权，但此时买家取得所有权并非完整的，无法对抗已设立的居住权，无权赶走居住权人，类似于“买卖不破租赁”。

居住权的制度设计可能有助于保护租户的利益。不少房东往往会随着租住年限的增加要求上涨房租，如果不同意就通过其他手段逼迫租客退租解除合同。如果租客想要长期租房，可以与房东额外再签订居住权合同，设立与租赁年限同等时间的居住权，进一步保障租客的权益。这样即便房东想涨租金解除租赁合同，但如果居住权期限未满，租赁合同解除后，房东也无法再次出租获利。

当然，一个新制度的设立，必然会带来许多新的问题，居住权涉及的细节问题还有待相关部门后续出台法律法规。

贵阳日报融媒体记者 商昌斌

来源：贵阳晚报