盈利下降、重金拿地,中海地产能否超过保利成为行业“一哥”?

来源：新京报

在房地产行业整体下行的大势下，即便是“优等生”也难逃业绩下滑的命运。

从中海发布的2024业绩报告来看，其不但没有拿回“利润王”的称号，营收、毛利、归母净利润、毛利率、净利率——几乎所有核心财务指标都在同比下滑。不过，现金流依然保有安全垫。

虽然这份成绩单放在同行里依然能打，但对于一向以“高利润率”著称的中海来说，毛利率的持续下滑无疑是一个警示信号。

制图/寇德娜

“利润王”失速，去年归母净利下降38.95%

本届年报季，中海“利润王”光环持续褪色。

报告显示，2024年，中海收入约为1851.5亿元，同比减少8.58%。其中，商业物业收入为71.3亿元，同比上升12.1%。

相比于收入个位数的降幅，毛利则是双位数的下降，同比降20.38%至327.6亿元；毛利率为17.7%，虽然在行业中位于中等水平，但是相比2023年减少2.62个百分点。

毛利率下降背后，既有着行业趋势的因素，也与其拿地结构的调整不无关系。

市场调整下行，不确定性增强，最近几年，中海更多聚焦高能级城市的优质资产，精准投资。2022年，中海在北上广深四个一线城市的新增货值在集团新增货值中占比48.1%。2023年，北上广深四个一线城市权益购地金额占比约60%。

2024年，中海在12个中国内地城市获取22宗地块，总购地金额806.1亿元，权益购地金额696.3亿元，新增购地金额行业第一，四个一线城市权益购地金额占比更是提升至约73.5%。

高能级城市拿地这种打法，保证了货值质量，但代价是土地成本攀升。与此同时，从行业角度来看，新房价格普遍遭遇调整，下降趋势明显。这一升一降之下，利润空间被挤压，中海的毛利率势必受到影响。

再看中海的其他利润指标，降幅更大。2024年，中海的经营溢利为266.9亿元，同比下降34.13%；年度溢利177.9亿元，同比下降34.23%；公司股东应占溢利为156.4亿元，同比减少38.95%；每股基本盈利为1.43元，同比减少38.89%。

自2022年丢掉利润榜首的位置后，中海在2024年与华润置地的盈利差距持续扩大。华润置地的年报显示，2024年其归母净利润为255.8亿元。

穿透成本与收益来看，除了投资物业公允价值变动收益等相比去年减少外，中海在2024年的分销费用高达45.2亿元，同比增加6.07%，这或许是净利降幅超过毛利降幅的原因之一。

不过，相比同行，中海仍保持较强的整体成本管控能力和财务稳健性。

截至2024年12月31日，1241.7亿元的现金储备和3.1%的低融资成本，使得中海依然是行业最安全的企业之一。在行业普遍高负债的背景下，中海依然保持着55.8%的资产负债率和29.2%的净借贷比率，这种“绿档优等生”的底气，或许就是它敢逆周期拿地的资本。

此外，中海的分销费用与行政费用合计占收入的比例为3.7%，费效比行业领先，成本费用管控的竞争优势进一步增强。

北方大区“失守”，重金拿地能否力挽狂澜

随着房地产行业持续调整，央企崭露头角，规模优势明显，诸如保利发展连续两年登顶国内房企全口径销售额TOP1。而中海2024年屈居第二。

这一年，中海集团系列公司实现合约物业销售额上升0.3%至3106.9亿元；相应销售面积为1149万平方米，同比下降14%。

中海称，其是中国十强房企中唯一实现销售增长的公司，权益销售额排名位居行业第一 (中国指数研究院的统计数据）；国内市场占有率较2023年末提升0.55个百分点达到3.21%。

值得注意的是，2024年，中海在一线城市的几个改善型楼盘大卖，诸如上海建国东路项目实现合约销售额387.3亿元，上海领邸·玖序/玖章项目实现合约销售额282.1亿元，深圳中海·深湾玖序项目实现合约销售额156.2亿元，北京中海·京华玖序全年实现合约销售额75.6亿元。

四个一线城市中，中海销售额在北京、上海、深圳均位居第一。

不过，这背后也有隐忧，北部大区直接来了个近乎“腰斩式”下跌。

细分来看中海3106.9亿元销售额，东部大区以990.4亿元排名第一，占比31.9%；其次是南部大区，592.8亿元，占比19.1%；第三是北部大区，559.4亿元，占比18%。

而在2023年，排名第一的则是北部大区，销售额911.2亿元，占比29.4%。变动较大的还有东部大区，销售额426.2亿元，占比13.8%。

可以看出，经历2024年，南北两个大区，一升一降，北部大区遭遇挑战，销售额大幅下滑。

中海集团系列公司于2024年按地区合约物业销售额及相应销售面积。 年报截图

不过，去年底以来，中海在北京重金拿下了丰台万泉寺地块、朝阳酒仙桥组合地块、丰台西南郊冷库地块以及树村地块，成交总价合计近379亿元。其中，树村地块创下了北京土地楼面价新高。

这些项目今年都将入市，这能否助力重振北部大区市场，又能否让中海超越保利成为地产“一哥”，让我们拭目以待。