半年经营性收入首次破百亿,龙湖年底前已基本无偿债压力

来源：界面新闻

经历做空后的龙湖集团，交出了今年上半年的成绩单。

8月26日午间，龙湖集团（00960.HK）发布的2022年中期业绩显示，上半年营收同比增长56.4%至948亿元，归母净利润74.8亿元，剔除公平值变动等影响后核心溢利65.5亿元，同比增长6.1%。毛利同比增长20.1%至201.5亿元，毛利率为21.3%。

针对此前股价做空、商票逾期谣言等一系列波动，龙湖集团董事长吴亚军在业绩会上表示，“经过这次事件后，大家对龙湖看的更清楚了，尤其现在半年业绩已发布。”

吴亚军还表示，实际上周期不一定全是坏事，经过这次调整，龙湖管理层会更加谦逊、勤勉。

对于财务状况，龙湖集团执行董事兼CFO赵轶在业绩会上介绍称，龙湖集团现金短债比超四倍，一年以内到期的短债占比约10.1%，到年底已基本无偿债压力。集团平均融资成本进一步下降至3.99%，首次破“4”。

对于接下来的融资动作，赵轶表示，从目前跟银行的沟通情况来看，银行对地产行业未来坚定看好，虽然有阶段性的困难，但出清后会有更好的明天。“总的来说，龙湖融资渠道非常畅通，资源非常丰富。”

从销售端来看，受房地产行业整体环境影响，龙湖也不可避免地出现了销售额下滑的情况。上半年实现销售面积518.5万平方米，合同销售额858.1亿元，同比下降39.84%。

“8月份随着杭州、上海一些项目的进展，有信心能实现当月同比销售额回正。全年不做目标的预测，会根据形势做实时动态调整。”龙湖集团CEO陈序平回答界面新闻提问称，今年计划供货的可售货源达到了4000亿，但不会为了销售规模任务去做被动的动作，仍然会保持回款、资金盘面安全，以及利润的合理增长来确定销售情况。

数据显示，下半年龙湖约97%集中在一二线和环都市圈卫星城。从区域来看，长三角货源占比30%，西部、环渤海、华南和华中分别占比25%、22%、13%和10%。

对于今年房地产走势，陈序平表示，今年整个房地产市场是一个“低开-触底-向好”的态势，对后市稳中向好抱有信心。

今年上半年，龙湖在“审慎投资”的原则下共获取了17幅新地块，总建面226万平方米，权益建面134万平方米，权益地价131亿。其中13个项目来自于公开市场，4个项目来自于收并购。

赵轶介绍称，龙湖上半年在公开市场拿地的平均溢价率为5%，其中一半的项目是零溢价获取，合理利润可期。同时在7月份又获得了三宗地块，权益地价27亿元，下半年将持续踩稳拿地节奏，善用资金，做好发展和安全的平衡。

在地产开发之外，“一个龙湖”生态体系之下的多航道业务已能为集团贡献稳定的收入及利润。陈序平指出，“这些经营性业务的增长，对龙湖穿越周期起到了非常重要的稳压器作用。”

2022年上半年，包含商业投资、租赁住房、物业管理等在内的经营性业务收入首次突破百亿，达110.4亿元，同比增长26%，3年复合增长率达36%。

在商业方面，截至2022年6月底，龙湖累计开业运营商场65座，涉及全国30余座城市，已开业商场建筑面积为618万平方米（含车位总建筑面积为773万平方米），整体出租率95.6%。相较于去年同期，商业租金增长26%至46.5亿元。

龙湖管理层透露，上半年在重庆、青岛、杭州、苏州新增开业4座商场，下半年将在北京、上海、重庆等地有多座新商场落地。

在长租公寓方面，龙湖租赁住房品牌“冠寓”上半年租金收入同比增长11%至11.8亿元，累计开业房间数超11万间，期末出租率为93.3%，开业超过六个月的房源出租率为95.4%。

至于物管航道“龙湖智创生活”，截止6月底，实际管理面积约2.8亿平方米，报告期内实现全口径收入约63亿元，较较新递交的材料中提及的4月底营收增长20多亿。

龙湖管理层提及智创生活的上市计划表示，材料已经准备完毕，目前市场情绪不佳，不着急上市，反而会把发展的重点转为内生的转化率，包括减少对一些低质量收并购的依赖。

除了上述商业地产、租赁、物管外，在中期业绩会上，龙湖管理层提出了代建业务新品牌“龙湖龙智造”，基于其多年发展TOD业务沉淀的数字化VR、线上线下能力，提供有别于传统代建的服务，接下来也将优先聚焦于集团已深耕城市发展。

在波动的市场周期中，龙湖能够保持稳健，在吴亚军的眼中，除了一些常规的动作，防守动作以外，更重要的是对未知的风险时刻保持敬畏之心。

“曾经有金融机构的朋友对我讲‘泰坦尼克号撞上冰山那一刻再去调风险已经来不及，一定要在没看到冰山的时候有所应对’，这句话十多年了，对我影响很大，我总在想，有没有我们看不到的冰山，我们要撞上怎么办。所以我们整个团队是有准备的，能够尽量提前思考和布局。”