招商蛇口取消五大区域公司 地产巨头因何“动刀”组织架构?

来源：财联社

房地产行业头部企业招商蛇口（001979.SZ）对公司架构，进行了重大调整。

招商蛇口于6月24日晚间披露，公司董事会同意公司根据战略规划、业务发展和管理需要，在总部层面新成立资产管理部，将风险管理部/法律合规部/审计稽核部分拆为风险管理部/法律合规部、审计稽核部。

在开发业务层面，招商蛇口将减少管理层级，取消华东区域、华南区域、华西区域、华北区域和江南区域五个区域公司，由公司总部直接管理下属城市公司。

事实上，该公司此前已对组织架构，进行了一番变革。公开资料显示，招商蛇口2024年初将原有的7大区域合并整合，形成华东、华南、华北、华西和江南5大区域公司。

在地产界，招商蛇口可谓颇具代表性的龙头公司。据克而瑞数据，招商蛇口2024年以2068亿元的操盘金额，位居TOP200房企操盘榜第6名。2025年1-5月，招商蛇口以638亿元的操盘金额，排在TOP200房企第5位。

招商蛇口为何要取消五大区域公司？

中指院企业研究总监刘水向记者表示，按该公司对外公布的内容，总部新设资产管理部强化资产管理职能；拆分原有风控合规审计部，将审计职能独立出来，同时保留风险管理和法律合规的整合，这些举措可能旨在提升专业性和独立性。

“取消区域公司层级，实现总部直管城市公司，目的是减少管理层级，提高决策效率和市场响应速度，实现管理扁平化。”刘水称。

从该公司今年业绩表现来看，其部分指标并不理想。招商蛇口2025年一季度报告显示，今年一季度，招商蛇口营业收入204.47亿元，同比减少13.9%。报告期内，公司经营活动产生的现金流量净额为-87.93亿元，较上年同期的-106.11亿元，增长17.13%。

另据招商蛇口公布的2025年5月销售简报，2025年1-5月，公司累计实现签约销售面积265.53万平方米，累计实现签约销售金额671.46亿元。

而从招商蛇口近几年业绩情况来看，公司部分财务指标出现下滑。

据招商局蛇口工业区控股股份有限公司公司债2025年度跟踪评级报告，招商蛇口（合并口径）2022年、2023年、2024年的净利润，分别为90.98亿元、91.06亿元、41.89亿元。该公司2022年、2023年及2024年营业毛利率，分别为19.25%、15.89%、14.61%。

业内人士认为，招商蛇口作为全国性房地产龙头企业之一，开发业务经验丰富，具有较强品牌竞争和规模优势，充足的土地储备可对其未来发展提供保障；同时，代建、资产运营和物业服务等非开发业务对公司现金流提供一定补充，并与开发业务形成协同效应。公司融资成本处于行业内较低水平，融资渠道畅通且多元，整体经营稳健度较高。

同时，上述评级报告明确，跟踪期内招商蛇口毛利率延续下滑趋势，同时资产减值损失及信用减值损失侵蚀公司利润，整体盈利能力有所弱化；随着存量项目的开发结转及拿地力度放缓，公司资产及负债规模小幅收缩，财务杠杆比例维持在较低水平。在销售回款下滑及盈利能力弱化的影响下，公司偿债指标有所弱化，但仍处于较强水平。

评级报告显示，2024年招商蛇口营业收入同比微增2.25%，房地产开发业务毛利率延续下滑趋势，带动公司营业毛利率同比下滑1.28个百分点，但仍处于行业内合理水平。盈利表现方面，公司期间费用率水平较低，但由于毛利率下滑，公司经营性业务利润同比减少20.86%。

据评级报告，招商蛇口2024年资产减值损失及信用减值损失规模同比大幅增长，其中公司当年对盐城、徐州、南通、南宁、广州等地的房地产项目计提存货跌价准备合计35.75亿元，同时对其他应收款和长期股权投资分别计提减值准备14.82亿和7.26亿元。整体来看，2024年公司利润总额同比减少35.02%，净利润率等盈利指标有所弱化。

就相关财务指标出现变化，亿翰智库分析师指出，招商蛇口2024年计提资产减值59.44亿元，占净利润的147%，其中，存货跌价准备35.75亿元，主要针对三四线城市去化困难项目。

“虽然这一举措在短期内对利润有所拖累，但实质是对低效资产的主动剥离。”亿翰智库分析师称。

刘水告诉记者，面对市场调整，房地产企业主动求变，通过内部调整，不断以崭新发展状态适应环境变化，是为了实现更好、更长远的发展。

实际上，包括中海、龙湖一些头部房企去年以来先后调整管控架构，以提高公司运营效率。

今年二月，联发集团总部多个部门合并，撤销所有城市公司，设立10个事业部，通过区域合并，聚集资源进行优势区域深耕。今年三月，中国金茂将“总部-区域-城市”三级管控架构，调整为“总部-地区”二级管控架构，取消华北、华东、华南、华中、西南五个区域公司，对现有城市公司撤并重组调整为14个地区公司。

“当前，多数房地产企业均采用‘总部-区域’两级化管控结构。企业总部扁平化，一方面可以有效避免总部‘头重’，失去对市场快速的反应；另一方面可使总部作为职能部门，在资源配置中发挥更大的资源整合和协同作用，进一步提升管理效能。”刘水称。

其进一步表示，区域深耕是当前房地产企业发展战略之一。房企对发展前景较弱的区域进行裁撤或合并，既可以降低管理成本，又能够缩短管理半径，使企业有效聚集资源进行优势区域深耕。