2017年贵阳市土地市场速递

看点

01

年度土地行情

随着元旦的即将到来，今年的房地产市场也将尘埃落定。回头看去，2017年的土地市场“波澜起伏”。招拍挂市场由于众多挂牌地块设置限制性条件的缘故，实际仅9宗土地进行公开竞买，土地资源十分稀缺，成交楼面价均创所在区域新高，红岩村地块更是创造贵阳市楼面单价地王。与此同时收并购成为开发商拿地的重要方式。

2017年全年，贵阳市区（不含贵安新区、清镇市）共成功出让64宗地块，出让面积414.81万㎡，可建面积892.03万㎡，成交总金额为187.18亿元，平均楼面价2098元/㎡，可建体量同比上涨43%，综合楼面价上涨28%。

　　其中，成交主力仍旧为涉宅用地，共计成交41宗，成交面积743.45万㎡(约4685亩)，出让金额151.74亿元。

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02

分区域土地成交

从成交土地分布区域来看，成交主力区域为花溪区以及观山湖区，两区总计成交土地456.72万㎡，占比63.8%，其中，花溪区成交面积较高，达到367.42万㎡，总成交金额达到52.05亿元；其次观山湖区成交面积187.30㎡，成交金额约31.26亿元，南明区成交楼面价较高为4651元/㎡，白云区楼面价上涨幅度较高，环比涨幅达87%。

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年度房企拿地排行榜

2017年贵阳市拿地金额居于前三位的分别是武汉和纵盛、恒大旅游以及恒大地产，获取土地面积83.90万㎡、254.87万㎡、73.94万㎡，拿地金额分别为35亿元、30.86亿元以及20.98亿元。

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贵阳土地市场大事件

2017年是外来房企争相进入贵阳市场的一年，融创、金科、武汉和纵盛、安徽外经建设通过收并购以及公开竞拍的方式纷纷落子布局，中梁、阳光城、泰禾、祥生等外来房企寻求机会伺机进入，宝能、华侨城通过产业小镇的方式跑马圈地。

融创是今年最早进入贵阳的品牌房企，通过股权合作的方式开发原红华新天地项目，案名为融创九樾府，项目展示区已开放，处于认筹阶段，同时融创积极参与贵阳城中村改造，在经开区小孟工业园有意向项目。

金科地产通过与贵阳高新世纪地产合作开发花溪项目，曲线进入贵阳，项目位于花溪区贵筑社区云上村，建筑面积7.5万㎡。

武汉合纵盛以创造贵阳楼面单价地王的方式（后被中天刷新）竞得南明区红岩村地块，一举震惊贵阳楼市，刺激贵阳房地产市场阶段性爆发式上涨。

武汉合纵盛以创造地王的方式拿下南明区红岩村地块。

经过123轮的竞价，南明区红岩村G（2017）006、G（2017）007地块最终被武汉和纵盛地产有限公司以16亿元拿下，建筑面积84万㎡，楼面价4389元／㎡，溢价率高达145.88％。

武汉和纵盛地产有限公司是武汉交通工程建设投资集团有限公司下属全资子公司，从事商业地产、住宅开发的大型国有企业，主营业务包括房地产开发、交通基础设施的开发建设、建筑材料销售等，目前在武汉青山滨江商务区等地有多个项目。

碧桂园41.5亿拿下花溪“金元地块” 印象花溪易主

2017年10月24日“贵州恒方房地产开发有限公司100%股权”在北京产权交易所结束竞价，经过222轮竞争，碧桂园最终以41.5亿元成功夺得贵州恒方房地产开发有限公司（以下简称“贵州恒方”）100%股权，地块溢价率高达423.47%，与此同时，贵州恒方旗下花溪“金元地块”的所有权随之转移。

此次转移的“金元地块”地处花溪新城规划重要核心，紧邻花溪行政中心，地块总面积约为527729㎡，地块位置优越，该地块的含税楼板价接近6000元/㎡，保守估计项目售价过万才能实现盈亏平衡。

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贵阳招拍挂地块分布

2017年贵阳市共推出商住用地41宗（不含贵安新区、清镇），成交41宗，花落16家房企，共计16个项目，其中恒大、碧桂园、万科、武汉和纵盛为公开市场的主角，占据整个市场近7成份额，其中仅9宗地块进行公开竞争，其余32宗属于定向挂牌，产业拿地成为主流，土地获取难度愈加艰难。

看点

06

贵阳收并购项目分布

在今年公开市场获取土地难度增加的情况下，收并购成为企业拓展土地的重要方式，从目前已公开的项目来看，贵阳市今年产生13个收并购项目，前期进驻贵阳的老牌房企通过收并购扩大土地储备，深根区域市场意图明显，例如美的、万科、碧桂园、恒大成为收并购市场的主力军。

另外新进入房企通过合作、收购等方式曲线进入贵阳市场，例如融创收购原红华新天地项目，金科与贵阳高新世纪合作开发花溪地块。

看点

07

贵阳品牌房企项目布局

随着房地产市场进入白银时代，品牌房企市场占有率逐步扩大，中小开发商受制于资金以及品牌影响力的不足，生存空间压缩，未来市场集中度将进一步提高。目前贵阳市场土地储备以及在售项目位列前三的企业为万科、恒大以及碧桂园。

看点

07

2018年贵阳土地市场展望

公开市场拿地难度持续增加，三旧改造、合作开发成为拿地的主流方式

公开市场拿地，竞争激烈，高溢价还要付出高成本的代价拿地。贵阳城市正在迎来新一轮的更新升级，将会继续加大三旧改造的力度，三旧改造将成为房企拿地的主流方式。通过三旧改造、合作、并购等方式拿地开发的规模将扩大。

标杆房企土地需求依然旺盛，贵阳房地产进入品牌时代

目前布局贵阳的全国大型房企有万科、碧桂园、保利、万达、恒大、美的等，今年新增了融创、金科，另外阳光城、泰禾、宝能大型企业集中涌入贵阳，贵阳房地产已进入品牌时代。大型品牌房企本身的资金实力和成熟的开发模式，品牌开发商都要比本土企业更胜一筹。

品牌开发商的集中度将迅速提高，集中度可以反映出这个城市的房地产发展的成熟度。行业集中度提升，企业业绩压力不断加大，品牌房企面临多方角逐，规模诉求仍是企业投资策略的重心，因此，标杆房企在2018年土地需求将进一步增加。

并购趋势将加剧，房企将现新一轮的并购浪潮

供给侧的深化改革下， 国企央企重组浪潮将延续。房地产行业的并购趋势也将加剧，房企将现新一轮的并购浪潮。

随着房地产行业黄金十年的过去，行业已进入高周转时代。房地产又作为一个典型的资金密集型行业，房地产已成大资金操作的行业。伴随着房地产行业进入白银时代，行业利润下行已是不争的事实。土地成本的不断提高，中小型企业的生存越发艰难，大型企业出于规模扩张的需求，采取并购等方式拿地。