小龙滩东都项目规划出炉,观山东再现低密好地(贵阳楼市周报5.19-5.23)

来源：樾筑

01

贵阳楼市周成交榜

据贵州省房协统计数据，2025年5月16日至2025年5月22日，贵阳主城六区住宅网签金额榜单中：

中铁阅山湖重回榜首；龙湖天曜排名第二；龙湖景粼天著位列第三。

其后分别是旭升观山御苑、建发金融北城、天瀑南明府、万科云翠隐秀、保利时代、首钢贵州之光和中铁阅花溪等项目。

在历经一周的环比销量上涨之后，贵阳主城住宅市场又回到了下行通道，好消息是下行幅度不大，上周住宅销量依然好于四月各周。

以当下的成绩来看，个人认为五月份贵阳主城达成30万方住宅销售“常量”应是大概率事件。

即便如此，市场当前的形势依然不容乐观，整体的提势表现依然需要加强。

说实话，当前的市场有点路径依赖了，没有政策刺激，没有价格刺激，就很难产生正向反馈。

至于破局之法，还需要官方和市场一起努力去找寻。

接下来还是按照惯例，聊聊周榜里值得关注的项目。

旭升观山御苑，这个“原恒大”项目能够上到榜单这个位置，确实让我有些意外，毕竟在产品端，项目并不占优。

话说回来，这个项目的出现，其实也再次证明了一件事，那就是项目区位条件的优先级，依然强于产品。

万科云翠隐秀，说真的当下能出现在周榜第七，并不容易。

在“学区爆雷”之后（其实开发商也挺冤的），项目其实被迫沉寂了一段时间，本次重回榜单，说明项目其实依然具备不错优势。

马后炮来看，项目当初如果不打“人大附学区”牌，也许会是一个更加稳妥的选择。

保利时代，这个项目真就是靠着产品规划打开了一片天，目前其户型依然处于“绝版”的状态，对大赠送感兴趣的购房者可以多多关注。

投控花漾云岩，这个项目其实从规划、区位来看都还可以，但就是缺了点展示面。

希望项目能再接再厉，把接下来的实景展示给做好，区位、产品等方面其实完全不用操心。

02

回收总价近16亿元！贵阳拟收购4宗存量闲置土地

5月19日，贵阳市自然资源和规划局公示了贵阳市2025年第一批拟使用土地储备专项债券收回收购存量闲置土地价格。

据悉，贵阳市拟使用土地储备专项债券依法收购4宗存量闲置土地，其中1宗为居住用地，1宗为商住用地，2宗为商业用地。

1宗居住用地为金阳B地块（云储-2024CS-02），位于数博大道以西、马王路以南，土地面积23.26万方，拟收回收购价格71814万元（再开发费用44973万元）。

1宗商住用地为多彩四号居住用地（航储-2025CS-01），位于中兴西路南侧、贵广高铁西侧，土地面积10.36万方，拟收回收购价格35857万元。

2宗商业用地分别为寰球中心项目（高储-2025CS-02）和机场门前04-01商业地块（航储-2025CS-02）。

其中寰球中心项目（高储-2025CS-02），位于长岭南路与阳关大道交叉口，土地面积1.65万方，拟收回收购价格24200万元。

机场门前04-01商业地块（航储-2025CS-02），位于东邻机场路、西至见龙洞路，土地面积10.53万方，拟收回收购价格27293万元。

3月27日，贵阳市自然资源和规划局发布公告，正式启动运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的征集工作。

征集范围覆盖贵阳主城六区，以及高新、经开、综保、双龙四大国家级开发区（双龙经济区不含龙里部分），重点聚焦企业无力开发或长期未动工的住宅与商服用地。

03

降息！5年期LPR下调10个基点

5月20日，中国人民银行公布5月份贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.0%，5年期以上LPR为3.5%。

相较4月份，5月份5年期以上LPR再次下调10个基点。

LPR利率近期变动情况如下：

2025年5月贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.0%，5年期以上LPR为3.5%

2024年10月贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.1%，5年期以上LPR为3.6%

2024年8月贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.35%，5年期以上LPR为3.85%

04

乌当区三个城中村改造项目拟摸底

5月20日，据贵州省招投标公共服务平台公告，乌当区火石坡城中村改造项目、乌当区培席寨城中村改造项目，以及乌当区大桥地块城中村改造项目启动摸底测绘机构招标。

这意味着乌当区有望推进这三个城中村改造项目建设工作。

目前三个城中村改造项目的具体位置尚未可知，但根据高德地图公开信息，三个项目很可能都位于贵阳东站附近。

05

合院、洋房、高层都有！小龙滩东都项目规划出炉

5月20日，贵阳市自然资源和规划局公示了观山湖区东都云湖天境项目规划。

规划显示，东都云湖天境项目由两宗地块构成，总建面约30.15万方，其中商品住宅建面约20.14万方，总户数1657户，总停车位1921个，最高建筑高度99.95米，最大建筑层数为32层。

根据规划指标及规划平面图，该项目住宅产品含合院、洋房及Y字形高层三大类。

其中合院共31栋，均为地上3层，个人推测产品建面约在160-260平米区间；

洋房共3栋，地上层数为8层和11层，个人推测产品建面约在140平米左右；

Y字形高层共13栋，地上层数均为32层，个人推测产品建面约在95-135平米区间。

除以上确切和推测数据外，项目还有几个特点值得一说。

第一，项目的两个地块中，一块为纯高层组团规划，并规建有一所配套幼儿园，另一块为混合产品规划，并且有预留集中水体，未来部分房源会因有“亲水”概念产生溢价。

第二，项目大部分高层户型朝向保持一致，仅有两栋高层楼栋大体不在南北向，此外虽然大部分高层看起来均为T4布局，但不排除有个别楼栋会是T5的配置。

第三，项目混合产品组团内可能打造有集实景展示、会所功能为一体的实景展示区，项目整体昭示面的规划比较令人期待。

那目前根据规划信息，我个人能够推测的内容就是以上这些了，这里也很期待项目能够早日面世，看看浙江东都到底能不能带来一些惊喜。

随着东都项目规划的曝光，小龙滩片区内的大住区打造，也愈发让人期待起来了。

此前，中铁置业已确定代建贵阳城投小龙滩项目，而观城运小龙滩项目也正在就代建单位公开招标。

此外，四川众恒亦在不久前，拿下了小龙滩的52011520250003号地块，将用以开发“观山云墅二期”。

最后，还是照例回顾一下浙江东都在小龙滩片区内拿地的情况。

2023年12月13日，浙江诸暨东都房地产开发集团有限公司以3200元/平米楼面价、约2.79亿元总价，获取了小龙滩片区的G〔23〕100号地块。

2024年12月9日，浙江诸暨东都房地产开发集团有限公司以约5.41亿元总价、4292元/平米楼面价，竞得了小龙滩52011520240040号地块。

06

容积率下调！观山东一宗官方推介宅地控规出炉

5月22日，贵阳市自然资源和规划局公示了观山组团站前单元GS-11-02-30地块控规优化调整方案，地块容积率下调。

据悉，观山组团站前单元GS-11-02-30地块位于贵遵路与阳关大道交叉口东北侧，用地面积5.84万方。

本次控规优化调整后，地块容积率由2.5调整为2.0，建筑规模减少约2.92万平米，用地性质未改变；

此外，地块内原规划控制的300米弹性支路取消，地块微循环不受影响。

优化调整后，地块容积率小于等于2.0，绿地率大于等于30%，建筑密度小于等于30%，兼容商业建筑比例3%，并需配建一所6班幼儿园。

据悉，本次调规地块，即为此前观山湖区政府公开推介的观储-2025GS-03地块。

地块东邻远洋红星观山天铂项目，在路网完善后与1号线新寨站、白鹭湖站步行距离均在800米内，有地铁盘概念。

在容积率进一步下调后，地块项目可打造洋房+小高层纯改善社区，加之不错的区位优势，地块应该具备不错的吸引力。