“集中供地制度”取消系误读,多地已开始灵活、多批次供地

来源：界面新闻

在促进地产行业回暖的大背景下，增加房企拿地压力的“集中供地制度”将面临调整。

2月2日，一份自然资源部办公厅发布的《关于进一步规范住宅用地供应信息公开工作的通知》（以下简称《通知》）在市场流传，被外界解读为实施近两年的集中供地制度将取消。

据上证报报道，自然资源部2月3日回应称，该文件属实，但并非要取消集中供地制度，而是优化完善集中供地政策，更好发挥充分公开披露信息对于稳定和引导市场预期的积极作用。

该《通知》的落款时间为2022年12月8日，最受关注的部分是第三部分，即“建立拟出让地块清单公布制度”。

具体来说，要求每次公开详细土地清单对应的拟出让时间段原则上不少于3个月，给市场主体充足的时间预期预判。同时，公开的拟出让时间段内可以一次或多次发布出让公告。

从《通知》全文来看，这是一份对各地方住宅用地供应工作的整体指导文件，并未有特定对象以及对出让次数的严格限制，与在22个试点城市施行的集中供地政策并不直接冲突。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，作为楼市最重要的长效机制，抓资金、抓土地，这是调控楼市，实现新模式过度的关键。国家已经提了“平稳过渡”，不可能取消，但可能会适应新情况，适当进行调整。

2021年2月，“两集中”供地政策开始在22个试点城市施行，即集中发布出让公告、集中组织出让活动，且全年住宅用地供应不能超过3次。

除试点22城之外，2021年还有徐州、西安、南昌、东莞、金华、温州等城市主动加入了“两集中”供地的队伍。

彼时政策的初衷是为了通过集中公开出让提高土地市场信息透明度，保障充足土地供应，从而达到降低土地市场热度、稳定地价的目的。不过，这也直接加大了房企拿地的资金压力以及研判压力。

22个试点城市的第一轮集中供地在2021年6月底全部结束，在当时房地产市场仍处行情火热的情况下，各大房企的参拍热情高涨，不少热点地块溢价率和成交价刷新记录。

为抑制高溢价，同时平稳地价，从2022年第二轮集中供地开始，各大城市开始调整土拍规则，进一步抬高土拍门槛。但众所周知，下半年后房地产市场进入调整期，一批民营房企主动退出了土地竞拍，土地市场开始明显降温。

自2022年以来，集中供地的土拍政策进一步放松，除了降地价、提销售限价等常规手段外，在降低参拍门槛中，对于竞拍企业的资质要求也在不断宽松。

然而，在销售和融资端持续收紧的情况下，房企拿地的热情始终难以被点燃，各大土拍市场基本稳定呈现出“央国企为主、地方城投积极参与”的格局。

李宇嘉表示，集中供地模式，是在疫情后开始推的。但是，当后续对房企定向去杠杆、要求自有资金拿地，全面打掉前融时，集中供地控制源头上抢地、高地价的必要性，已经下降了很多。因为，没有前融，开发商无法拿地，特别是民企，他们是造地王、高价地的主力选手。

事实上，随着土地市场进入新阶段，各地已经开始因城施策对“两集中”供地模式进行适当调整，这成为今后土地市场的大趋势。

为了减少集中拿地给房企带来的资金压力、增加房企参与拿地的积极性，徐州、西安、南昌等部分自发跟进“集中供地”的城市以及22城中的长沙，已选择退出“集中供地”模式，逐步恢复常态化供地。

同时，22城中多地都在2022年将供地批次增加到四批、五批、甚至六批。

李宇嘉认为，未来，集中供地政策会适当调整纾困，而不是一刀切取消，这是大概率。调整的方向，除了要求库存大的，已经卖了的，迟迟未竣工的，减少供地外，还要降低地价、降低开发商拿地的负担等，根据市场形势，调整出让的频次。

中指研究院企业研究总监刘水对界面新闻表示，整体来看，行业整体盈利下行，叠加市场仍在筑底，房企投资信心不足，拿地仍将较为谨慎。