年终盘点|去年房企融资规模下降,今年偿债压力有多大?

来源：新京报

房地产市场的投资形势紧跟房企的融资行情。2023年，房企融资支持政策虽然边际改善，但是非银融资规模延续下降态势。据中指研究院统计，2023年，房地产行业共实现非银类融资7222.7亿元，同比下降15.1%，其中，信托锐减，海外债保持低水平，信用债、ABS（资产证券化）发行占比提升，成为融资主力。

2024年，房企的偿债压力仍在。业内人士表示，在当前行业风险仍未完全出清，房企应当抓住当前不同渠道的窗口期，根据自身情况补充资金，尽快适应新周期下的融资模式。

信用债、ABS成为融资主力

房地产行业自2021年下半年开始进入下行周期，2023年延续了下降态势。据中指研究院统计，2023年，房地产行业共实现非银类融资7222.7亿元，同比下降15.1%，降幅较2022年收窄。其中，信托锐减，海外债保持低水平，信用债、ABS发行占比提升，成为融资主力。

从房地产开发企业到位资金来看，国家统计局数据显示，2023年1-11月，房地产开发企业到位资金为11.7万亿元，同比下降13.4%，较1-10月收窄0.4个百分点。

通过上述数据不难看出，房企到位资金的规模延续2022年以来的下降态势，国内贷款占比略有提升、自筹资金占比下降，实际融资环境仍未显著回暖。事实上，市场复苏的不确定性增加了投资人对房地产行业的疑虑，也使得企业对新增融资采取谨慎态度，融资规模仍在缩减中。

克而瑞认为，2023年发债房企队伍中多为“老面孔”，当前融资开闸仅限于部分房企。其中，国企、央企发债数量过半，发债规模位于前列的包括厦门国贸、招商蛇口及金融街等，均达百亿级别；此外，民企中有14家房企发行了新债券，其中只有美的置业、龙湖集团、滨江集团、新城控股、卓越集团、金辉集团、中骏集团、新希望地产8家企业下半年仍有新债券发行。

在融资政策的利好下，房企高息融资减少，资金成本也在下降。据中指研究院统计，2023年，房地产行业平均融资利率为3.81%，同比下降0.16个百分点。受到高成本的信托融资规模下降和成本下降等因素的影响，行业平均融资成本明显下降。

融资政策保持宽松基调

众所周知，2023年融资政策仍旧保持宽松基调，尤其是更加强调“一视同仁对待不同所有制企业”，针对性解决当前民营房企融资难问题。

自2022年底以来，中央加大对房地产企业融资支持力度，最为代表性的是“金融16条”等政策先后出台。2023年7月，央行、国家金融监督管理总局发布《关于延长金融支持房地产市场平稳健康发展有关政策期限的通知》，将“金融16条”中两项有适用期限的政策统一延长至2024年12月底，引导金融机构继续对房企存量融资展期，加大保交楼金融支持。

对于民营房企的融资问题，2023年10月底召开的中央金融工作会议指出，“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资”，考虑到融资困难的主要是民营房企，意在强调商业银行等金融机构要把支持民营房企融资的政策落实落细。

此外，2023年11月，在央行、金融监管总局、中国证监会联合召开金融机构座谈会上，提出坚持“两个毫不动摇”，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，对正常经营的房地产企业不惜贷、抽贷、断贷；继续用好“第二支箭”支持民营房地产企业发债融资；支持房地产企业通过资本市场合理股权融资。

今年房企偿债压力仍在

对于2023年房企融资环境，中指研究院企业研究总监刘水表示，2023年，融资政策持续宽松，但融资总规模仍在下降通道，受到市场复苏势头持续转弱等因素的影响，投资人对房地产行业投资信心迟迟未能修复。整体来看，未来，信用债在市场缓慢复苏、政策鼓励下，发行规模有望保持稳定，特别是优质民企将获得相应发行机会。

值得关注的是，2024年，房企的偿债压力仍在。据中指研究院统计，截至2023年12月末，房企2024年尚在存续期的债券余额为7703.1亿元，其中信用债占比69.0%，海外债占比31.0%；其中，2024年一季度到期余额为2373.5亿元，其中信用债占比61.8%，海外债占比38.2%，可见境内债务偿债压力较大。

刘水指出，尽管有诸多融资支持性政策，但受限于市场持续下探，出险企业数量众多，房企融资环境较为严峻，多数出险房企债务重组工作长期没有有效进展。2023年三季度以来，房企债务重组工作进展有所加快，特别是境外债重组，多家房企均披露境外债重组方案初步框架或取得部分债权人支持，完成债务重组有望真正缓解偿债压力。

对于稳健型房企，刘水认为，可利用当前融资宽松政策，置换获取低息长期资金，提升财务弹性，同时积极利用REITs（不动产投资信托基金）等政策出台时机，在盘活持有物业的同时，形成持有物业运营金融闭环，发展资产管理业务。出险房企也需借助当前金融政策窗口，积极与金融机构对接，对债务能展尽展，同时积极盘活存量资产，提升自身流动性。

克而瑞分析人士也表示，虽然当前融资政策持续利好，但是实际受益仍仅限于优质房企及“白名单房企”，整体来看，行业融资面仍然疲软。尤其是对于多数民企而言，境外融资依然处于冰封期，境内银行授信和债券增信基本上仍偏向支持财务状况较为良好的优质房企。可见，在当前行业风险仍未完全出清、市场信心未完全恢复的背景下，多数民营房企融资难、融资贵的问题仍有待解决。