新年首例物业IPO “微型”新希望服务开启香江之旅

2020年，资本市场物业板块风起云涌，包括恒大、华润、融创等17家物业企业接连登陆资本市场。但经历了上市狂欢后，下半年物业股走势出现拐点：新股接连破发、股价连连下跌、估值回调……投资者对物业股争议不断。

在这样的背景下，物业企业上市热潮仍在升温，1月13日，新希望服务成为新年排名前列递交招股书的物管企业。

据招股书披露，于2020年最后一季，新希望服务的在管楼面面积增加31.3%至截至2020年12月31日约1020万平方米。截至最后实际可行日期，新希望服务的在管总楼面面积进一步增至1030万平方米。

实际上，新希望服务的规模体量在行业中并不算大，在资本市场对物业管理企业IPO的响应明显转淡的当下，它的上市历程能否一帆风顺？

新希望服务成立于2010年，那时候，这家微型物管企业还叫做四川鼎晟物业服务集团有限公司，成立的初衷与诸多同行一样，亦是作为地产业务的配套。

实际上，新希望服务的上市早有端倪，几月前新希望地产将旗下业务进行了一次腾挪与重组，将商业运营业务并入物业公司，当时便已引发了市场关于其上市的猜想。

2020年8月，新希望地产将其新希望商业的全部股权以7935万元的代价转让予新希望服务时，由此，新希望地产旗下的商业运营管理服务营运实体并入了新希望服务当中。

同年12月20日，新希望商业按代价1元出售温州希望的全部股权予新希望房地产全资附属公司四川新致睿占实业有限公司。对此，该集团的解释是，温州希望从事提供室内设施和儿童游乐场，与新希望服务的核心业务无关。

当新希望服务完成资产的整合与优化，加快上市则是大势所趋。

1月13日，新希望服务递交的招股书披露，2018年到2019年，公司收入从人民币2.58亿元增长47.5%至3.81亿元，并从截至2019年9月30日止九个月的2.8亿元增长31.3%至2020年同期的3.68亿元。

具体到各个业务，物业管理服务和非业主增值服务的收入几乎平分秋色。数据显示，2019年全年，物业管理服务贡献的收入达到1.41亿元，占比达到37.0%，而同期该公司的非业主增值服务收入为1.28亿元，占比为33.7%。2020年前三季度，上述两个业务的收入分别是1.29亿元、1.04亿元，占比分别为35.2%、28.4%。

净利润方面，新希望服务的净利润在2018年、2019年分别录得4110万元、6400万元，截至2020年9月30日止九个月录得7940万元，同比增长增长33.2%。

毛利率方面，新希望服务在2018年录得毛利率42.6%，2019年这一数值为41.9%，而2020年前三季度，该公司的毛利率为44.9%。其中，商业运营服务为其毛利较大的业务，但截至2018年、2019年及2020年9月30日，商业运营服务的毛利率分别为75.4%、61.4%、75.0%。

除了这一业务，该公司非业主增值服务及生活服务的毛利率均呈现较大的波动，对此，新希望服务表示，毛利率的波动由于公司拓展案场管理服务及社区资产管理服务；及我们新推出的服务，如租户管理服务、在线及线下零售服务以及餐饮服务。

和大多数物管企业一样，新希望服务的物业管理业务毛利率同样处于较低水平，直到2019年才达到27.1%，截至2020年前三季度，其物业管理业务毛利率升至31.9%，但仍与新希望服务整体毛利率存在13个百分点的差距。

聚焦到新希望服务的物业管理业务本身，其仍以住宅为主。

据观点地产新媒体了解，截至2020年9月30日，新希望服务管理55个项目，在管总楼面面积约为780万平方米。

于2020年最后一季，新希望服务的在管楼面面积增加31.3%至截至2020年12月31日约1020万平方米。截至最后实际可行日期，新希望服务的在管总楼面面积进一步增至1030万平方米。

具体来看，就2020年前三季度在管的55个项目当中，住宅物业达33个，住宅物业的在管楼面面积为528.6万平方米、占在管总建筑面积的62.4%；商业物业及其他非住宅物业在管面积相近，分别为199.9万平方米及52.2万平方米，对应占比为36.0%及1.6%。

与此同时，物管企业依赖母公司输血是行业的常态，新希望服务也不例外。

从新希望服务的招股书来看，在该公司的在管项目当中，来自新希望地产的项目数量为43个，在管楼面面积为623.2万平方米，收入1.07亿元，占比82.4%；来自新希望房地产集团的合营或联营公司的项目数量为5个，在管楼面面积为103.8万平方米，收入978万元，占比7.6%；来自新希望服务的最终控股股东的联系人的项目数量为5个，在管楼面面积为17.7万平方米，收入1258.9万元，占比9.7%。

值得注意的是，该公司来自独立第三方的项目在2019年以前均为零，直至2020年前三季度，来自独立第三方的项目数量突破2个，在管楼面面积为36万平方米，收入39.6万元，占比0.3%.

对物管企业而言，拥有母公司作为支撑，可以依托房企来获取扩展业务规模，但从新希望服务的数据来看，这种对母公司的过度依赖，同样容易导致在管理体制上可能也会受到母公司的牵制，难以真正独立发展。

与此同时，在这种过度依赖的情况下，母公司的规模亦会很大程度的限制物管企业的发展。

据悉，起步于1998年的新希望地产，经历了二十余年的发展始终不温不火。2017年和2018年，新希望地产的流量销售金额仅为141.5亿元和303.1亿元，近两年，新希望地产加速拿地，在规模扩张方面初显成效，2019年，该公司全口径销售金额则达到了735.9亿元，2020年12月24日，新希望地产官方海报显示，其年度销售额突破1000亿元，跨入千亿阵营。

与此同时，2020年全年，碧桂园录得权益销售5706.6亿元，恒大的销售额达到7232.5亿元，万科亦实现销售额7041.5亿元，在观点指数公布的《2020中国房地产销售TOP100》当中，跨入千亿门槛的房企达到44家。

这也就意味着，刚刚迈入千亿门槛的新希望地产在行业当中亦只是中型企业而已，它又将给高度依赖的新希望服务带来什么样的未来？

来源：观点地产网