17.25亿“止损单”:华侨城3宗闲置土地被收储背后的经济账

来源：新京报

一则收储公示，让华侨城再次站到风口浪尖。

近日，合肥市自然资源和规划局发布公告，拟使用地方政府专项债券资金，收回华侨城旗下子公司持有的3宗共计784.17亩存量闲置建设用地，收购总价为17.25亿元。相较于超25亿元的土地成本，华侨城将直接面临近8亿元的账面亏损；而这一交易，既是地方政府运用专项债盘活存量用地的典型案例，也是华侨城在连年亏损后，“断臂止损”的无奈之举。

3宗地块被收储，账面亏损近8亿

据合肥市自然资源和规划局公示，拟收回的合肥市经开区3宗存量闲置土地产权人均为合肥华侨城实业发展有限公司，涉及土地面积合计达784.17亩。此次土地收购明确将依托地方政府专项债券资金进行。

拟被收回的合肥市经开区3宗存量闲置土地。图/合肥市自然资源和规划局官网截图

公示信息显示，此次拟收回的3宗地块原规划用途较为多元，涵盖商住、商业、文化、教育及公共服务配套等。其中，JK202105号地块面积430.34亩，原规划为商住、商业、文化设施混合用地，这是3宗地中面积最大的一宗，原计划打造包含商业及文化配套的综合型社区；JK202106号地块面积84.46亩，为纯商住用地；JK202108号地块面积269.37亩，规划功能较为复合，涵盖居住、幼儿园、城镇社区服务设施及公园绿地用地。

根据公示，这3宗地的原始土地成本合计超过25.22亿元，经市场评估价格约为21.04亿元；最终经集体决策，3宗地的拟收购总价定为17.25亿元，较评估价下调幅度为18%，较土地成本总价下降幅度则超过30%。从25.22亿元的土地成本价到17.25亿元的收储价，意味着若此次收储完成，在这3宗地上，华侨城将面临近8亿元的账面亏损。

时间拨回到2021年，彼时房地产市场尚处热潮，华侨城在合肥大手笔拿地，一天内拿下合肥4宗地，此次被收储的3宗地便是其当时的斩获。土地被收回的最直接原因是“闲置”。这3宗地自2021年取得后长期未动工开发，被官方定义为“存量闲置国有建设用地”。

去年公示拟使用专项债回购存量闲置土地超5500宗

运用专项债收储闲置土地，绝非简单的“左手倒右手”，而是通过金融手段撬动多方共赢的举措。尤其是对陷入困境的房企而言，将无力开发的闲置土地剥离，有助于企业优化资产负债表，更能获得真金白银的补偿。

自2024年11月，自然资源部发布运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知之后，专项债收储土地政策实施已有一年多。根据中指研究院统计，2025年全国各地公示拟使用专项债收回收购存量闲置土地的数量超5500宗，总金额超7500亿元。

2025年各省市拟使用专项债收购闲置存量土地及发债规模

图/中指研究院

从收储价格来看，与出让时的成交单价相比，约47%的地块拟收储价格与成交单价的比值在0.8至1.0之间，其中约29%的地块比值在0.9至1.0之间；约18%的地块拟收储价格与成交单价比值在0.7至0.8之间，部分地块拟收储价格的折扣较大。

对于合肥而言，此次拟回购的3宗土地成为盘活存量土地、化解房地产市场库存、缓解企业资金压力的重要举措。

中指研究院认为，收储土地是去库存的重要抓手之一，预计2026年更多城市将持续推动存量闲置地块收储工作，加快库存去化，改善房地产市场供求关系，更好地提振市场预期。

多年“包袱”变现，华侨城“断臂止损”

对于华侨城而言，虽然土地被收回面临巨亏，但也令其甩掉了包袱、回笼了资金，这相当于一份“止损单”。

业内人士认为，从账面上看，这是一笔赔钱的买卖；但从现金流的角度看，这却是实实在在的“救命稻草”。在销售端回暖尚在路上、债务压力仍存的背景下，17.25亿元的现金回流比一块躺在资产负债表上的闲置土地要重要得多。

事实上，这并非孤立事件，而是华侨城近年来在全国范围内收缩战线、处置资产的一个缩影。除了转让旗下公司股权之外，华侨城在其他城市的项目用地也出现被地方政府收储的情况。

目前来看，华侨城长期以来引以为豪的“地产+文旅”核心模式正遭遇挑战。此前，公司房地产项目一直对文旅项目进行“输血”，如今房地产市场调整，对其营收带来较大影响。

据华侨城2025年年度业绩预告，预计公司归属于上市公司股东的净利润为亏损130亿元至155亿元。对此，华侨城称，公司业绩变动主要原因一是地产业务收入结转金额和毛利率下降，二是2025年初即明确以“强去化、促回款”为核心策略，通过资产转让等方式全力推动存量业务销售去化与现金流改善，并于第四季度取得了较大进展，部分交易形成亏损。

回顾历史数据，华侨城自2022年出现亏损，从2022年至2024年，分别亏损109.05亿元、64.92亿元、86.62亿元，仅这三年的亏损总额就已超260亿元。

2026年其销售业绩也并不理想。根据华侨城发布的数据，2026年1月华侨城合同销售金额约5.9亿元，同比降幅达53%。在此背景下，盘活闲置资产、回笼资金成为公司必然选择。

目前，该收储方案正处于公示期（3月3日至3月9日），若无重大异议，程序将进入实施阶段。未来这3宗土地将以何种用途、何种价格重新面世也将成为市场关注的焦点。

值得关注的是，去年9月，中国建筑副总裁、曾任华润置地总裁的吴秉琪“空降”华侨城集团担任总经理，如今，吴秉琪已提任华侨城董事长，并代行总裁职责。在“断臂止损”之后，华侨城如何稳住基本盘、熬过行业寒冬，仍是摆在吴秉琪面前的严峻课题。当“囤地待涨”的盈利时代终结，无论是华侨城还是整个行业，都需要学会如何在缩表的预期中，找到生存与发展的新平衡点。