房企积极“变现”回笼资金 盘活存量物业加速“自救”

来源：新京报

春节前后，房企仍在加速出售资产以换取现金流，有关房企项目收购信息也在不断传出。其中万科退出上海七宝万科广场，融创中国也退出了四川三岔湖长岛国际旅游度假中心项目的开发。房企除了国内资产的变现之外，也在加速推进境外资产的变现，比如，旭辉控股出售悉尼16幅相连地块，富力地产出售了One Nine Elms（九榆树一号）项目。与此同时，仍有房企还在卖卖卖的路上。比如碧桂园有意出售多项海内外资产，而华南城也有意出售西安、深圳两项目的股权。

值得关注的是，目前房企收并购有何趋势？哪些资产并购交易最多？当前融资政策利好能否缓解房企资产变现的紧迫性？

万科、融创、旭辉等转让旗下项目权益

2月20日，领展房地产投资信托基金发布公告称，公司已于当日完成了对上海七宝万科广场剩余50%权益的收购，此次收购完成后，领展成了该项目的新主人，万科则完全退出。根据购股协议，领展将支付23.84亿元最终基础价款，作为收购代价。在领展方面看来，这符合领展的投资策略，即投资有长久增值、创收潜力的房地产项目。

上海七宝万科广场之所以引起关注，原因在于其是万科最为赚钱的商业项目。万科年报数据显示，2020年至2023年，七宝万科广场的营业收入均位列万科商业项目第一位。上海七宝万科广场于2016年开业，为五层高购物中心，原由万科和新加坡投资公司GIC合作投资打造，各占50%股权。2021年，领展以27.72亿元收购了GIC所持有的七宝万科广场50%的股权。

与此同时，2月9日，融创中国与国投中电（咸阳）科技园有限公司及相关方签订协议。据此，国投中电将通过重组合作事项拿下融创中国旗下目标公司四川三岔湖长岛国际旅游度假中心有限公司70%的权益及债权，总代价约为39.74亿元。对此，融创中国认为，此次重组合作事项有助于解决目标项目后续开发建设资金投入问题，推进项目恢复正常开发建设，盘活优质资产。

值得关注的是，也有房企加快海外资产的变现。2月14日，旭辉控股在公告中称，作为卖方，旭辉控股有条件同意向买方出售其于该物业（位于悉尼的16幅相连地块）的60%权益，代价为6630万澳元（相当于约3.39亿港元）。旭辉控股出售的地块占地约8700平方米，预期将开发为五幢作住宅用途的公寓楼。

2月6日，富力地产发布公告显示，将位于伦敦的One Nine Elms（九榆树一号）项目的全部股权和债权出售。One Nine Elms作为泰晤士河畔估值上百亿港元的高端大型项目，此次出售项目待售股份的代价1.00港元将以现金支付，而待售贷款的代价为买方根据交换要约将予收取的全部现有票据，其最低本金额将为8亿美元（相当于约62.47亿港元）。对此，富力地产提到，近年集团已加快在中国及海外出售发展及投资物业的计划，重新分配资金以解决金融负债及项目竣工问题。董事会认为此次出售事项可能将有助于减轻集团的负债及利息负担，从而改善集团的整体财务状况。

此外，在1月份的挂牌项目中，碧桂园有意出售多项海内外资产以获取流动资金。在海外资产方面，据碧桂园方面确认，目前，澳大利亚项目在积极接洽中，推进顺利的情况下，有望在上半年完成资产出售（因为分期收款）；在国内资产方面，碧桂园在广州产权交易所公布了5笔资产出售清单，均位于广州，包含写字楼、办公楼、酒店、公寓等多种物业，合计拟转让价格38.18亿元。

房企积极盘活资产以缓解资金压力

截至目前，仍有房企在卖卖卖的路上，除了存量物业外，还有旗下子公司股权。2月1日，华南城发布潜在出售西安华南城股权的公告，拟通过公开招标方式出售销售股权，占西安华南城约30.6472%股权，可予调整至38.6988%。如本次出让顺利，华南城将实现完全退出西安华南城项目。此外，2月5日，华南城再度发布公告称，拟通过公开招标方式出售间接持有的深圳第一亚太50%股权。

上述两则出售股权的公告，也再次暴露华南城资金状况。华南城在公告中表示，上述出售所得款项将用于偿还贷款和一般营运资金，以缓解现金流紧张问题。此后，2月9日，华南城发布有关预计违约的公告；2月19日，华南城大股东特区建发发布公告确认华南城正式违约的消息，即华南城2024年10月票据于2024年2月9日到期的强制赎回款项和2024年4月票据于2024年2月12日到期的利息均未支付。

整体来看，2月份房企并购似乎出现回温态势，但从1月份并购交易完成数量及总体规模来看，成交热度相对低迷。根据中指研究院监测，2024年1月房地产行业共完成16笔并购交易，比上月减少23笔。从1月交易标的业务类型看，房地产行业并购交易最多的仍为地产开发业务，包括出险房企持续出售项目股权以减轻债务负担。如合景泰富集团与美的置业签署协议，以4亿元向其出售宁波美睿50%股权用于抵销贷款，减少整体未偿还债务。

在克而瑞分析人士看来，当前在房地产行业中，即便是央企国企也面临较大的资金压力，这也加速了房企处置资产的节奏，以实现现金“回血”。

需要看到，各地也在积极支持房企通过盘活资产缓解压力。1月12日，广东发布文件提出，将支持民营企业通过产权交易、并购重组、不良资产收购处置等方式盘活资产。

房企的收并购行情与融资环境息息相关。值得关注的是，1月12日，住建部、金融监管总局发布《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》。从短期来看，当前房地产行业风险仍在出清的过程中，各大银行对于房地产业贷款的态度仍为谨慎。而随着各地项目“白名单”落地，市场预期将得到改善。

对此，中指研究院企业研究总监刘水表示，城市房地产融资协调机制的建立，从项目角度看将能够更加精准支持房地产融资，有利于融资支持政策加快落地见效，一方面可以缓解企业资金压力，另一方面也将进一步稳定市场预期。

不过，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，目前关键是房企自我造血功能的恢复。融资性现金流恢复，只是房企资金链好转、避免风险无序蔓延的一个必须条件，充分条件是房企销售现金流恢复，即自我造血功能。