贵阳公寓市场趋于“后发赶超、奋力向前”之势态

去年以来，作为贵阳新兴楼市投资点的公寓市场正悄然发力，量价持续双升，其盈利模式，也仅仅从简单的出租收租金、自主创业的方式衍生出了酒店式公寓、长租公寓等新模式，这也使得贵阳的公寓市场越来越向一线城市接轨。中国房地产研究院专家、房地产专栏作家陆飞表示，经过了多年的发展，贵阳公寓市场的产品、营销等方面都上了一个新台阶，在未来贵阳的公寓投资将成为整个贵阳楼市的重要组成部分，而投资公寓，也将成为消费者资产保值增值的重要路径。

起步晚 贵阳仅十来年发展时间

相比一线城市火爆的公寓市场，贵阳的公寓市场发展较晚，步伐也相对滞后。某房开公司销售总监张先生告诉记者，1998年左右，在全国范围内迎来了公寓的大发展时期，公寓已经不仅限于提供居住，而是被赋予了全新的内涵，同时它也拥有了新的名字：商住公寓、酒店式公寓、产权式酒店公寓等等。在公寓大发展时期，商住公寓是一个革命性的概念，它是介于标准写字楼和公寓之间的全新房产项目，它以公寓立项，但却承担着写字楼的功能。他们无论是从外观、配套、服务还是物业的整体包装推广，已经做得很成熟了，其中北京的建外SOHO就是最典型的代表。而在贵阳，这个时期大概要推后到了2006年至2007年左右。以2007年左右开发的亨特上城为例，当时的售价已在7000元/平方米左右，但是凭借其独特的户型和灵活的商用模式，再加上拎包入住的优势，虽然均价不菲，但是仍然销售火爆。如今，这一地段的租金也跟着地段水涨船高，一套中空复式的两房小户型月租金基本都在3500元以上，而这一片作为高端租赁人士优选的黄金地段，根本不愁出租。

“2015年左右是贵阳公寓市场的分水岭，原先的只是名字叫公寓，但它们实际承载的内涵却不足”。张先生表示，进入2015年以后，商住式公寓持续受捧，同时又催生了酒店式公寓的发展，酒店式的公寓和商住式公寓较大的区别，就是酒店式的位置更加优越，一般在市中心的黄金位置，此外酒店式的服务配套设施较好，更加高档，许多开发商都用“酒店式服务、公寓式管理”来凸显此类公寓的高端定位，以服务性和国际化、综合化来展现它在市场上的价值。

目前，贵阳公寓的覆盖面逐渐增大，几乎涵盖了贵阳市所有的中大型楼盘，这表明公寓有着广阔的市场前景，同时公寓作为一种新的经济增长点，也很受到房开商的重视；从功能上来看，公寓又分为商住式、酒店式两种，对于它们来说，都具备了综合服务式公寓的特点，酒店式公寓发展潜力巨大，商住式公寓的销量近几年来持续增长；从购买人群上来看，公寓产品的消费对象趋于稳定，均为有一定经济实力的创业者、白领、外来投资者、本地中产阶级等。

目前，贵阳是几乎所有的房开商，都开发了公寓型产品，如中天、花果园、万科、保利、恒大、北大资源，以及碧桂园、中国通号等，其中在老城区和观山湖区公寓的均价在7500元左右，Loft公寓（层高较高，可隔断成两层）的均价在8500元左右。从市场反馈上来看，除个别项目之外，其余公寓产品的库存量较为充足。从价格涨幅上来看，张先生表示，在过去的一年内，贵阳老城区和观山湖区的公寓价格至少上涨了20%，例如中天未来方舟Loft公寓，已经从去年的7000元左右每平上涨到了现在的9000元左右。

商住式 占据贵阳公寓市场主流

传统的商住式公寓，最主要的特点就是有着较大的商务运营价值，记者了解到，这类公寓产品也占据着市场的特别主流。越来越多样化的投资用途成为公寓产品受到投资市场青睐的又一原因。记者在采访中了解到，除了快捷酒店、小型公司这样的常规用途之外，超市、时装店、健身中心、培训学校、美容院、月子中心、酒店、特色餐饮也都开到了公寓内，当然更有一些创新模式，带来了别样的公寓商住体验。

消费者在选择这类公寓产品时，要注意几个方面。首先是物业周边的业态环境，例如周边有无核心商业区，人流量是否较大，这也是购买商住式公寓首先考虑的问题。其次，公寓的产品结构是否科学，例如户型设计、周边景观、以及房屋内部能否自行DIY，能否根据消费者的实际需要来装修、打造等等。最后，要细细考量公寓产品周边的配套设施，如交通、文化娱乐、教育、医疗等相关资源是否齐全等等，只有周边配套设施完善的公寓，其盈利模式才会得到更好地巩固，投资该产品才物超所值。

酒店式公寓的较大特点，就在于它不仅仅是一个楼市产品，而是一种理财投资增值的手段。房地产专栏作家陆飞表示，从贵阳市场上来看，酒店式公寓起步较晚，在市场上这种产品也较为少见，它是一种既提供酒店专业服务，又拥有私人公寓秘密性和生活风格的综合物业，自住投资均可。酒店式公寓一般具备空间灵动、时尚感强、过渡性强、投资风险相对较小等特点，最近几年，它也被称为“房地产业崛起的金矿”。在运作模式上，消费者投资公寓酒店，即业主把所购公寓转租出去，交给知名酒店集团托管，而自己即可获得收益。

在此过程中的运作模式显得尤为重要。陆飞表示，消费者在选择酒店式公寓的时候，一定要注意运作企业的实力和经验。酒店式公寓的盈利模式为：通过大企业签约引入酒店托管公司，进行委托租赁战略。带来的收益主要为消费者的年租金回报，一般首次委托租赁期为3-6年，在每个月由酒店方保底返一定收益给业主。

他表示，随着政策的倾斜、市场的发育、以及城市化带来的逐渐庞大的需求客群，酒店式公寓行业爆发少有的活力。本月初，碧桂园·西南上城引入东呈集团旗下宜尚酒店、中国度假公寓管理服务及在线租赁开拓者一呆集团旗下的伊思德酒店公寓签约入驻，这或标志着全新度假公寓投资模式将在贵阳开启。据碧桂园·西南上城公寓销售负责人介绍，目前该公寓在售的产品类型为LOFT公寓，户型约40㎡，毛坯房，均价约12500元每平。

投资论 介于住宅和商铺之间

作为投资者来说，公寓的出租率是很受关注的话题。连日来据记者调查，老城区和观山湖区相比，老城区的公寓出租率要高出15%左右，业内人士分析认为，这主要是取决于老城区的配套设施较为完善，周边的商圈发展较为成熟。

陆飞表示，近期内指望公寓房价突然飙升很不现实，这主要体现在公寓产品的多样性和个性化上。他说，公寓产品现在所处的地理位置一般都在较为新的区域，从发展潜力上来看可能很好，但现在由于周边配套设施、人流量、物业服务的不够完善，它迅速升值的希望不大。

他还表示，投资公寓的跟国家出台的相关政策，如限购等分不开，一旦政策有变，投资的公寓是否够能保值，的确值得商榷，但从长远来看，投资不分时间，对于核心地段的优质稀缺物业，任何时候都是应该出手投资的。目前，在国内可投资产品及投资渠道非常狭窄，而较具有投资价值的毫无疑问还要属房产，同时近两年来国家对住宅的调控，使得商业地产和介于商业地产和传统住宅之间的商住式公寓，成为了一个很好的投资渠道。

来源：贵阳晚报

搜狐焦点贵阳站编辑：明洋