一线城市频现项目股权转让 大宗物业收购时机到了?

来源：新京报

近期，一线城市的房地产项目公司股权频频在各地的产权交易所上架，其中不乏写字楼、商业，甚至住宅项目，而出售的企业更是包括国企、民企。虽然转让项目多，但是并购热度依旧低迷。

在高和资本地产科技基金合伙人李慧忠博士看来，对于当前大宗资产收并购市场来说，出手时机正确与否远胜于所谓的并购技巧、谈判策略，甚至包括资管能力。在市场下行的环境下，往往是买资产的好时机，而在类似2018年那样的市场高点时期，往往适合卖资产。

北京项目屡现产权转让平台

近日，一线城市的房地产项目频频出现在产权转让平台上。其中，5月12日晚，北京产权交易所上架北京招盛房地产开发有限公司40%股权，底价为13.2亿元，该公司由招商局地产（北京）有限公司100%持股。该公司在亦庄开发有璀璨时代项目。

同样据北京产权交易所消息，此前4月18日，北京恒城房地产开发有限公司（简称“北京恒城地产”）拟对北京市通州东关一街2号院1号楼4B北京合景万汇中心进行招商，总价为14.85亿元。北京恒城地产为合景泰富间接全资子公司。根据公告，该栋写字楼地上可售建筑面积27006.66平方米，共18层，总套数101套，单套面积区间77–123平方米，参考价格为5.5万元/平方米。据悉，早在2014年2月及4月，合景泰富连续拿下通州运河核心区IX-05、IX-04地块，这成为后来的北京通州合景国际金融广场，业态包括甲级写字楼、公寓、商业。

此外，4月17日，在深圳联合产权交易所出现一则北京市通州区金地宋庄项目股权拟转让的招商公告，该项目由金地操盘，金地占股62%，出让方占股38%，拟以股权转让方式对外出售该38%部分项目公司股权。项目已全盘开售，住宅取证价4.5万元/平方米。

据悉，上述项目为金地北京壹街区项目，土地是金地于2021年5月以45.16亿元摘得，开发商为北京金地通达房地产开发有限公司。据天眼查信息显示，该项目占股38%的股东则为平安创科及平安不动产。

此外，同在4月17日，深圳联合产权交易所挂出北京永定门外大街办公项目拟转让的招商公告，拟以资产预售方式对外出售。标的资产正在报批报建进程中，计划2024年开工，2026年交付。

万科转让地块推进“瘦身”

还值得关注的是，5月8日，深圳公共资源交易中心发布一宗国有建设用地使用权转让公告，万科以挂牌方式公开转让T208-0053宗地的使用权、地上建筑物、附着物，起始价为22.35亿元。该地块位于深圳湾超级总部基地，是万科在2017年12月份，以底价31.37亿元购得，土地总规定建筑面积不超过16.7万平方米，地上规定建筑面积15.3万平方米。

万科方面表示，该地块是公司在行业快速发展阶段获取的商业办公项目，原计划主要用于在深员工办公使用。鉴于当前行业形势已发生重大变化，公司计划不再建设该项目，因此拟对该项目进行整体转让，减少非主业资产对资金的占用，聚焦资源做好、做强三大主业。公司坚定看好深圳超总片区的发展，仍是该片区建设参与度最高的企业之一。

对于此次转让，万科方面表示，此次挂牌转让该地块，是公司坚决推进瘦身健体一揽子方案的落地举措之一。据悉，在4月30日的股东大会上，万科董事会主席郁亮强调坚定“瘦身”，调整融资模式，降解风险。具体而言，除三项主业外，将退出其他业务，清理和转让非主业的财务投资；此外，坚决大力度推进商办等大宗资产交易，计划每年完成200亿元。

今年以来，万科积极推动资产交易回笼资金，先是在1月份转让了深圳高新投6.16%的股权；随后又在2月份，将上海七宝万科广场50%的权益以23.84亿元的交易对价转让给领展房产基金。

据克而瑞信息显示，万科正寻求出售旗下普洛斯21.4%股权，洽谈对象包括广东国资粤海控股和另一家天津国资，目前尚未达成协议。据资本市场消息，近日粤海控股已聘请顾问对普洛斯中国资产进行初步尽职调查，这一潜在交易对该公司的估值可能在约500亿元。2022年后物流市场承压，高标仓市场供应增长但需求不足，呈现空置率上行、租金下滑趋势，倘若能以合适对价成功出售普洛斯，万科可缓解资金压力。

行业并购热度依旧低迷

事实上，近段时间也有部分物业顺利找到新的买家。4月30日，众安在线财产保险股份有限公司（简称“众安在线”）宣布，以14.37亿元的总代价购入上海外滩的两处地标性物业，卖方为上海洛克菲勒集团外滩源综合开发有限公司。这两处物业位于上海中央商务区，因其地理位置和稀缺价值而受到关注。众安在线表示，此次收购将有助于公司在黄浦区的战略规划布局，与上海市政府推动的金融科技生态圈发展相协调，促进产业集聚。

此外，5月8日，富力地产公告显示完成出售伦敦项目 涉资约62亿港元。今年2月6日，富力地产发布公告称，其已与London One Limited（买方）订立意向书，根据最终协议，其将转让目标公司全部已发行股本及转让待售贷款。目标公司主要资产是位于英国伦敦的两座大楼River Tower及City Tower，这是富力2018年从万达手中收购的“伦敦ONE”项目。

富力地产表示，近年集团已加快在中国及海外出售发展及投资物业的计划，重新分配资金以解决金融负债及项目竣工问题。重大出售完成后，目标集团贷款将以买方提供或安排的资金全部及最终清偿，董事会认为出售事项将有助于减轻集团的负债及利息负担，从而改善集团的整体财务状况。

根据克而瑞监测，4月份重点监测房企共涉及13笔并购交易，有6笔披露交易额，总交易额110.4亿元，因去年同期低基数的影响，同比增长20.6%。整体来看，当前并购热度依旧低迷。

李慧忠表示，对于当前大宗资产收并购市场来说，出手时机正确与否远胜于所谓的并购技巧、谈判策略，甚至包括资管能力。在2018年，上海写字楼市场最火热的时候，一栋写字楼出来以后，愿意提供盖章版的收购意向函的机构不会少于5家，往往一个好资产有很多机构去抢。

“在经历价格下调之后，2024年资产退出的价格仅仅相当于2018年收购高点的70%。”李慧忠表示，换句话说，在市场下行的环境下，往往是买资产的好时机，同样在2018年市场高点的时候，往往适合卖资产。但往往在现实的情况中，低点的时候人们不敢出手，而在高点的时候哄抢，所以一个理性的并购团队应该是在市场高点去做退出的动作、在市场低点做收购的动作。