近40城支持商品房“以旧换新”,哪种模式底气足、效果佳?

来源：新京报

继汽车、家电等消费品之后，住房“以旧换新”的消费模式逐步落地。据新京报记者及中指研究院不完全统计，自去年以来，全国已有39个城市表态支持商品房“以旧换新”。今年4月份，郑州表示调动国资入局，提高住房“以旧换新”的效率；长沙放开限购，推进住房“以旧换新”；更有市场主动推出的“以旧换新”行为……

目前，各地“以旧换新”政策的执行效果差异大。对此，业内人士建议，政策的落脚点是从满足业主住房消费升级的愿望、降低置换成本、置换周期等角度施策。

从长远来看，“以旧换新”能否促进改善性需求的释放？未来会有更多城市加入“以旧换新”以促进置换吗？

“以旧换新”促进交易循环

据同策研究院数据显示，今年4月上半个月，房地产销售数据并不乐观，30个大中城市日均销售商品房1957套，较3月份的2580下降了24.15%。除了个别城市（如上海在豪宅项目的支撑下，或将走出独立的行情），大部分城市仍然会面临较大的销售压力。

目前，以小换大、以旧换新等改善性住房需求逐渐成为市场主流，一些家庭名下有两套及以上“老旧小”房子的，因为受到多种因素的影响不能出售，导致不能及时购买改善性住房。一些城市针对当前楼市的成交痛点推出“以旧换新”。据新京报记者及中指研究院不完全统计，2023年以来，全国已有39个城市表态支持“以旧换新”，而且越来越多的国企、央企入场参与收购。

住房“以旧换新”指的是，房地产开发商或政府机构通过置换、收购、补贴等方式，鼓励和帮助已有住房的居民实现“卖旧换新”，旨在释放改善性住房需求，促进存量房和新房交易循环。

据58安居客研究院院长张波介绍，从“以旧换新”模式来看，其中包括购房补贴，即出售自有住房并在规定期限内买房，享受一定比例契税补贴，如盐城、苏州、沈阳等地区均以购房补贴形式鼓励“以旧换新”；还有“换新购”，如宁波、盐城、济南等部分城市联合开发商及房地产经纪机构推出“换新购”服务，购房者可在开发商处认购并锁定房源，并由委托的房地产经纪机构出售旧房，若在一定期限内旧房售出可按流程购买新房，若旧房未售出则退还新房认购金。

此外，国企收购也较为典型。比如，4月2日，无锡梁溪区城市发展集团发布“以旧换新”公告，在区范围内试行回购区内二手房，居民换购梁溪城发集团下属控股在售新房业务。最引人关注的是，政府介入收购，比如4月1日，郑州明确2024年完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”10000套。其中政府指定郑州城市发展集团有限公司作为收购主体，全年计划完成5000套。事实上，郑州并不是首个引入国有独资企业住房“以旧换新”的城市，只是其他城市“以旧换新”目标相对较少，如江苏太仓首批仅有100套房源。

“以旧换新”政策执行效果差异大

无论是“帮卖模式”还是“收购模式”的“以旧换新”，都存在着“置换”关系。由于“以旧换新”的最大难点在于如何顺利卖出旧房，因此二手房市场的表现对“以旧换新”产生较大影响。

对此，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，“以旧换新”最大痛点是卖掉旧房。目前，开发商参与“以旧换新”的协议，锁定意向房源的周期往往在2个月左右。但是，二手房很难在2个月内卖出。因此，卖家要获得“买新”的优惠价格，就得在“卖旧”时能降低挂牌价，即降低挂牌价的损失在买新房上获得补偿。快速卖掉旧房并买新房，有利于新房销售，也是激励开发商参与并给予新房折扣优惠的关键。

整体来看，在当前二手房普遍难卖的情况下，“以旧换新”政策执行效果不一，那些效果较好的项目主要得益于房企给予购房者实打实的优惠。

易居企业集团CEO丁祖昱表示，从2023年以来支持住房“以旧换新”城市的落实效果来看，各地有较大的差异。首先从“帮卖模式”来看，主要借助开发商的资源，集中优势资源对旧房进行销售。但是，在当前新房去化难、二手房挂牌数量高、成交量未见起色的情况下，多数城市推行的该模式未见较大的效果。比如，2023年9月份，南京推行的“换新购”参加的企业虽不少，但加入的房源一般是项目尾货，或者非热点区域项目等去化不好的房源，市场的积极性不高，效果不明显。同一时期，南通的“以旧换新”取得了较好的效果，主要是由于开发商兜底购房者低价卖出旧房源，给予了购房者实打实的优惠，而用于换新购的新房房源是一栋楼，新房房源较好，使得最终的去化效果也较好。

而收购模式的“以旧换新”，则偏向重资产，这对收购主体的实力有一定的要求。随着越来越多的央企、国企入场参与收购，将较大程度推动“以旧换新”的落地。尤其是像郑州这样新房、二手房市场具有强互替性的市场环境下，“以旧换新”能在一定程度上提升新房市场竞争力，从而推动新房市场去化。

或有更多城市加入“以旧换新”以促进置换

“‘以旧换新’政策的出发点和落脚点就是真正从满足业主住房消费升级的愿望、降低置换成本、置换周期以及能买到心仪的、优惠新房等角度施策。同时，卖不掉二手房则‘无责退订新房’，这个很关键，可以给到参与活动的二手房业主足够的安全垫。”李宇嘉如是说。

此外，李宇嘉建议，参与“以旧换新”的开发商，其新盘绝不能推销尾货，借机去库存，而是要拿出优质的项目参与活动，而且要有价格上的优惠。在楼盘选择上，要以销售改善房源以及偏改善的在售新盘为主，而且购房群体大多是“卖旧买新”。前期选择资金链紧张，愿意让利的开发商参与，并通过“以旧换新”让参与的开发商能有效提振销售，对市场其他开发商起到示范效应。

值得关注的是，4月16日，在国新办举行的新闻发布会上，国家统计局副局长盛来运也提到“以旧换新”。他表示，今年以来，各地方加大对支持房地产稳定发展政策力度，包括放松限购、降低公积金贷款利率等。今年以来，还有30多个城市提出住房“以旧换新”政策，在各地方政府共同努力下，今年3月份房地产销售面积和金额比1-2月份降幅分别收窄了1.1个百分点和1.7个百分点。这三个方面数据显示了支持房地产稳定政策效果在持续显现。

中指研究院市场研究总监陈文静表示，整体来看，住房“以旧换新”举措有利于畅通一二手链条，有望在提高楼市活跃度方面起到积极作用。而部分城市通过国有保障房运营公司收购二手住房，也有利于丰富保障性租赁住房供应。2024年或有更多城市围绕“以旧换新”出台配套政策，促进置换需求释放。