住建部定调!明年房地产重点工作有五个方面,“止跌回稳”居首

来源：新京报

如果说中央经济工作会议明确了明年的政策走向，那么于12月24日至25日举行的全国住房城乡建设工作会议则介绍了下一年的房地产具体工作。

据由住房和城乡建设部主管的中国建设新闻网报道，会议系统总结2024年工作，明确2025年重点任务。

对于2025年的房地产工作，会议明确了五项重点任务，继续用力推动房地产市场止跌回稳，推动构建房地产发展新模式，大力实施城市更新，打造“中国建造”升级版，建设安全、舒适、绿色、智慧的好房子。

业内人士认为，整体来看，本次会议明确了2025年全国住建工作的重点任务，其中持续用力推动房地产市场止跌回稳是重中之重。而货币化安置城中村改造或将在2025年新房销售中发挥实质性带动作用，将是促进新房销售止跌回稳的关键举措之一。

会议着重提出三个“更加”

对于2025年的房地产工作，会议提到三个“更加”，即更加充分释放住房城乡建设稳增长巨大潜力，更加有力保障和改善民生，更加系统防范化解风险隐患，统筹推进好房子、好小区、好社区、好城区“四好”建设，稳住楼市，加快构建房地产发展新模式，大力推进城市更新，促进建筑业转型升级，坚决完成“十四五”规划目标任务，奋力推进住房城乡建设事业高质量发展。

上海易居房地产研究院副院长严跃进分析称，三个“更加”中，排序第一的是“更加充分释放住房城乡建设稳增长巨大潜力”。该表述比较新，属于首次从稳增长和激活潜力的角度充分肯定住房城乡建设工作的重要性。从这个角度看，当前住房发展工作，既要从传统的解决住房需求等目标维度进行思考，也要从稳增长的角度提高认识和站位。

事实上，自各大部门合力打出“四个取消、四个降低、两个增加”政策组合拳，各地因城施策、一城一策、精准施策，房地产市场呈现止跌回稳势头，10月、11月新建商品房交易网签面积连续两个月同比、环比双增长。

另外根据中指数据，12月以来（12月1日-12月22日），重点30城新房成交面积环比、同比增长均超10%，重点20城二手房成交量环比、同比亦继续增长。

对于另外两个“更加”，严跃进表示，也是2025年要持续发力的工作。在民生的保障和改善方面，尤其是在城中村改造、保障房建设等领域，后续都需要持续发力。而对于风险隐患的防范化解，用词发生变化，不是“风险”而是“风险隐患”，这要求对于风险的理解要更加全面和务实，真正把防范化解风险隐患做扎实。

“止跌回稳”仍是明年工作重心

在2025年的五项工作安排中，持续用力推动房地产市场止跌回稳依然排在第一位。

会议指出两项内容，一是着力释放需求，把“四个取消、四个降低、两个增加”各项存量政策和增量政策坚决落实到位，大力支持刚性和改善性住房需求，有效发挥住房公积金支持作用；加力实施城中村和危旧房改造，推进货币化安置，在新增100万套的基础上继续扩大城中村改造规模，消除安全隐患，改善居住条件，对群众改造意愿强烈、条件比较成熟的项目重点支持。二是着力改善供给，商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量；以需定购、以需定建，增加保障性住房供给，配售型保障房要加大力度，再帮助一大批新市民、青年人、农民工等实现安居。

中指研究院政策研究总监陈文静表示，在释放需求方面，预计核心城市限制性政策有望进一步优化，北上深继续放松限购政策；降低房贷利率、核心城市降低首付比例、降低交易税费等均具备调整空间。

在公积金方面，根据中指研究院监测，2024年各地出台公积金相关政策超400条，从提高贷款额度上限、支持支付首付款、延长还款期限、优化套数认定等方面进行优化调整，其中，针对多孩家庭提高贷款额度上限是多城公积金政策的侧重点之一。

对于2025年的公积金政策，陈文静预计，仍将是各地促进需求释放的重要政策方向，如继续提高公积金贷款额度、延长贷款期限等，多孩家庭、人才等人群的支持力度或更大，全国层面降低公积金贷款利率也存在一定预期。

在释放需求方面，城中村改造被认为是一个重要方向。此次会议指出，继续扩大城中村改造规模。此前中央经济工作会议指出，“加力实施城中村和危旧房改造”。这都意味着未来相关的政策扶持会进一步增强，落地速度会加快。

陈文静表示，预计2025年城中村改造的配套政策有望继续完善，加快城中村改造节奏，随着各项配套政策跟进落实，货币化安置城中村改造或将在2025年新房销售中发挥实质性带动作用，将是促进新房销售止跌回稳的关键举措之一。近期郑州等城市已经通过城中村改造专项借款、房票安置结合的方式，实现了较好的新房销售去化。

展望2025年的房地产市场交易，陈文静说，根据“中国房地产业中长期发展动态模型”测算，中性情形下，预计2025年全国商品房销售面积同比小幅下降；乐观情形下，若城中村改造及收储存量房等加快落实，居民置业意愿提升，2025年全国商品房销售面积或可实现止跌。

而在围绕着力改善供给方面，陈文静认为会有几个侧重点，一是落实专项债收购存量闲置土地政策，继续完善相关配套政策，加速推动土地“去库存”，改善市场供求关系及企业资金状况；二是完善存量商品房收储政策，在收购主体、收购价格和住房用途方面给予城市政府更大自主权；三是多措并举盘活商办用房，存量商办用房转为租赁房或是重要方向。

五个方面构建房地产发展新模式

值得关注的是，此次会议大篇幅提及“新模式”。

会议指出，推动构建房地产发展新模式，主要在于五方面内容，一是着力优化和完善住房供应体系，加快发展保障性住房，满足城镇住房困难工薪群体刚性住房需求，支持城市政府因城施策，增加改善性住房特别是好房子供给。二是推动建立要素联动新机制，以编制实施住房发展规划和年度计划为抓手，以人定房、以房定地、以房定钱，促进房地产供需平衡、市场稳定。三是大力推进商品住房销售制度改革，有力有序推行现房销售，优化预售资金监管。四是加快建立房屋全生命周期安全管理制度，为房屋安全提供有力保障。五是完善房地产全过程监管，整治房地产市场秩序，切实维护群众合法权益。

为何着重强调“新模式”？广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，在供求关系重大变化的情况下，旧模式难以为继，真正实现止跌回稳需要转向新模式。近期，之所以特别强调“止跌回稳”，主要是基于宏观层面保稳定、防风险、保民生等考虑。特别是资产价格过快下跌造成的一系列问题，迫切需要止跌回稳。近期，商品房市场也趋于稳定，但回稳的基础还需要夯实，要真正实现止跌回稳，需要转向新模式。因此，这次会议对新模式的内容强调得比较多。

在李宇嘉看来，新模式是系统工程，此次住建部披露的内容，一方面是近期要推进的工作，另一方面也释放出明年的工作重点，给市场传达积极的信号：既要稳定，同时也要渐进和逐步转向新模式，这是稳楼市的基本策略。

对于推动建立“人房地钱”要素联动新机制方面，也已被多次强调。李宇嘉说，目的就是在摸清底数的基础上，厘清还有多少需求，是什么类型的需求，需求在哪里，然后决定住房和土地供应。只有这样，供应出来的房子才不会过剩、卖不出去。因此，未来商品房和保障房都要“以需定供”。

而现房销售方面，各地已经在探索。李宇嘉指出，目前现售房源占比已经达到三分之一了，但主要是房子卖得慢造成的现售房。未来还是要在供地阶段就要规划现售，目前来看，这个难度有点大，主要原因就是销售下滑、资金链紧张。因此，下一步还是要加大现售在供地、规划、报建、金融等方面的扶持，当然，房企也要做好市场需求调研，唯有此，才能既实现销售又能满足市场的需求，开发商也有合理的溢价。