超350亿资金回购土地 多城启动专项债收储计划

来源：财联社

蛇年春节过后，多地公示了土储专项债回收闲置土地计划。

广州南沙规自局近日挂网发布了南沙区2025年第一批土地储备领域申报地方政府专项债券项目用地名单及收储价格的公告，共有8宗土地被收回，总回购用地面积约40万平方米，价格超8.8亿元。

据悉，这是南沙区首次一次性回购这么多宗地块，回购土地包括医疗卫生慈善用地、工业用地、新兴产业园用地以及涉宅用地等，基本是一直未完成开发或尚未进行开发和建设的地块。

“闲置未开工土地不仅占用房企大量资金，而且无法向市场提供有效供应。收储闲置土地既可以调节土地市场供需关系，又有利于缓解房地产企业流动性和债务压力。”湘财证券分析师张智珑表示。

根据中指院不完全统计，截至2月11日，佛山、惠州、珠海、中山、江门等城市公告中涉及的回购土地总数量超过160宗，土地使用面积超680万平方米，拟收购价格合计超350亿元。其中，惠州拟收购价格超120亿元，居首位；珠海拟收购价格66.5亿元，排在第二位。

方正证券分析师刘清海认为，土储专项债时隔五年后重启意义重大，或成为房企纾困重要资金来源。

而关于收储的价格，一直是外界关注的重点。

对于收储价格，刘清海表示，从广东今年首批次收储案例看，回收折扣基本在80%以上，房企接受程度较高，更好的资金平衡意味着专项债回收闲置用地可行性较高。

“我们不完全梳理了9个城市(区)共63个地块的收储信息，多数项目为折价收购，仅考虑折价地块，总体折价率为19%。”华泰证券分析师陈慎称。

其表示，在本次可以确定土地价格的46个地块中，30个为折价收储、6个为平价收储、10个为溢价收储，折价收储占比65%，总体收储折价率为 11%；如果仅考虑折价收储的地块，总体收储折价率为19%。部分溢价收购的土地主要由于拿地时间较早(早于2017年)，后续评估价上涨所致。

此外，收储对价是否为全额现金支付，是否会夹带调规或“地票”补偿，仍有待观察。

从被收储地块的明细看来，被收储土地原始用途多样，刘清海表示，被收储土地中住宅用地占比超过50%，商办用地占比超30%，各地块成交时间集中在2020-2024年，占比超过80%。

值得关注的是，多位分析师表示，整体来看，今年第一轮专项债闲置土地收购主要偏向于支持地方国企，例如珠海就回购了华发股份6块闲置用地。

“随着更多低成本增量资金将进入市场，将有效缓解房企资金压力，受益房企传导路径或为地方城投→地方国企→央企→民企。”刘清海认为。

不过，中指院分析师表示，当前绝大多数城市落实专项债收购存量土地的进展仍有待提速。目前地方收购存量土地依然存在多项难点，难点主要包括专项债额度不清晰、调规程序复杂、土地置换利益难协调等因素导致部分地方政府参与积极性不足。另外，收购价格低，政府和企业协调困难，企业参与意愿低，同时当前收购标的物更集中在地方国企，也较难调动其他类型企业的积极性等。

对此，财政部曾表示，正配合主管部门明确专项债“收储”落地等相关政策。

在1月10日举行的国务院新闻办新闻发布会上，财政部综合司司长林泽昌在专项债支持收购存量商品房用作保障性住房进展方面指出，“近段时间以来，我们一直在配合行业主管部门积极推进，进行了大量走访调研，召开座谈会广泛听取各方意见，也充分考虑地方诉求。”

其进一步表示，“近期我们将继续配合主管部门，抓紧明确相关政策，政策明确之后，地方就可以按此来推进落实。”

“专项债收购闲置存量土地是2025年促进房地产开发投资、新开工止跌回稳的关键举措，打通各项收储堵点，加快收储节奏，或成为未来中央和地方政府政策的重要着力点，相关配套政策有望继续完善。”上述中指院分析师指出，预计更多城市将参考借鉴广东省做法，出台详细的操作细则或指引，同时给予调规、土地置换更多政策支持，也是重要方向。