险资重新青睐不动产投资 这轮瞄准“细分市场”

来源：新京报

近期，新华保险收购北京万达广场受到广泛关注。在此之前，长城人寿以10.2亿元购入新街高和，友邦保险则以24亿元购入位于CBD的凯德星贸项目95%股权。今年一季度，险资重拾起对房地产的“青睐”，入局不动产细分领域。

那么，险资入局不动产背后基于什么考虑？在投资标的上有哪些考量？

不少险资关注万达“资产包”

险企对房地产行业的青睐出现在2016年前后，其时各路险资通过认购定增、战略投资等方式，纷纷涌入房地产市场。不过，随着房地产行业流动性危机爆发，这几年险资逐步撤离房地产企业，除中国平安和泰康人寿之外，新华人寿、大家人寿、前海人寿等险企均减持了地产股。

今年以来，险资重拾起对房地产的“青睐”，入局不动产市场的办公、商业领域。天眼查显示，近日，北京万达实业发生工商变更，原全资股东大连万达商业管理集团股份有限公司退出，新增股东为坤华（天津）股权投资合伙企业（有限合伙）、坤元辰兴（厦门）投资管理咨询有限公司，两家公司持股比例分别为99.99%、0.01%。坤华（天津）股权投资合伙企业（有限合伙）则由新华人寿保险股份有限公司、中金资本运营有限公司分别持股99.99%、0.01%。

而在今年1月份，新华保险曾发布公告称，公司与中金资本签署有限合伙协议以共同设立基金，根据有限合伙协议，基金规模为100亿元，其中，新华保险作为有限合伙人拟认购99.99亿元，中金资本作为普通合伙人拟认购100万元。彼时，有限合伙协议明确，在投资策略上，以股权及适用法律允许的其他方式，直接或间接地主要投向持有型不动产项目资产的被投资企业，为合伙人实现投资回报。在资金期限方面，该合伙企业经营期限为8年，根据经营需要可以延长，也可根据有限合伙协议规定缩短。投资期结束后，基金即进入退出期。

业内人士认为，险资在资金属性和产业属性上与万达广场的匹配度较高。万达方面给出一个很低的折扣，在“安全垫”够厚的基础上，加上项目出租率可达90%以上，收入够高，所以对险资而言，风险是可控的。

事实上，去年以来，不少险资都在关注万达资产包。比如，去年5月底，大家保险将万达旗下上海松江万达广场、西宁海湖万达广场和江门台山万达广场三个购物中心间接收入囊中。在此基础上，去年10月份，大家保险再次收购了上海周浦万达广场。

险资入局不动产，关注细分赛道

险资入局不动产并非个例。近日，长城人寿完成收购北京新街高和办公楼项目，收购总价为10.2亿元。据悉，新街高和位于新街口北大街与北二环路交叉路口处，总建筑面积约为2.8万平方米，包含商业和写字楼。新街高和项目前身为“北京星街坊购物中心”，属新加坡星狮地产旗下，高和资本此前以超10亿元的收购价将其收入囊中，更名为新街高和。

而今年1月31日，凯德投资与友邦人寿保险有限公司共同成立合资公司，以重构北京凯德·星贸项目资本结构。基于此合作，凯德投资将北京凯德·星贸项目95%的股权出售予友邦人寿，保留其余5%股权，交易总对价近24亿元。据悉，凯德集团于2022年10月通过京东网络司法拍卖平台拍得博瑞大厦A座办公楼及地下车库，建筑面积合计5.82万平方米。2023年年初，该项目更名为北京凯德·星贸，同步启动资产升级改造和招商。买家友邦保险则通过此次收购实现了投资兼自用的双重目的。

目前，不少险资纷纷入局不动产市场的办公、商业之外，还关注物流冷链、产业园区等新型细分赛道。近日，菜鸟与人保资本携手共同设立仓储物流股权投资基金，聚焦于投资长三角、京津冀等经济圈多处高标准仓储物流基础设施。基金投资总资产规模约30亿元，菜鸟与中国人保首次合作对该基金进行基石投资，中国太平与申通快递也共同参与投资。据了解，本次基金投资的项目选取了菜鸟位于重要物流节点城市的高标准、现代化仓储设施，其中包括高标准智能转运枢纽。

险资已成为不动产市场重要买家和持有方

实际上，在相关鼓励政策不断加码背景下，险资一直是不动产市场的重要买家和持有方。2020年9月，原中国银保监会发布《中国银保监会关于优化保险机构投资管理能力监管有关事项的通知》（银保监发〔2020〕45号），进一步规范了险资投资不动产的路径和方式。具备“不动产投资管理能力”的保险公司，可采取直接投资方式进行不动产投资，其他保险公司则可通过购置自用性不动产及投资不动产企业股权等方式进行直接投资。此外，保险公司还可通过投资不动产债权投资计划或其他金融产品的方式进行间接投资。

申万宏源证券业务董事孙林指出，根据中国保险行业协会披露的数据，截至2024年3月，共计63家保险集团/公司已经具备不动产投资能力（包含金融产品投资能力），其中已经开展了不动产直接投资的保险公司数量也不在少数。

来自CBRE世邦魏理仕发布的《2024年第一季度北京房地产市场回顾》显示，今年第一季度，北京物业投资市场交易一共录得9笔交易，共计交易总额64.5亿元，环比上涨24%，同比下降7%。办公板块一共录得5笔交易且金额占比超过70%，成为最活跃的交易板块，其中，金额最大的两笔交易，正是前述提到的友邦保险购入凯德星贸项目95%股权，以及长城人寿购入新街高和，均为险资机构投资者从地产基金手中购得位于核心地段的写字楼。

那么，险资入局不动产基于什么考虑？孙林分析，从资产配置角度看，不动产是保险公司重要的另类投资工具，其具备的优点在于，与股票、债券等大类资产的相关性低，可分散投资风险；大多数采用成本法进行计量，资产价值波动对财务报表影响较小；投资于“投资性房地产”的市场风险基础因子与其他股权类投资相比较低，投资不动产对保险公司的偿付能力影响程度小。

“不动产投资具有长期限、收益稳定的特点，对于寿险公司而言，能够更好匹配保险公司的负债端，即保单资产的赔付和收益要求。”孙林如是说。

展望：险资在不动产投资活动中或持续活跃

那么，保险公司在投资标的上有哪些考量？对此，孙林指出，保险公司的不动产投资出现两极分化的特点：一方面，大型保险机构凭借资金优势和专业的内部资产管理团队，在国家促进消费政策频出和商业逐步复苏的大背景下，加大对零售资产、物流资产等类别的配置，博取更高的投资收益。另一方面，中小型保险公司或不动产投资经验相对较少的保险公司，一般来说不动产投资的资金规模有限，投资策略也更为谨慎，一线城市核心区域的办公楼资产则是更为适合的投资标的。

世邦魏理仕华北区研究部负责人孙祖天表示，从世邦魏理仕近期监测的交易来看，险资入局不动产主要有两方面考量，一方面是作为办公自用的目的，另一方面也有出租获取长期租金收入的需求。在投资标的的选择上，更倾向位于核心地段，标识性强的核心物业，另外，如果物业租赁基本面比较强健也会是个加分项。

在此背景下，展望未来，险资在不动产领域的发展态势如何？孙林分析称，截至目前，共计63家保险集团/公司已经具备不动产投资能力，其中46家保险机构具备不动产直接投资能力。按照监管要求，上述46家保险机构，每家应当建立不少于6人的不动产投资和管理团队。不动产投资作为保险公司的重要资产配置，伴随保险公司资产管理规模和投资规模的增长，保险公司在不动产大宗交易市场将更为活跃。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜认为，鉴于当前的经济形势和政策导向，预计险资在不动产领域的投资活动将持续活跃，险资可能会继续关注并投资那些具有稳定现金流、良好运营前景和较高增值潜力的不动产项目。

同时，柏文喜指出，随着政策的进一步明确和市场环境的变化，险资可能会探索更多的投资模式和渠道，如通过REITs等方式参与不动产投资，或者与地产基金等合作进行项目投资。此外，险资也可能会关注那些符合国家战略发展方向的不动产项目，如新型城镇化、养老产业等领域的项目。