铁建城撑起上周楼市;小龙滩挂牌亲水宅地(贵阳楼市周报11.4-11.8)

来源：樾筑

贵阳楼市周成交榜

据贵州省房协统计数据，2024年11月1日至11月7日，贵阳主城六区住宅网签金额榜单中：

铁建城以数量级的销量优势，重回周榜第一。

众恒观山云墅则以平稳的销售状况，位居第二。

上月销冠建发金融北城也继续保持相对良好的销售状况，位列第三。

其后分别是天瀑学府、中铁阅花溪、美的璟悦风华、中铁阅山湖、首开紫郡、龙湖天曜和中海印龙泉等项目。

从数据上看，11月首周贵阳楼市的表现不算乐观，相较于10月份首周有着较大差距。

不过考虑到整个10月份贵阳住宅销量一直处于高位，且确实有部分项目正在等待推新，我个人认为，11月的贵阳住宅销量，不至于出现较大幅度下滑，整体回稳的预期还是有的。

另外，从各大项目的住宅成交价来看，目前贵阳住宅的售价，也正处于止跌回稳的阶段。

当然了，非核心区与核心区楼市分化的情况也正在愈演愈烈，真正在止跌回稳的区域，只有核心区。

接下来，按照惯例，我们还是继续关注几个值得关注的项目。

首先，自然就是撑起上周贵阳主城六区楼市的铁建城了。

在经过几个周的“颓势”之后，铁建城以惊人的周成交量杀了回来，

如果我猜得没错，其中应该会有集中网签的情况。

即便如此，铁建城也依然用数据说明了，其仍然是老城楼市的顶梁柱。

不过，在顶梁柱表现的背后，铁建城目前也会面临一些问题。

一是整个大项目定位难以统一，圈层分化不够的尴尬，这会导致部分深改产品销售难度增大。

二是目前整个项目定位正在朝刚需偏移，未来竞争压力可能会加大，销售表现不一定能维持。

希望接下来，铁建城还是能未雨绸缪，采取措施解决以上两个问题。

其次值得关注的项目，是众恒观山云墅。

说真的，我们几乎每个周都在这个项目。

它实在太特殊了，以至于直到现在，我们都还是很难相信其取得的成绩。

不要误会，我并不是说项目不值，而是在好坏都一一呈现了之后，项目依然会被购房者认为很有性价比。

这其中的营销思路，确实非常值得市场好好研究。

1、贵阳再挂牌超47万方宅地

11月4日，据贵阳市公共资源交易中心公告，位于双龙航空港经济区中兴西路南侧、金戈路北侧的52010220240038号宅地挂牌入市。

据悉，该地块实际出让面积为87303.89平米，规划用途为居住、兼容商业建筑≤5%，规划指标为容积率1.0至2.5，建筑密度≤30%，绿地率≥35%，建筑限高≤60米。

地块起始总价为60371万元，计算起始楼面价约为2470元/平米。

区位条件方面，该地块可参考上周五挂牌的同区域地块，总体就是城市界面、公共交通、周边路网、配套资源均有欠缺。

就在该地块挂牌的同日里，清镇市还有10宗、共约39万方宅地也挂牌入市了。

考虑到当前的市场现况，以及个人精力问题，对于清镇市挂牌的这10宗地，文章里就不做赘述了，仅用图片让大家快速过一遍。

其中部分土地，看起来应该是周边项目补仓用的。

2、华东西校区小学2026年9月开学

据观山湖区政府官微消息，11月4日，华东师范大学附属贵阳学校西校区小学部正式开工建设。

据悉，华东师范大学附属贵阳学校西校区小学部，为观山湖区属公办性质学校，设计规模为30个班，预计2026年9月开学。

学校整体由教学楼、汇报厅、食堂、足球场和风雨操场组成，规划有11个专业教室、演播大厅、多功能汇报厅等配置。

在更名风波的当下，这则消息由官方释出，似乎昭示着该校“根正苗红”，不会受影响。

目前来看，至少校名暂时未变，这对湖山郡的购房者而言，应该算是个好消息吧。

3、高新区沙文片区将新建一所小学

11月5日，贵阳市自然资源和规划局公示了高新区沙文高山单元小学项目规划，高新区将新建一所小学。

据悉，该小学规划24个班，容纳学生1080人。

该校由贵州恒鑫睿邦房地产开发有限公司负责建设，而该公司即为小学周边恒力未来天骄项目开发企业。

据业内消息，该校实为恒力未来天骄项目配建的甲秀小学东校区。

4、需配建学校！小龙滩再挂一宗亲水宅地

11月5日，据贵阳市公共资源交易中心公告，位于观山湖区林城东路与西二环北段交叉东北侧的52011520240040号宅地挂牌入市。

据悉，该地块实际出让面积78735.63平米，其中普通商品住宅用地74798.85平米，零售商业用地3936.78平米。

地块规划指标为容积率大于1.0小于等于1.6，建筑密度小于等于32%，绿地率大于等于30%。

地块起始总价为37793.1024万元，计算起始楼面价约为3000元/平米。

拿地条件方面，竞得人须在签订出让合同后，与观山湖区政府同步签订订《观储-2022SL-40-1地块公建配套设施同步规划、同步建设、同步交付监管协议》。

竞得人需按照相关文件要求，以不低于土地农转建报批费用取得控规编号为GS-14-01-07地块；

GS-14-01-07地块中征收成本（1508.58万元）纳入观储-2022SL-40-1地块中，并按照相关规划指标建设一所24班小学，超配部分用于抵扣初中阶段学位数；

竞得人需在观储-2022SL-40-1地块配建不低于12班幼儿园。

竞得人需自行出资建设观储-2022SL-40-1地块及GS-14-01-07地块西侧规划道路（长457米，宽20米）全幅地块，观储-2022SL-40-1地块北侧地规划道路（长345米，宽30米）全幅地块，与地块项目同步开工、同步建设、同步交付使用。

区位条件方面，小龙滩大家都熟，这里也就不再赘述了，总之除城市界面和初期便利性外，其他资源是不缺的，考虑到本次出让地块还有学校配建的要求，未来学区资源也不必再去操心了。

至于拿地企业，目前虽然还不能确定到底会是哪家，但个人感觉，众恒会是当下最合适的选择。

在营销策略方面，他们相对务实，不会吹没有的东西，也不会胡乱画饼，就是有什么卖什么，什么能打动客户就做什么。

可以说，目前没有其他房企，能比众恒更懂小龙滩。

而若是拿下本次挂牌土地，众恒观山云墅的价值，当然也会在配建学校等资源的加持下上涨，从而更具性价比。

因此整体来看，众恒拿下土地是比较明智的选择。

最后，关于地块本身，还有两个非常值得探讨的点。

一是1.6的超低容积率。

说实话，在这个容积率下，无论是做纯洋房，还是做高低配，哪怕是做纯合院，都不会有太大问题。

个人观点，纯洋房也许会是项目走量的更优选择，不会像纯合院那么曲高和寡，也不会像高低配那样授人以柄。

并且，纯洋房也很容易通过产品，来实现性价比。

事实上，在此之前，已有项目在低容积上，做出过表率。

这个项目，就是建发和玺。

可以看到，在低容积的基础上，建发做的是主洋房辅小高层的选择，并在市场上大受欢迎。

也许小龙滩的这个新地块项目，能从中得到一些启发。

二是地块中间有一处天然水体。

如何处理这个水体，房屋又如何在水体周边排布，也许也能成为决定项目走势的胜负手。

5、近地铁、有学区，观山西挂牌一宗宅地

11月6日，据贵阳市公共资源交易中心公告，观山西挂牌一宗近地铁宅地。

据悉，该地块宗地编号为52011520240043，位于观山湖区金朱西路以北、金湖路以东，靠近地铁1号线下麦西站。

地块实际出让面积30872.25平米，规划用途为居住、兼容商业，规划指标为1.0＜容积率≤1.5（其中住宅部分1.0＜容积率≤3.0），建筑密度≤32%（其中住宅部分≤22%），绿地率≥30%。

地块起始总价为12507.8921万元，计算起始楼面价约为2701元/平米。

拿地条件方面，竞得人需按照规划设计规范进行出资配建相关公建配套设施，建成后无偿移交；

需按照相关要求，在地块内按照相关规划指标配建3班幼儿园；

地块内涉及公园绿地部分，由竞得人负责打造和管护公园，建成后无偿移交。

区位条件方面，该地块其实本身并不特别占优，尤其是地块周边的城市界面不甚理想，路网不够丰富，商业资源也比较欠缺；

但地块靠近地铁1号线下麦西站，同时周边还有已经开建的华东师范大学附属贵阳学校西校区小学部可以加持，因此在公共交通和学区方面是有保障的。

至于拿地企业方面，除了国企平台或地铁置业公司，也许因学区的存在，还能吸引到市场化房企关注。

具体如何，还得等12月11日出结果了。