百城稳楼市:半年300余次“松绑”,上海也来了
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来源：每日经济新闻
随着上海疫情得到有效控制， 5月29日，上海发布《上海市加快经济恢复和重振行动方案》（以下简称《方案》），面对严峻的经济形势，详细地提出了八个方面50条举措。
在房地产方面，《上海市加快经济恢复和重振行动方案》指出：
促进房地产开发投资健康发展，建立房地产项目前期审批绿色通道，及时启动新一批次市场化新建商品住房项目上市供应，进一步缩短前期开发、拿地、开工、销售全流程时间。
完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求。
对公开招标拍卖挂牌方式出让的地块，加快建立线上交易机制，优化土地出让条件，合理确定住宅用地起始价。
同时，《方案》鼓励金融机构对符合条件的个人住房与消费贷款等，实施延期还本付息，延期还本付息日期原则上不超过2022年底，不影响征信记录，并免收罚息。
《方案》指出，受疫情影响的企业等用人单位，可按规定申请缓缴住房公积金，缓缴期限为2022年4月至12月，到期后进行补缴。缓缴期间，缴存职工正常提取和申请住房公积金贷款，不受缓缴影响。
受疫情影响的缴存人，不能正常偿还住房公积金贷款的，不作逾期处理，不纳入征信记录。职工租住市场租赁住房申请提取住房公积金用于支付房租的，每户家庭(含单身家庭)较高月提取限额从2500元调整为3000元。
上海楼市松绑详情，点此阅读原文→：《上海恢复经济方案：及时启动供应新一批商品房，鼓励实施个人住房和消费贷款延期还本付息》
据中指研究院不完全统计，今年以来，全国已有100余个城市共计出台各类楼市松绑政策超过300次，其中，4月29日后的一个月时间里，就有80余个城市出台楼市松绑政策超140次。而作为全国关注度较高的一线城市之一的上海，这次也打开了政策工具箱。
此前，从头部房企恒大“爆雷”开始，房地产市场的寒意已经持续相当长一段时间了！
即便是在传统旺季“金三银四”，楼市的成交数据依然黯淡。而这种情况，到二季度5月份，似乎仍然没有看到扭转的迹象。
国家统计局的数据显示，今年1-4月份，全国商品房销售面积39768万平方米，同比下降20.9%，其中住宅销售面积下降25.4%；商品房销售额37789亿元，下降29.5%，其中住宅销售额下降32.2%。[1]
中国百强房企前三甲碧桂园、万科、保利，今年前5月合计销售额5277亿元，不过与2021年同期的前三甲“碧万恒”的9038亿元销售额相比，有着3761亿元的巨大差距。[2]
形势如此严峻。然而，“房住不炒”仍然是各地房地产调控政策必须对标的基调。
在政策和市场的双重重压之下，犹豫、观望、试探而又小心翼翼，是各地试图有限度放松楼市政策的普遍心态，大家都在等待一个明确的“信号”！
4月29日，一个重磅消息迅速传开：新华社当天发布消息，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势和经济工作。会议明确表态,“支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。”
随之而来的是，各个城市对房地产松绑的政策扑面而来。
影响力较大的政策也在5月20日出台了。当天，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，贷款市场报价利率（LPR）为1年期3.7%，5年期以上4.45%。此次1年期LPR与上月持平，5年期以上LPR较上月下降15个基点。
经济学家任泽平通过社交媒体表示：“对居民房地产贷款降息，房贷主要是5年以上，稳房市，力争软着陆”。
对于此次LPR下调，贝壳研究院市场分析师刘丽杰5月20日通过微信向记者表示：“5月5年期以上LPR超预期下降15个基点，是货币政策对房地产市场的精准扶持，代表决策层对稳房地产的实质态度和决心，这将大大提振市场信心。”
房地产政策的工具箱似乎完全打开了！
长沙，是公认的内地城市房地产调控的“优等生”。
即便是这样一个房价让人“幸福”的城市，5月11日，长沙市住建局也发布了《关于推进长沙市租赁住房多主体供给多渠道保障盘活存量房的试点实施方案》。其中，最受市场关注的一点在于，政策鼓励业主把存量房用作租赁房，且供作租赁住房后，不纳入家庭住房套数计算。这个“一石二鸟”的政策，不仅为市场提供了盘活存量住房建立租赁保障机制的可能，也释放了改善型需求购买新住房拉动市场的可能。
每日经济新闻记者5月16日下午在长沙市建发租赁有限公司河西办事处的登记本上看到，在长沙“5•11”政策出台后的第二天（5月12日）就已有不少市民办理了存量房登记，庚长生在该登记册上排在排名前列位。
随后，记者拨通了庚长生的电话。庚长生告诉记者，他们家是三代同堂，一家5口人现住在近90平方米的房子里，很是拥挤。“家里也还有一套70多平米的房子，本意是想给父母住，但是爸妈年纪大了，住在一起才方便相互照顾。”
在此之前，庚长生一家不是没想过要换一套面积大一点的房子，“但因为限购政策影响，面积小的那套二手房又很难转手，挂牌大半年也没几个人看过。”
因此，长沙新政出来的当天晚上，一家人就合计着把面积小的那套租出去，“房租照常收，申请成功就能有资格购房了”。
第二天一早，庚长生就先到长沙市政务大厅二办咨询存量房供作租赁住房的相关业务，包括租赁时长计算、税收等，“税收问题虽然还是没有得到肯定的答复，但其实算下来整体影响也不大。”
办好登记后，家里人一边在长沙住建局官网下载好租赁合同将房子挂上网，一边就开始张罗看新房了，“这次就想买面积大的，至少需要130平米以上，套四、套五都行，至于区域目前还没特别界定，价格合适就可以。”
5月25日下午，每日经济新闻记者再次致电庚长生时，他告诉记者，“建发（试点企业）已经实地来看过我们要出租的房子了，申请通过，现在就只等租出去了。”至于看房情况，他表示上周末一家人已经去梅溪湖看过几个楼盘了。
长沙新政的效果不仅反映在市民存量房的登记上，也反映在新房市场上。新政出台两周，楼盘来访量达年内峰值。
5月18日，星期三。尽管是工作日上午，但当每日经济新闻记者来到位于长沙金鹰月湖板块的东原麓•印长江项目时，看到售楼部已有好几组客户正在洽谈。
作为东原地产进驻长沙的排名前列项目，东原麓•印长江自2020年亮相以来，整体去化率达到90%。克尔瑞湖南区域数据显示，去年该项目别墅产品成交金额达10.64亿元，稳居长沙九区县别墅成交金额榜首位置。由于目前是尾盘销售，整个售楼部也仅有6名置业顾问。
该项目销售主管刘斌向记者介绍，项目定位是高端改善项目，入市以来销售比较好，现在所剩房源也是最后一批次推出来的。尽管如此，“基本每天的来访量也有十几组，周六周日稍微多一点，可能有20多组。”
“这两天来看房的人明显多起来了，长沙新政出来第二天就有客户来咨询。我与同行交流时，大家都表示，上周末的客户量比之前增加了百分之二三十。”张强表示，一些客户在线上办理了租赁申请业务后，就迅速投入到了看房中，而且大多客户表示空出来的“房票”将用于购买大户型或别墅产品。
而在前一天的5月17日下午，记者来到位于长沙岳麓区西二环、由国内头部房企打造的某“网红盘”现场看到，前来看房者络绎不绝，所有置业顾问都在忙着讲解。
“大概三分之一的客户是因为新政前来看房的。”置业顾问常干春指着接待厅内近百位看房者告诉记者，项目将推出小高层和洋房等改善型房源，就是考虑到本次新政后获得“房票”的客户可能会来看看。
常干春表示，此前他和同事还曾专门到政务大厅就新政事宜进行过咨询，“有的客户来看房时也顺便会咨询我们，所以我们也必须比他们了解得更多、更透彻”。
不过，常干春也表示，新政发布后，虽然前来看房和咨询的人很多，“但由于政策推出时间不久，目前只是带来人气，还未形成真正的销售。”
据克尔瑞湖南区域数据，该项目于5月21日首开，最终去化率45%。而5月16日-22日一周内，长沙共有7个项目集中开盘，推出住宅884套，认购659套，总体去化率75%。
另据湖南中原研究院监测数据，近两周长沙楼盘客户来访量达到今年的峰值。
“我个人感觉，长沙市民的购房需求跟购房意愿都是有的，尤其是对于改善性居住的诉求，甚至比长三角地区更强烈一些，这跟长沙当地整体房价、城市幸福度也是有关的。”
东原地产长沙区域营销总监刘一萱在5月18日在接受每日经济新闻记者面访时表示，“不管是长沙本地人也好，外地人也好，他们都可以在自己不同的收入范围内找到满意的房子。”
“此次对存量房的改革，长沙无疑是机智的。”在刘一萱看来，这对整个长沙，尤其是高改人群（高端改善性购房人群）、高改项目（高端改善性楼盘项目）都是一种利好，同时也可以满足政府需要的保障性租赁住房。
刘一萱特意对本次新政后的客户来访量做过统计，“尽管政策执行细则还未出来，很多人也还处在咨询阶段，但是客户的来访量比之前是明显增加的。
“新政现在确定的就是以家庭为单位，每个家庭能核减一套，我觉得，首先，这是在盘活存量、闲置的房源，其次，是促进了改善需求的释放。”湖南中原研究院执行院长陈世霞5月16日在接受每日经济新闻记者面访时表示。
陈世霞还以自身经历向记者举例道，她大学毕业后便落户长沙，并工作了十六七年，目前名下有两套住房，一套50多平方米小户型，一套140平方米大户型。家里目前有6口人（夫妻俩+两个小孩+父母），“虽然4房也能挤挤，但我实际是需要5房的。”
若根据“5•11”新政之前的长沙楼市政策：长沙市户籍家庭限购两套，除非低价出售其中一套，不然就没办法置换。而现在这个政策就正好释放了这一类想要住得舒服一点、品质好一点的人的住房改善需求
“而且通过试点，长沙要力争到2025年末筹集租赁住房不少于15万套。正常情况下，政府每年都会有相应的保障房、廉租房建设，而通过此次新政，长沙将释放一批闲置用房，并可通过选择其中一部分房源，以政策优惠刺激个人将房屋交由政府平台统一管理，用于完成政府的保障性租赁住房。”
陈世霞表示，此次新政要求用于租赁的房屋时长需要累计十年，随着大量存量房入市，房源选择增多，租金的价格预计将更平稳，“长沙此次政策无论是对‘房票’的解决，还是对租金的抑制，抑或是对保障房的收集，可以达到‘三赢’的效果。”
克而瑞数据显示，长沙九区县商品房自2021年6月成交量同比开始下跌，且跌幅不断加大，在2021年三四季度达到30%以上跌幅，至2022年一季度同比下滑超过40%，购房者观望情绪较浓。今年4月成交量同比下滑达到49%，成交收缩明显。[3]
另据湖南中原研究院数据，截至4月底，长沙五区库存量达661万平方米，为近三年同期较高值。由于近6个月去化速度放慢，去化周期已连续9个月上涨，达到2018年以来月度新高。 [4]
克而瑞数据则显示，截至2022年4月，长沙六区一县商品住宅广义库存4938万平方米，按照近12个月去化速度计算，去化周期约31个月，超过18个月的警戒线。[3]
“我们的政策是在几个前提下出台的：一是保持房住不炒的战略定力，保持政策的连续性、稳定性，这个是没有变的；二是坚持中央经济工作会议和全国两会精神，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展和良性循环。” 长沙市住建局房地产市场监管处处长张君5月17日在接受记者电话采访时表示。
“长沙少有作调整的是‘调结构、优品质、促改善’。在不改变现行限购政策的条件下，支持改善型需求的基调，精准激活改善型需求的释放，构建‘低端有保障、中端有供应、高端有市场’的供应体系，从而形成多方共赢的局面。”
至于对此次存量房新政的预期，张君坦言“并没有”。在他看来，长沙楼市是平稳健康的，“换句话说，长沙不出台政策也能够保持市场保持平衡健康发展，这个长沙是有底气的，没有任何问题。”
张君表示，从近期政策出来后的情况来看，市民购房逐步理性，并不会因为有了“房票”就积极去购房，而是“对方确实有改善的需求、确实也有购房的欲望、正好手上有闲钱才会去买，这三个条件缺一不可。”
位于浙江省西部的衢州市，虽与杭州、金华、丽水三市相交，但对外来人口吸引力并不强。2021年末常住人口228.7万人，GDP为1875.6亿元，在浙江省11个地级市中排在第十和第九。
早在4月1日，衢州市房地产市场持续健康发展协调小组办公室发布《关于促进市区房地产业良性循环和健康发展的通知》，取消限购，松绑限售政策。这是全国排名前列个限购、限售政策同时优化的城市，具有很强的信号意义。
作为一个江浙地区的四线小城，衢州为什么有点“着急”？
据衢州市房地产管理处数据，今年4月，衢州新房成交374套，环比下跌0.8%，同比下跌68.2%；二手房成交602套，环比增长55%，同比下降71%。[5]
新房和二手房成交量均处于自去年以来的市场低位，衢州房地产市场下行明显。与此同时，开发商拿证、推盘节奏变缓，市场表现也更为冷淡。
杨仲平，衢州市住房与城乡建设局住房处处长，政策拟定与实施的参与者和知情人。5月18日，每日经济新闻记者在杨仲平的办公室对他当面深度访谈，了解这样一个政策出台的详细经过。
谈及2021年下半年衢州市住建局密集出台的两次紧缩性政策前后的经历，杨仲平解释说，“市场热点其实是去年几个楼盘拉起来的，这几个楼盘位于环境优异的智慧新城，关注度高、去化较快，房价也相对高一些，导致整体的价格指数上去了，也按照上级的要求出台了调控政策降指数。在去年下半年调控中，衢州也是地级市中少见的将个人住房增值税免征年限由两年改为五年的城市。”
在杨仲平看来，去年衢州的收紧性政策更像是单纯地压指数。“我们是局部热，其他地方如衢江、集聚区以及柯城城郊等板块并不热，是属于结构性的热点。”
杨仲平表示，局部区域几个优质楼盘短期内价格会维持在某个度，市场自然到了高点以后，即便不调控也会往下走，紧缩性调控政策出台后市场就下行得更快。“其实关键不是政府政策，这个可能只是一种助推器，从我们自身这么多年的经历来看不是很重要，金融才是排名前列重要的，其他的都是次要的。”
“行业目前首要保交楼保稳定，这也是衢州住建局目前在做的事情，比如会提前预判在当地可能的出险房企，专门给它搞一个预售资金监管账户，政府介入政府把控，防止预售资金被违规抽走。”
“现在从中央到省里基调已定，鼓励各地从实际出发完善调控政策，支持刚性和改善性住房需求，衢州4月初出台取消限售限购政策，引发舆论高度关注。”杨仲平笑着说道，其实反而说明了我们还是实事求是的，是符合中央精神的。
对于衢州宽松政策出台一个多月后的效果，杨仲平略显无奈地说，“没有达到我们的预期，我们预期至少房企的销售去化要明显加快。总量上看变化并不是很明显，但4月份跟3月份环比来看，4月份出来的（数据）应该是有所体现。”
在当下环境中，杨仲平认为需要重点关注三个方面，“一是政策面要进一步完善，提振市场信心，稳定市场预期；二是要防范风险，防止开发商出现项目烂尾。这也是目前需要重点关注的事情；三是逐步规范市场，之前行业运行比较偏向卖方市场，其中也会隐藏有一些不规范行为，今后应引导开发商造好房子、做品牌，引导大家对行业将来树立起信心，达到双赢结果。”
杨仲平表示，高增长态势过去后，就是实实在在稳步发展，不能是大起大落的不可持续发展状态，一定要有一个波浪型趋势，而且这个波浪形是慢慢往上走，这是房地产发展较好的一种模式。
谈及市场调研中房企目前普遍对市场信心不足的现象，杨仲平乐观地摆摆手说，“暂时没信心不代表未来没信心。”
与此同时，每日经济新闻记者还实地走访了衢州的新城旧区与周边县镇，希望从细微处还原这座四线小城楼市从紧缩到放松的市场转变历程。
在5月16日-18日的实地走访中，衢州多个楼盘置业顾问和房企营销负责人告诉记者，此次新政对楼市成交影响不大，因为最能影响市场交易的增值税征收年限在此次政策中并未调整。
5月16日下午，当记者来到衢州热点区域智慧新城板块的热盘祥生熙悦云庭售楼处时，置业顾问王茹刚刚接待完客户，正在外区休息，现场除工作人员外并无访客。“新政对市场影响很小，我的客户里大约二三十个中才有一个外地客户，还是属于返乡置业型的。”
杨仲平在与记者交谈时也提到，衢州作为四线城市，外来购房者很少，“我们测算一下，（外来购买量）10%都不到，大概在6%~7%，主要还是靠当地和周边县镇的购买力。”
同不少城市一样，在4月初的新政出台前，衢州经历了由热转冷的过程。
据中指研究院统计，2021年3月衢州市场热度达到顶峰，单月新房网签1313套。针对楼市过热， 2021年7月-8月，衢州两度收紧政策：7月发布通知，进一步遏制投机炒房行为；8月份首度实行限购管理促进楼市降温，当月衢州新房网签数据仅402套。此后，衢州新房和二手房成交均持续下跌至今。
衢州本地某房企的营销负责人杨晟5月16日下午在接受每日经济新闻记者面访时表示，“这是我从业15年来最难的时刻。去年底，一些项目因为资金原因，以7.5折、8折抵工程款形式走了一波特价房，但效果也不是特别明显。”
“以前开盘卖几个亿甚至十几个亿很正常，现在一天卖一套房子就很开心了。”据杨晟统计，目前购房客户决策周期明显变长，且成交难度加大，来访三五次还在纠结的客户比较多，甚至有客户来访14次才最终成交。
5月16日下午，衢州当地中介阿奇在接受记者面访时表示，他已主动调整了自己的业务重心，主做二手房和租房业务。衢州楼市从去年8月以来一路降温，开发商和中介都不好受，但越是难的时候也越是考验自身业务的时候。
“新政出台以来，对市场影响不大，大部分客户仍然处于观望状态。随着省城杭州近期楼市新政的发布，衢州应该也会继续放宽。” 阿奇表示。
持续走低的成交量，让中介的日常业务也难以维系。在衢州三大商圈之一的吾悦广场，中介门店老板杨柯不得已还找到了“副业”，一天之内身份也在老板与打工人之间切换。
5月18日傍晚，每日经济新闻记者见到杨柯时，他刚刚从卫浴馆下班回到中介店里。他打趣道，“做房屋经纪和在卫浴馆上班，我都分不清哪个是副业了。”不过在他的朋友圈里，更新更多的还是租房卖房信息。
公开数据显示，衢州目前人均住房面积已超50平方米，远超全国均值，在浙江省排名第二。在刘奇、杨柯等从业人员看来，比较担忧的还是后续市场购买力不足的问题。
而在衢州市柯城区居住的市民黄先生告诉记者，自己目前赋闲在家，名下有三套房产，衢州两套，金华一套。“以后也没有购房计划，不过股市现在才3000多点，大有可为。”
今日（6月1日）起，上海进入全面恢复正常生产生活秩序阶段，上海房地市场也终于迎来全面复工复产。
5月29日的《方案》中提到，“建立房地产项目前期审批绿色通道，及时启动新一批次市场化新建商品住房项目上市供应，进一步缩短前期开发、拿地、开工、销售全流程时间”。
从2021年开始，上海按批次推出新房源，当年共推出6批次房源。今年2月中旬，上海推出了今年排名前列批次集中供应楼盘，涉及33个项目，共计11812套房源，分布在浦东、普陀等13个区域。这些楼盘此后陆续认购和开盘，并有11个项目触发了积分制。不过受疫情影，仍有10余个楼盘的认购和开盘被迫延期。
5月31日，上海市房地产交易中心主办的网上房地产官网发布公告表示，“6月1日起，本市2022年排名前列批次供应上市、未完成认购选房的新建商品住房项目，将有序开展线上开盘销售（包括线上认购、摇号、选房等）”“房地产开发企业应按照要求，落实疫情防控主体责任，有序开放售楼处，组织项目线上开盘销售活动，委托公证机构对线上摇号和线上选房过程进行公证，并接受房管部门全过程监管，确保线上开盘销售公平、公正”。
每日经济新闻记查询多个项目微信公号了解到，这批延期认购的项目已纷纷计划于6月恢复摇号选房。其中，奉贤保利明玥霞光6月1日摇号，线上选房；浦东的金鼎首府、嘉盈峰、森兰名苑、御桥博翠4个项目将于6月2日开始恢复摇号选房工作。
记者注意到，位于上海虹口区内环内的瑞安瑞虹新城十期瑧庭项目5月31日发布公告称，原定3月31日线上开盘因疫情影响延期，6月8日将恢复开盘。
今日（6月1日）中午，瑞安房地产相关负责人通过微信告诉每日经济新闻记者，目前售楼处相关工作正在紧张有序进行中，不仅落实防疫相关要求，也积极与上级主管部门沟通，保证开盘活动安全有序、公平公正。同时，“快速完成了线上选房流程的梳理告知，及时安排客户参与针对性的操作演练。组织员工返岗复工，确保线上开盘各个环节准确无误。”
6月1日一早，位于上海浦东内环内的海睿会项目置业顾问张斌通过微信向意向客户发出认购建议，“我们已做好复工准备，按目前已做工作节点来看，项目于6月下旬取证并认购，请大家做好相关资金及材料准备。”他表示，项目预计一周后正式复工，“参观样板房还需等待进一步通知”。
二手房市场方面，据记者了解，上海不少中介门店已经开门并做复工准备。
6月1日上午，太屋（中国）副总经理王超接受每日经济新闻记者电话采访时表示，“目前太平洋房屋95%以上门店已经正式复工，复工首日，工作人员线下以防疫消杀等准备工作为主。配合抗疫情要求，中介业务暂时通过线上开展，有些小区已经开展带看工作了。”
记者在杨浦区看到，一家链家门店已经开门，店里的工作人员罗强告诉记者，已经全员上岗，并且对附近小区进行了逐一询问。“一些全面开放的小区已经可以带看了，只是访客需要办理的手续比较多，但基本没什么阻碍。”
另一家中介门店的潘经理通过微信告诉记者，“门店已经复工，不过今天只是打扫下卫生这些。至于带看等线下业务，还需要些时间。”
据中指研究院不完全统计，今年以来，全国已有100余个城市共计出台各类楼市松绑政策超过300次。尤其是4月以来，越来越多的二线城市也加入到楼市“松绑”行列，4月和5月各地发布的楼市松绑政策均超过100次，且松绑力度在不断加大。[6]
从政策内容来看，放松限购限售、优化房贷、人才购房补贴、调整公积金政策、支持多孩家庭购房等，成为各地刺激需求端最常用的政策；而优化监管资金、优化限价则成为当前纾困企业端的调控工具。
工具之一：放宽限购
根据中指研究院监测，截至5月23日，已有30余城优化住房限购政策，且大多数城市政策出台时间在4月-5月，其中部分城市部分区域全面取消限购，部分城市降低社保年限要求，有部分城市针对人才、老年人、外地人等人群优化限购政策。
如济南不再将长清区、章丘区列入限购范围；福州放宽普通住宅的限购要求；沈阳放宽非本地户籍家庭购房门槛，取消相关社保证明；郑州、兰州、九江等城市允许父母等亲属投靠新购一套房；廊坊于4月底废止相关政府规范性文件，取消限购政策；大连、南京六合区等放松限购政策，允许外地户籍购买住房；苏州则降低了非户籍家庭购房社保年限要求等。
工具之二：放松限售
用于防范炒作的限售政策，今年以来已经有十余个城市予以放松或取消。
如3月初青岛率先放松限售，即墨地区新房由拿证满五改为网签满五、二手房满两年即可交易；随后，哈尔滨全面取消限售，衢州、徐州取消144平方米以上住宅限售，苏州六区二手房限售年限降至3年，大连取消限售，绍兴新房调整为网签备案后3年，江苏常州将限售时间由取得不动产权证后满4年调整为满2年，浙江义乌取消二手房“拿证满三年上市”限售政策。
工具之三：优化限贷
今年以来已有20余城优化限贷。如2月份佛山、赣州等城市首套首付比例降至20%；4月份绍兴、贵阳、廊坊等城市首套首付比例下调至较低2成、二套降至3成；赣州部分银行5月起将购房者贷款年龄放宽至70周岁，将二手房房龄调至最长35年。
同时，重点城市首套、二套房贷利率持续下行，1月份5年期LPR下调5个基点后保持稳定，各地房贷利率下调更多地体现在加点幅度的下调。5月20日，央行公布了5月份的LPR，5年期限为4.45%，下调15个基点，创历史较大降幅。从5月22日起，天津、郑州、南通、苏州、青岛、济南、重庆等多地已有银行将首套房贷利率较低降至4.25%。
工具之四：购房补贴
发放购房补贴，成为今年多地释放住房需求的另一方式。目前共有30余城出台相关政策，包括按套数一次性补贴、分期拨付契税补贴、发放消费券补贴、人才房票奖励、购房价款一定比例补贴、降低二手房交易个税税率、降低个人增值税免征年限等，补贴对象覆盖农民工、新市民、人才、多孩家庭等。
如玉林市发放新市民购房补贴，购买首套新房按面积标准每套补贴6000元或1万元；苏州、常熟针对人才以定率标准进行补贴，新建商品房按购房发票价的1%进行补贴；吉林延吉对于符合条件的购房农民给予契税补贴和消费券补贴；长沙对购买非住宅商品房的业主给予补贴；郑州二手房个人所得税税率由差额20%税率变为按总价1%核定比例征收；浙江义乌9月30日前购买首套房可补贴100%契税；四川眉山规定中心城区购房每平方米较高补贴600元；宜宾对高校教师、多孩家庭等发放主城区购房补贴，每户较高不超过3万元。
工具之五：支持多孩家庭购房
5月份以，支持多孩家庭购房各地放松调控的又一亮点。据中指研究院统计监测，仅5月以来已10余城颁相关政策，热点二线城市中的杭州、南京、无锡，以及兰州、沈阳、扬州、东莞等城市均明确了满足多孩家庭的购房需求。
其中杭州的支持力度较大，除对符合条件的三孩家庭增加限购套数外，还给予该类家庭参与新房摇号参照“无房家庭”优先摇号的照顾；南京、沈阳则分别放宽限购的基础上，在贷款利率、贷款额度上给予适当放开，而景德镇、乐山、雅安等地，对于多孩家庭购房进行不同额度的补贴。
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除了地方政府能够掌控的限购和限售尺度，最受购房者关注的自然是与买房成本息息相关的利率。这也是为什么5月20日调整LPR5年期以上利率能产生如此大的影响的根本原因。当时，中国人民银行授权公布，贷款市场报价利率（LPR）为1年期3.7%，5年期以上4.45%。此次1年期LPR与上月持平，5年期以上LPR较上月下降15个基点。[7]
5月贝壳研究院监测的103个重点城市主流首套房贷利率为4.91%，二套利率为5.32%，分别较上月回落26个、13个基点，创2019年以来新低；本月平均放款周期为29天，与上月持平。但另一方面，4月住户贷款减少2170亿元，同比少增7453亿元，是继今年2月减少之后，年内居民贷款再度减少。[8]
此次LPR下调，将一定程度上减轻房贷负担。贝壳研究院举例，如以商贷额度300万元、贷款30年、等额本息还款方式计算，LPR下降15个基点，存量贷款客户每年房贷能省超过3000元；对于新贷款人群，考虑首套房贷利率下限可在LPR基础上下降20个基点，即与4月相比较大降息35个基点，每年房贷节省还款额度约7500元。
中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静5月20日通过微信向每日经济新闻记者表示，“本次降息是继今年1月5年期以上LPR下调5个基点后的第二次降息，也是2019年房贷利率换锚LPR之后降息幅度较大的一次。”
事实上，此前LPR水平已经处于低位。在此之前，1年期LPR和5年期以上LPR都有下调趋势。自2020年4月以来，1年期LPR便是3.85%，5年期以上LPR为4.65%，这一利率水平一直维持到2021年11月。
2021年12月，1年期LPR下调到3.8%，5年期以上LPR依旧维持4.65%。2022年1月继续下调至1年期LPR3.7%，5年期以上LPR4.6%。
5月13日，央行有关负责人在官网表示，下一步政策“将稳增长放在更加突出的位置，加大稳健货币政策的实施力度，更好发挥货币政策工具的总量和结构双重功能，加快落实已出台的政策措施，积极主动谋划增量政策工具，支持经济运行在合理区间。”
随后5月15日，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会通知，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，即首套房贷款利率较低为4.4%。
此后，多地首套房利率水平应声下调。据贝壳研究院统计，截至5月18日已有天津、青岛、济南、郑州、临沂、绵阳等11城执行的主流首套房贷利率降至4.4%，加大对首套住房的支持。103个重点城市中超过60城二套房贷利率在5.2%的水平。
陈文静认为，未来配套政策有望进一步优化，“各地普宅认定标准、认房认贷标准等配套政策有望进一步优化。此前首套房房贷利率下限的调整只针对购买普通住宅购房者，未来预计将有更多城市调整普宅的认定标准、优化认房认贷标准等配套政策，多个政策叠加有利于放大本次楼市降息效果，促进刚性和改善性住房需求释放。”
不过，对于本轮楼市松绑，市场也有不同看法。
如深圳在经历了去年以来最严的“二手房指导价”政策后，针对今后的楼市政策，市场出现了两种截然不同的声音：希望出台楼市宽松政策，反对出台楼市刺激政策。
在深圳的领导留言板上，有网友表示，深圳房价距离上一轮深圳楼市普涨仅半年，而且今年首次集中供地依然火爆，希望官方谨慎出台楼市刺激政策，给扎根深圳的新市民留一些希望。而另一位网友则表示，自家孩子计划读研后留深工作，作为家长，想提前帮孩子买房，还房贷，但深圳目前限购不让买，希望给在深圳上大学的孩子一些宽松的购房资格。
记者近日在衢州采访中，特别获取的一份4月中下旬由当地房协调研的报告显示，房企普遍认为，当地4月初出台的政策调整力度不够，对市场复苏的效果不是很明显。从拿地意愿来看，上半年受调查企业普遍没有在市区拿地计划；下半年13家企业中仅1家明确有计划拿地，4家企业没有拿地计划，8家企业要看市场情况。
那么，后续楼市松绑还会有哪些政策空间？
5月24日下午，陈文静通过微信告诉每日经济新闻记者，未来各地住房政策与人口政策、租赁政策、人才政策等结合或是重要方向，针对特定人群优化限购、限贷、限售等政策将更加精细化，促进刚性和改善性住房需求释放。
其中，一线城市政策预计继续以微调为主，以引才或纾困为突破口，修复市场信心；二线城市政策力度有望继续加大，如限购范围优化，同时在降低房贷利率、调整认房认贷标准、延长贷款年限、继续优化限售、降低交易税费等方面均有空间。
“若市场持续下行，多数仍限购的三四线城市有望全面取消限购，限贷、限售等限制性政策也存在全面优化预期。普通三四线城市的政策或更多地与人口政策结合，多孩家庭住房支持政策有望进一步发力，发放购房补贴、提高公积金贷款额度等继续跟进。”陈文静表示。
（应受访者要求，文中常干春、王茹、杨晟、杨柯为化名）
记者手记 | 楼市复苏需要“信心”
这或许是房地产行业发展二十多年来最为低迷的时候。这不仅表现在自去年下半年以来持续下滑的楼市成交量上，也表现在对行业未来的预期上。
记者近期在长沙和衢州实地走访过程中发现，虽然这两个城市同样因为出台楼市松绑政策的力度和角度有别于其他城市而备受关注，但新政出台后的效果却有着较大差异。
在长沙，新政出台后的两周时间里，长沙新盘到访量便创下年内峰值。记者也在多个楼盘现场看到了众多购房者前来咨询的热闹场景。在采访中，无论是当地政府，还是开发商和购房者，都对市场前景有着不错的信心。
不过在衢州，4月初出台的新政同时优化了限售和限购，当时也是全国首例。但新政出台后的市场反响却并未达到预期，当月的楼市成交也未见明显起色，房企、中介和购房者对于市场前景仍表现出悲观情绪。
值得一提的是，4月29日中央政治局会议明确表态“支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求”后，各地出台楼市松绑政策的频率和力度随之加速，仅一个月时间里就有超过80个城市出台相关政策超过140次。
与此同时，房企融资端也传来好消息。5月27日，上交所为碧桂园、龙湖、旭辉、美的置业、新城控股5家民营房企举办了一场投资者路演，几家房企负责人在现场屡屡强调“信心”的重要性。
显然，无论是像长沙这样市场基本面较好的二线城市，还是像当地购买力不足的衢州这样的四线城市，楼市要复苏，信心不能少。
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