在贵阳,价格相同的房子,价值都一样?

搜狐焦点贵阳站 2018-07-11 21:09
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从“该买什么样的楼盘”到“涨价,买不到房”,我们被这种紧迫感绑架,于是忽略了“价格”和“价值”的区别——同价格的房子统统是“孪生兄弟”。没办法,潮起时大家都是游泳高手。

一、“楼市如此喧嚣,真相何其稀少”,改用吴晓波频道的话,差不多可以概括贵阳楼市的部分现状。

比如,某些很普通的楼盘,搭上了这波行情的顺风车,卖的价格居然跟不少价值盘一样。

你会发现这个世界,谁都在城央,谁都是美好人居,谁都有地段利好,谁都能通过美丽的修饰语告诉我们:值得买、值得买;再加上一通制式的朋友圈“微商”广告,不断刺激着你焦虑的神经。

以前,我们买房总会打着小算盘,盘算买在未来方舟呢,还是金阳,站在挑选者的位置上,对那些楼盘指指点点。因为那时的房价便宜啊,你看着销售人员说“抱歉,我们不急,再看看”。

现在,楼市的游戏规则变了,它以一种挑衅的姿态告诉我们一个残酷的事实:当我们拿着钱跑进楼市的时候,总是慌不择路。

从“该买什么样的楼盘”到“涨价,买不到房”,我们被这种紧迫感绑架,于是忽略了“价格”和“价值”的区别——同价格的房子统统是“孪生兄弟”。没办法,潮起时大家都是游泳高手。

经济规律告诉我们,价格围绕价值上下波动。既然价格相同,那么你要选的是与价格最接近的那条价值线。对于房子来说,那条线是区位、地段、配套、产品、品牌等等。

所以,买房需要回归理性,回归价值。以贵阳最热的观山湖区为典型,核心区的楼价都不相上下,但你还是应该选择综合性资源更好的楼盘,比如华润悦府

二、2007年,贵阳市政府正式从老城区迁址到观山湖区,行政中心的转移标志着观山湖区成为贵阳新的中心城区。

于是,观山湖的发展如火如荼。紧随定调中心的新城区,城市资源在上面展开了新一轮的布局。而在这轮的布局中,眼光老辣的开发商华润无疑是赢家。

何以见得?

我们先把视线拉回今年4月,贵阳发布了中心城区观山湖组团控制性规划的划分,以此划定观山湖区的一环线和“六横七纵”的主干道体系。

一环既定,主干道现,新城中心出,观山湖各大楼盘的区位状况就更明显了(比如,中航城在观山湖区的一环外,位置优势相对会弱一些)。

观山湖区的南北中轴线——金阳大道也浮现。其实,这条道路以金阳(原观山湖区名)命名,可见其意义重大。

而华润悦府所处的位置恰在这条中轴线的西侧。同时,它还在另一条主干道“六横”之一的“兴筑西路-黔灵山路”南侧。

因此,悦府地段是南北、东西两条大动脉的交汇处。无论东去老城区,北达泉湖白云都很方便

双主干道、双地铁-华润悦府地段

众所周知,占据城市主干道的房子往往更有价值,就像上海的南京路、台北的仁爱路,那里的房子可是20万+,可能还买不到。原因很简单,各种资源包括人流、商业、政策都会在这里聚拢。

单以观山湖骨架“一横一纵”交叉线格局论,这种地段优势的新盘很少,据我所知也就阅山湖和翡翠天骄,恰巧这两个盘也是观山湖红盘。

阅山湖占据观山西路和云潭路。虽然观山路是东西中轴线,但往西就是高速公路,显然它的意义没有金阳路大。

翡翠天骄处于观山路与金阳路交接处,八匹马核心位置,东西、南北两条城市中轴线都经过,人们对它的期望也很高,可因多种原因迟迟未开盘。

不过,公路交通虽然重要,但现在轨道交通更甚于前者,也就是说地铁对一个楼盘的价值影响会更大。当然,如果两者兼得,那这个项目的地段真的是天赋异禀了。

从这方面讲,华润悦府算是贵阳楼盘界的宠儿。因为它所处的位置正是地铁2号线和S2号线的换乘点

这是什么概念呢?如果你是悦府的业主,有可能是这样的生活:下楼后走两三百米就到地铁口,坐2号线可以直接到喷水池或龙洞堡机场;乘S2号线可以到高铁北站。新城和老城、贵阳和北上广深可以在最短时间内切换,再也不用担心因贵阳暴堵而延误出行了

中心城区、双主干道、双地铁,让你不得不佩服房开商的犀利眼光。

三、以上探讨了华润悦府区位价值的稀缺性,当然仅凭这一点,说它“综合性资源更好”很难让人信服。我们再看它的城市配套

先谈贵阳奥体中心。它位于华润项目的西南侧,从地块上说它与项目仅隔一条奥兴路。那么,奥体中心究竟对城市区位价值有什么影响呢?

远看北京。10几年前,鸟巢那个地方还是北京的城中村,为迎接2008年北京奥运会,这块区域成为了奥体中心版块,一下子菜地成公园,瓦房成高楼,寸土寸金。

近看杭州。它的奥体中心版块可是浙江的“房价高地”,在这个外形叫“莲花碗”的体育馆,围着一大片杭城的豪宅,是江浙富豪买房的打卡圣地。杭州的奥体中心也将是2022年亚运会的举办地,商业价值不言而喻。

其实,一个奥体中心的呈现,从侧面反映的是城市档次的提升和居民生活方式的改变

贵阳的能级虽然不能和北京、杭州相比。但它至少可以吸附整个贵州的人流和商业,比如上个月贵阳市十三届运动会开幕,有3.5万人参加了开幕仪式。另外贵州省级运动会,各类重要赛事都会在这里举办。

可以说这里是一个城市的人气聚焦点,甚至能量有可能超过会展中心。我们也可以做乐观的预见,将来某一天全运会、亚运会也来这里呢?贵阳既然可以有让国人惊讶的世界级数博会,谁知道会不会有世界级的运动会呢?

(贵阳奥体中心)

再说喀斯特公园和金阳医院。华润悦府南部组团与喀斯特公园只隔一条叫翠柳路的风情街。

贵阳人应该知道,喀斯特公园在城市公园中的地位很高,被称为贵阳城市会客厅和难得的“城中盆景”,在国内首屈一指。

这对华润的业主来说,等于是近在脚尖的后花园。家里若来了客人,吃逛在华润万象汇、游玩在喀斯特公园或许是最有面子的招待方式。

自南向北竖穿过公园是石林东路上的金阳医院,这是观山湖区最好的也是唯一一家三甲医院。而对于华润的业主来说,距离很近,相当于家附近的“社区医院”了。

四、华润悦府不光是城市公共配套很难有匹敌,在内部资源配套上也是非常稀有的。且不说它的园林景观,单单是约10万方的大型购物中心万象汇,便能提升观山湖区整体商业档次。

业内都知道,华润的商业运营是国内顶级大师水准,它的万象系商业往往是一个城市的商业地标,能与它比肩的大概只有大悦城、来福士、恒隆等少数几个品牌。

比如杭州的万象城,它在2010年首次亮相的时候,就惊艳到了见多识广的杭州人,让他们感受到什么才是真正的Shopping Mall。随着万象城出世,杭州新城的区域商业中心也在此奠定。

(杭州万象城)

同样在贵阳新城,凭借华润的商业实力和优越的地段,万象汇购物中心亦将成为该区域乃至贵阳的商业中心之一

从全国来看,它配套的高端住宅无不受到客户青睐,哪怕价格高出周边不少,人们也会抢着去买。过去的深圳幸福里如此、杭州悦府如此,未来的贵阳悦府也会如此。

观山湖区一直缺乏高端购物中心,万象汇的到来无疑会给贵阳人带来更多的惊喜体验。当然最惊喜的莫过于可以把这个购物中心搬到家门口的悦府业主

五、上面是我对华润悦府的交通、地段、配套上作的一个较为深入的剖析,其实你会发现仅上述资源,能与之对标的观山湖楼盘少之又少。

当然,华润悦府作为观山湖典型的“价值盘”,远不是这点笔墨可以说清楚的,我们下次有机会再来讲讲。

(华润悦府效果图)

巴菲特曾在股东大会上谈到价值投资及其在中国的适用。他说:“市场上价格和价值将继续存在巨大的差异,那些熟读《伟大投资者格雷厄姆和多德维尔》的人将继续发财。”

股神说的价值投资在楼市中更加清晰,更容易判断。对于相同价格的股票,我们很难去判断它背后公司的基本面究竟怎样。

而楼盘这种实物,它的基本面相对好判断,我们可以拎出来几条:

一、看区域。要关注的是城市发展方向,尤其是政府行政机构搬迁到新城,带动产业、配套、资源的重新配置。这里新城更具有发展优势,如成都的天府新区。

二、看产业。指的是新兴产业链,比如大数据、云智能、互联网金融等。

三、看地段。交通配套怎样,是不是地铁口,最好是双地铁、三地铁口。周围有什么城市资源配套,如医院、学区、购物中心等。

四、看产品。产品的户型怎样、精装修材质怎样、舒适性怎样,小区景观造得好不好,房开商有没有开发经验、物业水平等等。

当前对于贵阳购房者来说,是个很容易让人产生“买到就好”这种倦怠情绪的时候。但假如真的以这么低的标准去买“同价不同质”的房子,岂不是太不尊重自己的血汗钱了?

搜狐焦点编辑:黎康

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