1-4月开发投资增速转负、商品房销售遇冷,楼市拐点何时到来?

来源：新京报

5月16日，国家统计局发布了前4个月房地产行业相关数据，显示出当下我国房地产市场仍然趋冷。根据国家统计局数据显示，1-4月份，全国房地产开发投资39154亿元，同比下降2.7%，这也是房地产开发数据自2021年以来首次同比增速呈现负数。

业内人士认为，受到疫情等因素的影响，4月房地产行业代表指标明显下滑。那么，随着更多城市出台楼市宽松政策，5月房地产市场会否迎来拐点？

开发投资额同比增速转负

根据国家统计局数据显示，1-4月份，全国房地产开发投资39154亿元，同比下降2.7%；其中，住宅投资29527亿元，下降2.1%。

图/国家统计局

“从开发投资数据来看，说明当前房地产市场的景气度不太好。从历史数据看，房地产开发投资数据很少会为负，所以这个数据非常值得业内和监管层关注。当前需要多条举措扎实推进，包括信贷政策的放松及落实、房企融资环境继续强化改善、销售市场持续推进改善等，否则开发投资数据下行，不光对房地产业带来冲击，也会对固定资产投资等带来影响。”易居研究院智库中心研究总监严跃进如是表示。

新京报记者注意到，这也是自2021年以来，房地产开发投资数据增速首次由正增长转为负增长，也透露出目前房地产开发投资呈现较为疲软的态势。

“房地产开发投资数据近一年来首次出现同比下降，其中新开工面积下降幅度尤其明显，同时从商品房销售面积和金额来看，也同比出现明显下降，而待售面积则持续上涨。因此房地产行业在4月份遇冷是个不争的事实，这也是最近两个月中央和各地纷纷出台政策提振楼市的重要原因所在。”58安居客房产研究院分院院长张波分析称。

商品房销售额继续下跌

国家统计局数据显示，1-4月份，全国商品房销售面积约3.98亿平方米，同比下降20.9%，其中住宅销售面积下降25.4%；商品房销售额约3.78万亿元，同比下降29.5%，其中住宅销售额下降32.2%。同时，截至4月末，商品房待售面积约5.57亿平方米，同比增长8.4%，其中住宅待售面积增长14.8%。

新京报记者注意到，前4个月商品房销售额仍然处于低谷期，从数据上看，呈现出自2021年以来同比较大跌幅。

中原地产首席分析师张大伟指出，拆分单月数据可以看到，4月单月销售面积和销售额，同比均出现了明显下调，是5年来市场较低值，成交额同比下调超过46%。

对于4月数据降幅增大的原因，张大伟指出，一方面，2021年疫情波动导致前值过高，2022年4月全国疫情影响巨大，所以出现了同比数据明显下调。另一方面，虽然近期楼市宽松政策“井喷”，但是，经过几年的深度调控，房地产市场显现出一些疲态，加之相关部门对房地产开发企业在融资端的监管，让企业压力倍增，新房降价销售的现象在一些城市和区域逐渐增多。

图/国家统计局

另外，随着销售仍然较冷，房价也随之下降。据国家统计局公布的销售金额和销售面积计算，1-4月，全国商品房均价为9502元/平方米，同比降幅为10.8%，也就是说，房价数据总体上跌了一成。

“反过来看，也说明房价的泡沫在减少。叠加购房政策各类利好政策，新的购房窗口期也在开启，这是房企营销和个人购房者等所需要关注的。”严跃进点评称。

房企资金面有待改善

今年前4个月，房企的拿地意愿也降至了冰点。国家统计局数据显示，1-4月份，全国房企土地购置面积同比增速为-46.5%。

房企拿地意愿降低和手头资金趋紧相关。国家统计局数据显示，1-4月份，房地产开发企业到位资金48522亿元，同比下降23.6%。其中，国内贷款6837亿元，下降24.4%；利用外资38亿元，增长129.4%；自筹资金16271亿元，下降5.2%；定金及预收款15357亿元，下降37.0%；个人按揭贷款8037亿元，下降25.1%。

新京报记者注意到，虽然政策面有所放松，但是房企的资金面在4月仍然处于趋紧的态势，相比于一季度而言，房企资金仍然未得到改善，甚至呈现出继续恶化的态势。

对此，严跃进表示：“资金面需要破解一个难题或疑问，即为什么去年下半年以来的金融宽松政策，房企感受其实不强。所以5月份开始，需要强化对房企的调研和摸底，对于资金流通的通道要进行密切追踪，要让宽松的资金真正顺畅、及时、足额、有序地进入房地产资金面上。”

“无论是国内贷款还是定金及预收款都同比呈现明显下滑，房企的压力资金难言宽松，尤其是民营房企的融资压力依然较大，也同步会影响到房企新开工进度以及拿地的积极性。但5月房企的资金监管政策各地都有更为灵活的规则变化，预计对房企后续的资金压力缓解有一定利好。”张波如是认为。

楼市何时迎来“拐点”？

从前4个月数据来看，我国房地产市场仍然处于低谷期。不过，随着多城出台房地产宽松政策，楼市何时会迎来“拐点”？

“未来楼市企稳要看疫情。”张大伟指出：“随着政策的逐渐稳定，特别是2021年四季度以来信贷政策企稳，个人按揭房贷数据出现了止跌，但需要注意的是，当下楼市面临的问题已经不只是房地产问题，更多是对经济的预期问题，疫情不稳定，市场很难稳定。”

严跃进预测称：“当前，一些积极信号已经陆续出现，越来越多的利好政策出台，包括房贷利率下调、公积金政策支持等，所以5月份市场会有微弱的好转，然后逐步迎来恢复”。

对于未来楼市的走势，张波认为：“预计政策密集出台后，市场面效力将在6月得到更为明显的体现。”