收并购市场趋冷 房企加速“卖卖卖”能否暂缓资金压力?

来源：新京报

4月份房地产存量、在建项目仍在“卖卖卖”。开发了万达集团总部所在地北京万达广场的北京万达实业，已悄然易主。融创中国将在建项目重庆大学城项目股转让给合作方。此外，仍有不少房地产项目正在司法拍卖的路上，南京燕子矶“第一高楼”以及深圳佳兆业金沙湾大酒店也被摆上法拍架。

在资产出售的背后，出险房企持续出售项目股权多是为偿还债务，更多企业是为缓解流动资金压力并为业务营运提供资金。但从3月份市场收并购行情来看，房地产并购热度降至低点。在业内人士看来，虽然政策层面鼓励通过市场化收并购的方式纾困出险房企，但是在市场未回暖、不确定性高的情况下，房企并购意愿不高，并购融资推进缓慢。

存量、在建项目仍在“卖卖卖”

日前，北京万达实业发生工商变更，新华人寿和中金资本成为它的新主人。北京万达实业开发了位于大望路的北京万达广场，同时也是万达集团总部所在地。此次新华保险和中金资本接盘北京万达实业，是万达集团近期一系列资产出售行动的一部分。

在业内人士看来，这一行动如同之前出售的万达广场一样，通过出售资产，万达集团能够迅速获得现金流，缓解短期的财务压力。这对于面临流动性挑战的公司来说至关重要。同时也反映了万达集团去杠杆、降负债、优化企业流动性的财务策略和业务调整战略。

近年来，除了这种甩卖房地产存量资产外，在建的项目股权出售给合作方的事件也时有发生。一是为了项目后续的交楼，二是出于缓解流动性压力的原因。其中，4月8日，融创中国发布公告称，重庆象屿置业及其关联方拟以5.4亿元收购象融合置业51%股权及相关债权，交易涉及重庆大学城项目，由融创中国与重庆象屿置业共同开发，分别持有51%及49%的权益。此次交易是为解决融创集团在项目中的相关债务问题及后续开发建设资金投入问题。

4月8日，上置集团宣布出售上海金心置业51%的股权及相关债权权利，总代价为34.1亿元。买方为中崇投资集团有限公司，也是上海金心置业49%的持股方，且于出售事项完成后将受买方控制。上海金心的主要资产为位于上海黄浦区大兴街的项目，尚处于土地征收阶段，计划开发为高端住宅及社区商业物业，预计将于2026年取得预售证。

同在4月8日，青岛开明置业有限公司宣布拟转让其持有的青岛瑞创开投37%股权，标的公司在2022年竞得青岛城阳前田地块。该地块占地面积约22844平方米，成交总价2.12亿元。地块开发要求包括建设8栋住宅和1栋商业楼，以及特定商业网点的回购和自持要求。

值得关注的是，在阿里司法拍卖网，仍有不少房地产项目正在司法拍卖的路上。从目前来看，这些拍卖资产能否找到“接盘侠”，仍有很多不确定性。比如，4月份，继去年被法院查封后，备受关注的南京燕子矶“第一高楼”——宝能金融中心C、D、G分区被摆上法拍架，起拍价10.21亿元，项目评估价14.58亿元，这是宝能于南京栖霞区的在建房地产项目；此外，位于深圳龙岗区的佳兆业金沙湾大酒店也待拍，起拍价为16.71亿元，评估价值高达23.87亿元。

3月份并购热度降至低点

从3月份市场收并购行情来看，房地产并购热度降至低点。根据克而瑞研究院监测，3月重点监测房企共涉及17笔并购交易，披露交易金额的有13笔，总交易对价约94.2亿元，同比减少81.4%、环比减少45.1%。

3月份，世茂股份、融创中国频繁处置旗下商业项目。从交易进展来看，部分交易签署了转让协议。世茂拟2.5亿元转让坪山世茂广场（二期尚处建设阶段）予合作方深圳坪山城投。同时，世茂股份又拟以2.85亿元转让泉州商业地块及配套建筑物给恒昌置业。据悉，本次交易导致世茂股份净利润减少9.81亿元，不过，这也成为其尽力度过流动性危机的必要举措。

世茂股份表示，公司目前正经历流动性困难与风险，债务正处于持续展期之中。房地产销售市场整体持续低迷，复苏极为缓慢，企业经营困难重重。在平衡流动性偿债风险及未来业务发展之后，公司为进一步降低流动性偿债压力，尽力度过债务危机，避免债务违约所采取的必要举措。

此外，融创拟8.14亿元向石家庄国资出售石家庄中央商务区项目80%股权，盘活资金主要用于石家庄市的项目施工建设及保交楼。

3月份，还有4笔房地产并购交易已经完成，其中金茂4.5亿元增持青岛东方伊甸园项目，持股增至81%；万达成功处置天津蓟州万达广场以及南宁城西万达广场商管公司的相关权益。

值得关注的是，曾经的“宁波地产一哥”山子股份（企业重整前为银亿股份）拟全面退出房地产，7折出售银亿地产全部股权及债权。本次转让标的为银亿地产的全部股权及债权，标的资产合计价值为13.33亿元，首次公开挂牌底价为标的资产合计价值的70%。

山子股份称，在目前的宏观经济形势和房地产市场行情下，公司的房地产项目和存量资产去化难度较大，房地产经营业务已拖累公司业绩，将房地产业务和相关资产剥离，不仅可以减少公司亏损，盘活存量资产，而且有利于公司集中精力和资源聚焦围绕以整车制造为核心的汽车产业生态。

买方谨慎，收并购资产规模下降

像世茂股份、山子股份这样出售旗下房地产资产的理由在业内较有代表性。出险房企持续出售项目股权多是为偿还债务，回流资金，更多企业是为缓解流动资金压力并为业务营运提供资金。

对此，克而瑞分析人士认为，自2023年起，政策层面鼓励通过市场化收并购的方式纾困出险房企，但经济仍处于平稳恢复期，收并购资产规模下降，买方更为谨慎，投资需求下降。尤其是在市场未回暖、不确定性高的情况下，房企并购意愿不高，并购推进缓慢。从今年来看，房企仍将持续出售项目，而随着资产价格的下调和可售优质资产数量的增多，将吸引更多私人资本投资和配置高性价比优质资产，企业自用高需求预期将延续。

在房地产政策方面，今年《政府工作报告》针对房地产的政策整体延续了上年末中央经济工作会议对楼市的定调，明确提出要标本兼治化解房地产风险，稳妥有序处置风险隐患等。由此，防范化解房地产风险，仍是2024年房地产工作任务中的重中之重。

4月14日，万科高管在投资者交流会上表示，当前万科的确遇到了阶段性经营性困难，流动性短期承压。但是，万科已制定一揽子稳定经营和降低负债的方案，能够妥善化解这些阶段性压力。

事实上，目前除了资产变现之外，中指研究院市场研究总监陈文静认为，在防风险方面，一视同仁满足不同所有制房企合理融资需求是重要抓手，通过融资协调机制推送房地产项目“白名单”落实项目融资是支持房企融资的主要方式。这有利于房地产企业的现金流改善。

4月7日，碧桂园召开的月度集团管理会议上，碧桂园集团总裁莫斌表示，碧桂园一直在积极调整融资思路，响应国家政策，适应新的形势；一定要抓住机会，认认真真做好工作，争取更多项目进入“白名单”。