土地成交热度持续分化 1-8月拿地额超百亿房企减至13家

在各地推出优质地块、优化出让规则的前提下，8月土地市场仍然延续“规模走低、热度分化”的趋势。仅上海、杭州等地个别地块出现高溢价成交的情况，土地市场整体以底价成交为主。

与此同时，房企整体拿地意愿低迷。据机构统计，1-8月，TOP100企业拿地总额4731.3亿元，同比下降40.0%，降幅呈现继续扩大的趋势。在业内人士看来，由于土地供应节奏放缓和新房市场萎靡，房企投资信心不足，短期投资趋紧势头难改。

8月杭州宅地溢价率“一枝独秀”

8月重点城市的土地成交量持续处于低位。克而瑞研究中心统计显示，8月，全国300城经营性土地成交4795万平方米，环比上月同期下降6%，同比下降30%。上海、广州成交金额分别为117亿元和91亿元，其余城市均在50亿元以下。与此同时，土地热度持续分化：上海、杭州、扬州等地单月平均溢价率突破10%，更多城市以低溢价或底价成交为主，如广州、武汉、西安、南京等城市8月绝大多数地块仍是底价成交，平均溢价率均未超过0.5%。

值得关注的是，8月30日，南京18宗涉宅地块同日出让，最终仅1宗溢价成交、17宗底价成交，成交总金额84.101亿元。8月29日，南京位于江北新区5宗涉宅用地出让，最终也是均以底价成交，成交总价合计19.82亿元。8月28日，南京高淳区成交的6宗宅地也均以底价成交，而且大多是地方国企在托底拿地。

此外，中指研究院统计也显示，1-8月，TOP100企业拿地总额4731.3亿元，同比下降40.0%，相较1-7月降幅继续扩大2.0个百分点。8月，上海、北京、杭州、南京等一二线城市虽有土地推出，但整体成交略显平淡，仅少数核心地块溢价率较高。

其中，溢价率最为突出的城市是杭州，8月29日，杭州拱墅区4宗宅地出让，平均溢价率高达27.3%。包括滨江旗下的杭州滨航房地产开发有限公司以总价约16.08亿元摘得康桥单元GS120201-03地块，楼面价22975元/平方米，溢价率达到了36.52%。

从土地出让规则来看，各地持续推出优质地块的同时，出让方式也在不断优化。最为引人关注的是，8月27日上海优化新出让商品住房用地中小套型住房建筑面积标准、住房供应比例等。对此，中指研究院上海高级分析师陈炬兰表示，这也意味着“7090政策”（商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重必须达到70%以上）正式退出上海市场。未来更多的大面积产品将涌入上海新房市场，更好地适应当下住房需求结构变化。

此外，8月28日，深圳挂牌一宗宝安区新安街道居住用地，突破了此前溢价率15%的惯例，按照“价高者得”的原则确定竞得人。这对于有实力的房企而言，可以增加其拿到地块的概率。

1-8月超7成房企拿地投资额同比下降

在各个城市土地市场分化的同时，企业投资力度也呈现出断层、分化趋势，投资依然谨慎。

据克而瑞研究中心统计，1-8月拿地金额超过百亿的企业仅有13家，比去年同期减少6家。而且，8月房企投资意愿降至“冰点”，未能延续6、7月底部回升态势。从重点监测的30家房企来看，8月单月投资金额不足200亿元，同环比分别下降77%和49%，为近两年次低，仅高于2023年1月份。

8月，仅有绿城中国、保利发展、滨江集团、中国铁建、中海地产等企业拿地，主要集中在上海、杭州等核心城市。而从前8个月的拿地表现来看，超7成企业投资金额同比下降，不仅仅是民企投资暂缓，过去一年拿地较多的央国企如华润置地、保利、中海、招商蛇口投资金额同比跌幅也较大。

另据中指研究院统计，今年前8个月，绿城中国、建发房产和华润置地位列新增货值前三。1-8月，绿城中国以629亿元新增货值占据榜单第一，建发房产以613亿元新增货值位列第二，华润置地新增货值规模为508亿元，位列第三。TOP10企业2024年1-8月新增货值总额4506亿元，占TOP100企业的31.1%。

从重点城市拿地金额位居前列的房企来看，央企国企仍是主力，民企也在重点深耕区域补充土储。比如，保利发展、中海地产、中建壹品、中国中铁、华润置地等在多个重点城市广泛布局，央国企仍保持较高参与度，绿城中国、滨江集团等民企和混合所有制企业也聚焦重点深耕区域补充土储，宁波江山万里、伟星房产和得力房产等区域性房企则深耕重点城市、增加土地储备。

其中，作为杭州地界房产领域的“扛把子”，今年以来滨江与绿城几乎从未缺席一次杭州的土地出让，而且斩获颇丰。比如，8月29日，绿城以总价约18.87亿摘得三塘单元XC0501-R21-16地块，溢价率25.21%，楼面价37485元/平方米，刷新三塘板块地价新纪录。

整体而言，克而瑞分析人士认为，房企投资仍处于低迷期。土拍市场逐步恢复了传统的少量多次供应模式，整体供应节奏放缓。而且土拍市场热度出现明显分化现象，核心城市、优质地块高溢价竞拍的同时，非核心区域土地则持续遇冷。在企业端，销售疲软对拿地信心产生明显影响，投资策略持续趋紧，短期内企业更注重于去库存、缓解资金压力、优化资产结构等方面。