首张安置“房票”落地,城中村改造新模式能否破解资金难题?

来源：新京报

在全国首个城中村改造立法《广州市城中村改造条例》施行前，4月18日，据“广州黄埔发布”微信公众号披露，全国首张城中村改造项目房票发放到村民手中，“房票安置”的试点是黄埔区五村七片城中村改造项目。对此，广州开发区城市更新局的相关负责人表示，“房票安置”政策的创新落地，既有利于推动城中村改造与保障房建设相结合，促进房地产市场平稳健康发展，又可妥善安置村民，保证村民的合法权益。

随着更多“房票安置”的落地，对房地产市场将产生什么样的影响？能否成为未来城中村改造的新模式？

全国首张城中村改造项目房票发放

所谓“房票”指的是，在实施城中村改造时，被拆迁人的房屋安置补偿权益货币量化后，由区政府指定单位出具给被拆迁人在特定时间、地域和范围内购置商品房（含住宅、非住宅房源和政府持有房源）的凭证。这是一种创新的拆迁补偿方式，有助于提高拆迁效率，缩短拆迁周期，同时也有利于改善村民的居住环境。

据悉，在广州黄埔，村民凭房票在“房源超市”自主选择房源，与“房源超市”房屋权属人（包括房地产开发企业和区行政事业单位）签订商品房买卖合同。而此次五村七片项目“房源超市”的选定，综合考虑了村民意愿、改造主体推荐以及开发商诚信、实力等因素，首期纳入了知识城·悦辰壹号、知识城投资嘉达·山与墅、龙狮·璟珑府这三个商品房源。其中，知识城·悦辰壹号项目首批住宅已提前3个月交付。

对此，广州开发区城市更新局的相关负责人表示，房票安置政策的创新落地，既有利于推动城中村改造与保障房建设相结合，促进房地产市场平稳健康发展，又可妥善安置村民，保证村民的合法权益。此外，通过房票安置腾出土地交回政府收储，可优先建设保障性住房，对于改善民生、促进地区竞争力具有重要意义。

综合来看，房票可缩短回迁周期。部分村民房屋拆迁后，长期租住商品房小区，面临着回迁慢、孩子上学等问题，如果选择房票安置方式，可以凭房票即时选购现房或准现房，解决部分涉改村民的“眼前之需”。村民选择房票，在“房源超市”自主选择房源会有一定的购买优惠。此外，对选择房票安置的村民，按规定将给予不超过基础补偿金额5%的政策奖励和支持。按照五村七片项目原弃产价格8000元/平方米标准计算，100平方米的安置面积，如果选择房票安置可以多奖励1.6万元。

提到“房票”，不禁让人想到今年1月5日，广州市荔湾区土地开发中心在石围塘征拆现场发出了全市第一张“房票”。当时标志着广州“房票安置”政策落地实施。在此前一天，《广州市房票安置实施方案》审议通过，荔湾区石围塘旧城改造项目成为“房票安置”新模式的首个试点。

通过梳理发现，目前，国内已有郑州、南京、南昌、昆明、厦门和宁波等城市提出房票安置机制，相比之下，广州是首个明确提出“探索房票安置政策机制”的一线城市。

而此次房票则是城中村改造的房票。广州是全国城中村改造的重镇，而黄埔区又是广州城中村改造的先行者。黄埔区房票安置办法的政策出处是今年4月12日正式印发实施的《广州开发区广州市黄埔区城中村改造项目房票安置实施细则》，这也是广州市首个区级城中村改造房票安置的配套文件。

业内：房票能否大规模推进关键在于居民是否接受

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，此次黄埔城中村房票政策创新也较多。在存量住房多、在售库存压力大的情况下，货币补偿（房票）是一种选择模式，是给被安置主体提供的多种选择渠道的一种。黄埔城中村房票是基础补偿金额+政策性补贴，不计入家庭限购套数，允许实名转让一次，到期后未购房按照基础补偿金额兑付现金，人均40平方米可以原址回迁，超40平方米可选择房票安置，兼顾政策兜底与市场选择。

“除基础补偿金额外，再加上政策性奖励（不超过基础补偿金额的5%），确保房票安置的金额大于弃产补偿的金额。”李宇嘉说，房源超市包含新建商品住房，政府手上持有的房源。进入房源超市的新房项目一定要比周围在售的同类型新房项目的价格低。政策性奖励加价格优惠，目的是刺激被拆迁人群选择“房票安置”。

对于房票的优点，李宇嘉认为，一是范围比较广，既可以给本人或直系亲属购买商品房，也可以购买车位。价款不足部分还可以申请商业或公积金贷款。二是不计入限购范围。三是可以转让。四是原房票使用人还有税收优惠。另外，房票安置主要的优势是降低回迁安置的规模，降低旧改主体前期投入成本（回迁成本和临迁成本）；也有利于消化旧改投资主体手上的新建商品住房，回笼资金以推动其他项目投资。

不过，在李宇嘉看来，短期内，房票能否大规模推进关键在于居民是否接受、房源库房源的丰富度、降价幅度及税收优惠大小等。集体土地上房屋征拆的补偿金额加政策性奖励，相比过去“三旧时代”的补偿标准要低，短期内接受程度不高。但是，由于“三旧”模式式微，很多项目停顿，临迁费都难以持续发放，高额补偿难以为继，被拆迁户的接受程度会慢慢提升。

定向安置有助于加速新房存量去化

“房票安置”能否为房地产市场注入活力呢？对房地产企业而言，是否会迎来更多的机会？

中指研究院华南分院院长杨红侠认为，在当前市场需求动能偏弱的情况下，这种定向需求更有助于加速新房存量去化，更快对市场产生积极影响，以平衡市场供求关系，稳定市场预期。但从短期来看，广州房票政策仍处于试点阶段，目前发放的“房票”数量相对较少，对市场影响有限。

从目前来看，城中村改造最大的痛点即资金来源，此轮城中村改造更加注重资金保障，中央层面多次发声加大金融支持力度，为城中村改造落地保驾护航，城市方面也出台了相关政策加强城中村改造的保障。

其中，全国首个城中村改造立法《广州市城中村改造条例》将于5月1日起施行。该条例规定，广州城中村改造应当坚持政府主导、市场运作，规划先行、依法征收，公众参与、共建共治的原则。

在本轮城中村改造中，广州、深圳为代表的城市坚持“净地出让”原则，即在土地完成征收并平整后，方可出让给开发商。广州黄埔发布的首张房票正是来自“依法征收、净地出让”城中村改造新模式项目。事实上，从过去的合作改造模式，到“依法征收，净地出让”改造模式，城中村改造将更多体现“有为政府”的保障作用，在业内人士看来，这为房企等社会资本入局带来了利好。