万科23亿注资深圳较大旧改背后,7年前已是绿景中国股东

来源：每日经济新闻

6月7日晚，绿景（中国）地产投资有限公司（HK00095，股价1.25港元，市值63.72亿港元；以下简称绿景中国）公告称，万科将有条件向其旗下位于深圳的著名旧改项目——白石洲旧改项目母公司注资23亿元人民币，该项目是近几年深圳规模较大的旧改项目，位于深圳南山区核心区域，被称为“旧改航母”。

公告显示，万科企业股份有限公司（HK02202，股价17.24港元，市值2004.22亿港元）间接非全资附属公司深圳市深全房地产开发有限公司（以下简称深全房地产）向绿景中国旗下深圳市四达实业发展有限公司（以下简称四达实业）注资23亿元人民币。注资完成后，深全房地产将持有四达实业8%股权，绿景中国持股摊薄至92%。

白石洲项目目前分四期开发，在本次投资中，万科不参与一、二期项目，主要是享有项目第三期及第四期的分派盈利，分派比例绿景与万科分别为80%、20%。值得注意的是，万科本次是有条件注资，设置有退出权。

绿景中国与万科的合作早已有之。事实上，万科自2015年就斥资6.6亿港元入股了绿景中国成为财务投资者，持股比例还不低，彼时达到了17.81%。

值得一提提是，在6月7日晚发布公告后，绿景中国股价今日（6月8日）暴涨，盘中一度飙升超50%。截至收盘，绿景中国报收每股1.25港元，涨幅达43.68%；万科企业微涨0.59%，报每股16.96港元。

此外，绿景中国地产2023年3月到期美元债今日涨幅亦创纪录，该公司12%债券每1美元涨10美分，至69.4美分。

交易价为估值的87折，设有退出条款

自2014年确定旧改至今，白石洲项目改造周期距今已有8年。项目规划总建筑面积约440万平方米，计容面积约358万平方米，计划分四期开发，8-10年完成

在今年3月底的业绩会上，绿景中国方面预计白石洲项目一期明年有望销售。一期建筑面积超过90万平方米，权益占比为80%，有将近33万平方米属于可售部分。从目前周边项目批复的限售价看，按单价13万元/平方米计，一期预计可售货值超过400亿元。

图片来源：来源：绿景中国公告

截至本次公告日，白石洲项目排名前列期已顺利动工，并已进入实质性发展阶段。

白石洲旧改项目公司深圳市绿景天盛实业有限公司（以下简称项目公司）的实控人为四达实业，绿景中国通过智慧城市发展有限公司（以下简称智慧城市）此前持有四达实业100%股权。万科注资23亿元后，智慧城市的股权将由100%摊薄至92%。

公告显示，注资金额乃由订约方经参考（其中包括）独立合资格估值师所评估于今年3月31日四达实业100%股权的估值约330亿元后，按公平原则磋商后厘定。按万科23亿注资获取8%的股权推算，四达实业100%股权对应价值约287.5亿元，相当于估算的330亿的87%。

在本次交易中，万科与智慧城市均设有退出权，但其实从根本上还是为万科兜底。对智慧城市来说，如果项目公司没能在2025年9月30日前就该项目向商业银行取得项目开发贷款（包括该项目第三期及第四期开发贷款）或项目公司出现资金缺口，但并无任何来自外部金融机构之融资解决方案，致使项目公司之股东需要投资超出彼等预期之资本额。

智慧城市要购买万科于目标公司所持有之所有股权和相关债务，倘智慧城市于指定期间内选择不行使退出权，则万科就该项目第三期及第四期盈利之盈利分派比例将由20%提高至40%。

对万科来说，如果项目公司未能于2025年12月31日前就该项目之第三期及第四期取得所有四项证书或许可证；或智慧城市及万科未能就该项目第四期之整体发展及营运规划达成协议，万科将有选择权可于取得智慧城市之书面同意后，向智慧城市出售其于目标公司之所有或部分股权或债务（如有）（包括项目公司之债务）。

另外，智慧城市及四达实业各自向万科方面承诺，除就拨付该项目所需资金而向境内或境外债权人作出之抵押、质押或对外担保外，智慧城市不得促使就其于四达实业之股权以及其于四达实业各附属公司之间接权益作出任何形式之质押，且四达实业及四达实业各附属公司不得提供任何对外担保。

已是7年财务投资者，持股比例有所下降

绿景与万科的合作早已有之。事实上，万科自2015年就斥资6.6亿港元入股了绿景中国成为财务投资者，持股比例还不低，彼时达到了17.81%。不过截至2021年度，万科持股比例已降至11.78%。

《每日经济新闻》记者发现，万科总裁祝九胜自2014年起还被委任过绿景中国独立非执行董事，2019年该职位换由现任万科物业与戴德梁行合资公司首席财务官莫凡担任。

年报显示，2021年绿景中国地产实现总营收约43.78亿元，同比下降约19.3%；毛利约21.88亿元，同比下跌约17.9%；毛利率50.0%，去年同期为49.1%。由于擅长旧改且规模小，因此绿景中国毛利率长期都处于高位。

图片来源：来源：绿景中国2021年报

白石洲项目对于绿景中国颇为关键。截至2021年末，绿景中国一年内到期的有息负债约为98亿元，但在手现金及现金等价物为39.07亿元。

对于这近100亿元到期有息负债偿付及资金来源问题，绿景中国地产首席财务官兼公司秘书陈健民在今年3月底的业绩会上表示，一年内到期的98亿元中，有70%以上属于有抵押的银行贷款，这部分再融资的机会比较大。对于没有抵押品的融资，诸如可转债及境内小公募，由于白石洲项目进展比较良好，公司现在初步与投资人沟通，只要项目按计划在明年达到预售阶段，基本存续的机会也是很大的。

因此，在本次公告中，绿景中国也表示，万科的注资可以让四达实业就发展该项目第三期及第四期筹措资金，并将减低其对集团财政支持的依赖程度，亦可让四达实业优化其财务结构，并支持其后续于市场上之业务发展。透过引入万科，公司相信将会提高一众投资者对公司的信心，同时为公司提供更多融资选择。