观山湖新恒基地块流挂;洋浦获取老城优质土地(贵阳楼市周报12.16-12.20)

贵阳楼市周成交榜

据贵州省房协统计数据，2024年12月13日至12月19日，贵阳主城六区住宅网签金额榜单中：

观山西红盘保利时代拿下销冠。

观白片区老牌热盘建发金融北城拿下第二。

新晋“当红炸子鸡”众恒观山云墅位列第三。

其后分别是美的璟悦风华、中海映山湖、景融云湖里、洋浦觀山玉、中国铁建花语墅、中铁阅山湖和南明河壹品等项目。

虽然上周销冠的销量，不如此前“四连冠”的美的璟悦风华那么炸裂，但是贵阳主城住宅销量依然实现了环比增长。

对于贵阳楼市而言，这样的住宅销售表现，会更加令人安心。

同时，从另一方面看，贵阳楼市的年底冲量，似乎也不是什么问题。

按照这个趋势走下去，我看好12月份贵阳楼市继续保持环比增长的趋势。

接下来按惯例，我们看看上周榜单上几个值得关注的项目吧。

首先必须聊一聊的，自然是上周的销冠保利时代了。

这个项目其实大家都很熟悉，自面世以来热度一直都比较高，在观山西属于是必看项目了。

也正是因此，本次项目能够拿下销冠，其实也并不出人意料。

但考虑到项目近期也确实推出了一些优化过的新户型，因此这里还是有必要单独提及一下。

目前这个项目在售新户型建面分别为96、102和123平米，其中个人最中意的，还是123户型。

正是因为新推产品颇具吸引力和性价比，保利时代才能重返周销冠的位置。

第二个值得关注的项目，是众恒观山云墅。

或者说真正值得关注的，并非项目本身，而是投建项目的开发商众恒置地。

自从众恒参与了小龙滩的土地争夺战后，我们就能明了，其继续深耕贵阳或者观山湖的决心。

而在众恒观山云墅如此热卖且货量确实不多的情况下，众恒接下来的动作，确实非常值得关注。

说不定接下来，众恒又能带来一些产品上的“性价比大杀器”。

最后值得关注的，是现房、准现房销售的南明河壹品项目。

曾几何时，提起这个项目，总能让人想到“红岩地王、天之骄子”之类的词。

但在市场调整的这几年，这些依山傍水风水极佳的土地，似乎也因为基建等方面的制约，而不“香”了。

归根结底，南明河壹品因时代而生，却也因时代而困。

我们不能脱离时代去看待问题，也不能脱离时代去胡乱批判。

而现在最令人欣慰的，还是这个项目仍然在建、在完善，甚至还能多次上榜。

这大概也就够了。

观山湖新恒基地块流挂

12月13日，据贵阳市公共资源交易中心公告，原“新恒基地块”，即52011520240041号地块流挂。

据悉，地块位于观山湖区黔灵山路与贵遵路交叉口东北侧，实际出让面积52824.25平米，规划用途为居住兼容商业，其中零售商业用地2641.21平米，普通商品住宅用地50183.04平米。

地块规划指标为容积率大于1.0、小于等于2.5，建筑密度≤30%，绿地率≥30%。

地块起始总价为39618.1875万元，计算起始楼面价约为3158元/平米。

拿地条件方面，地块要求竞得人在签订出让合同时，与观山湖区同步签订《观储-2024GS-04（新寨村南侧）地块公建配套设施同步规划、同步建设、同步交付监管协议》。

竞得人需按相关规定落实教育配套问题，同时按照规划设计要求在地块内配建9班幼儿园。

此外，竞得人还需按照规划设计规范出资配建地块涉及公建配套设施。

区位条件方面，地块具备一定优势，周边三公里内配套资源齐全，与1号线白鹭湖站步行距离也在400米以内。

不过目前，地块周边城市界面和基础便利性相对稍差，需要时间改善。

观城运集团拿下小龙滩一宗商住用地

12月16日，据贵阳市公共资源交易中心公告，位于观山湖区林城东路与站西路交叉西北侧的小龙滩52011520240026号地块，被贵阳观山湖赛乐诗商业管理有限公司以约1.33亿元总价、2700元/平米楼面价获取。

天眼查显示，贵阳观山湖赛乐诗商业管理有限公司为贵阳观山湖城市运营发展（集团）有限公司旗下全资控股房开公司，注册资金5000万元，经营范围包括商业综合体管理服务、酒店管理、餐饮管理等。

据悉，52011520240026号地块实际出让面积19704.15平米，规划用途为商业设施用地、兼容居住建筑；

其中其他商业服务业用地10049.12平米，普通商品住宅用地9655.03平米，商住比很高。

地块规划指标为容积率≤2.5，建筑密度≤50%，绿地率≥30%，商业建筑限高120米。

区位方面，地块与观山湖会展金融核心联系紧密，三公里范围内配套资源充足，路网足够丰富，交通也很便利；

但地块周边城市界面相对较差，生活便利性不佳，需要随着片区建设推进慢慢改善。

2022年底，贵阳城投置业与观城运集团曾携手在小龙滩，以3800元/平米楼面价，拿下了G〔22〕093、094号地块。

本次观城运集团拿地，可以看做是为小龙滩地块项目补仓，也可看做是补全商业配套。

什么样的房子才算高品质住宅？官方给出定义

12月17日，贵州省住房和城乡建设厅就《贵州省高品质住宅设计导则（试行）》（征求意见稿）公开征求意见。

据悉，该导则在环境宜居、健康舒适、安全耐久、生活便利、绿色低碳和智慧科技共六大方面，对贵州省高品质住宅提出了相关设计要求。

接下来，我会挑出这六大方面中个人认为比较重要的设计要求，与大家分享。

其中，在环境宜居方面，导则明确高品质住宅住区应结合上位规划合理布置绿带、公园、广场等城市开放空间。

住宅建筑高度不应大于80米，应避免建筑高度差异过大或尺度不协调的现象出现。

位于城市中心商务区、交通枢纽站周边的住宅宜采用“公建化”的立面设计。

住区绿地率不宜小于35%，集中绿地人均面积指标不宜小于1.0平米。

常绿树种占所有树种的比例不宜小于50%，胸径18厘米以上的乔木占所有乔木的比例不应小于20%。

建筑外墙、室外挡墙宜采用垂直绿化形成立体绿化景观效果，垂直绿化不应影响建（构）筑物的安全和使用。

儿童活动场地应设置不少于4件娱乐设施（滑滑梯、秋千、跷跷板、攀爬架等），地面应采用色彩鲜明的环保弹性材料，场地内宜设洗手池。

活动场地中乔木、花架等遮阳措施的投影面积不宜小于场地面积的25%。

健身运动场地面积不应小于0.2平米/人，健身设施的台数不宜少于住区总人数的2%，健身步道宽度不宜小于1.5米，总长不宜小于500米，健身运动场地和步道地面应铺设弹性减震材料。

在健康舒适方面，导则明确高品质住宅单元轮廓应规整，每层户数不应大于4户，单元之间凹口的深度与开口宽度之比不宜大于1:2。

住宅层高不应低于3.00米。采用架空地板或设有户式中央空调或新风管道时层高不应低于3.10米。

电梯应到达住宅单元的每个出入口，每台电梯服务户数不应大于40户。

轿厢净空尺寸不应小于1.6米×1.4米，净高不应低于2.4米。

当单元每层户数为2户时，每户宜设置自然采光通风的独立候梯厅。

并排布置的户门门边净距不应小于0.4米，非并排布置时，相邻户门完全开启后门扇开启端最小净距离不应小于0.6米。

户型的入户处应设置玄关、入户花园等过渡空间，过渡空间应满足换鞋、挂衣、收纳、清洁等功能。

户内公共区域宜设置面积不小于2.0平米的独立储藏间。

户门洞口宽度不应小于1.10米，户内通往卧室的走道净宽不应小于1.10米。

厨房宜长边与餐厅相对，面积不宜小于6.0平米，操作台面总长不宜少于4.0米。

户内应设置具备清洗及晾晒功能的独立生活阳台，阳台短边净距不应小于1.50米。

分户楼板的空气声隔声单值评价量与频谱修正量之和不应小于50分贝，卧室、起居室（厅）的分户楼板撞击声隔声单值评价量的现场测量值不应大于65分贝。

临近交通干线两侧的卧室、起居室（厅）外窗的计权隔声量与交通噪声频谱修正量之和不应小于30分贝，户门计权隔声量与粉红噪声频谱修正量之和不应小于30分贝。

卧室数量达到四个及以上的户型宜至少有两个居室满足当地日照标准要求。

空调室外机位应便于设备安装和维护，分体式空调室外机位净尺寸不应小于1.20米×0.70米，多联机空调室外机位净尺寸不应小于1.50米×1.0米。

在安全耐久方面，导则明确高品质住宅紧邻建筑周边的人员活动场地应设置绿化隔离带，建筑人行出入口和紧邻建筑的通道上部应设置雨棚等防止高空坠物伤人的安全措施。

结构设计应适应户内空间灵活变化的需求，减少户内梁、墙肢（柱）数量，客厅、多厅一体等空间内不宜布置结构梁，鼓励采用户内无梁的结构布置方案。

屋面、卫生间楼板抗渗等级不应低于P6级，现浇屋面板厚度不应小于120毫米，现浇卫生间楼板厚度不应小于100毫米。

排烟井、通风井、采光井等百叶窗临空侧窗台高度低于900毫米时，百叶窗不满足水平冲力时应设置防护栏杆或水平防坠网。

外墙保温及外墙装饰线条应采用不燃材料。

高度54米以下的住宅每户宜设置供消防救援的安全房间。

在生活便利方面，导则明确高品质住宅商业设施停车区域不应与住宅停车区域合用。

住区应设置社区卫生服务用房，其服务半径不宜大于300米。

住区应设置老年人日间照料中心，照料中心服务半径不宜大于300米。

照料中心规模应按照20平米/百户配置，且建筑面积不得少于350平米。

住区的幼儿园、中小学学生出入口处车行道应设置人行横道和减速带，并应安装请求式人行过街信号灯。

在交通组织方面，导则要求高品质住宅住区人行出入口数量和位置应设计合理，主要人行出入口与城市公共交通站点的距离不应大于300米。

住区应实现人车分流，普通机动车应结合车行出入口就近进入车库，不应进入居住街坊内部地面。

入口大堂与各住宅单元地面主入口之间应设置完整的无障碍步行系统，步行道宽度不宜小于2.5米，夜间平均水平照度不应小于30勒克斯。

车库内主车道净高不宜小于2.4米，库内行车道宜形成环线，车道宽度不宜小于6米。

停车位尺寸不应小于2.5米×5.5米，驾驶位一侧与柱、墙、护栏等之间的净距不应小于0.6米。

车库内住宅单元门厅应进行精装修设计，门厅旁宜设置外卖暂存的房间或设施。

停车区域、车道区域照度分别不应低于30勒克斯、50勒克斯，地下车库或进深较大的半地下车库宜采用下沉绿化庭院、采光井、导光管等措施改善车库的采光通风条件。

在绿色低碳方面，导则要求高品质住宅经认证的绿色建材应用比例不应低于50%，且应优先采用贵州本土绿色建材。

住宅宜采用装配式建筑设计，外围护墙宜采用围护墙与保温一体化、围护墙与装饰一体化等装配式技术，内隔墙应优先采用磷石膏免抹灰轻质墙体。

在智慧科技方面，导则要求高品质住宅住区各区域应实现移动通信信号全覆盖。

户内应设置家庭安全防范系统，户内宜设置可连接远程医疗、智慧养老服务的家庭健康管理系统。

总体看下来，本次官方初拟的征求意见稿，确实具备不错的指导意义。

未来大家在购房时，也可比对导则，来挑选真正的高品质住宅。

有意落子新项目？万科与花溪区、经开区座谈

据花溪区政府官微公开信息，12月17日，花溪区、经开区与万科贵阳地产公司座谈，双方就项目合作有关事宜进行了深入洽谈。

图源花溪区政府官微

政府方表示，万科贵阳地产公司与花溪区、经开区合作基础良好，希望双方持续深化合作，加快推进在建项目早日落地见效。

万科贵阳地产公司方面表示，花溪区、经开区是宜居宜业宜游的宝地，发展潜力巨大。万科将进一步整合资源，加快推进项目落地。

虽然万科是在经开区发迹的，并且在经开区和花溪区均落有项目。

但考虑到这些项目已经基本建成，因此个人认为，万科是有可能在花溪区落子新项目的。

毕竟此前，万科在花溪区是计划打造“樟宜翠湾”项目的。

至于最终结果如何，还得等后续消息了。

延伸阅读：今年2月份，贵阳市自然资源和规划局曾公示过“樟宜翠湾”项目规划。

根据公示信息，万科“樟宜翠湾”项目位于花溪新城区西南方向，东至田园路，西至贵阳矿灯厂住宅区，北至麒鑫新时代商业广场，南至险峰苑、金科集美阳光、孟溪路。

项目包含5宗居住用地，用地面积总计11.25万方。5宗地规划指标为容积率3.0，绿地率30%，建筑密度29%，建筑限高100米，兼容建筑8.9%非住宅建筑。

洋浦地产拿下南明区人民大道旁一宗宅地

12月20日，据贵阳市公共资源交易中心公示信息，以及相关业内信息，洋浦地产以约5.61亿元总价、4068元/平米楼面价，竞得了52010220240041号地块，即火车站商圈头号山地块。

据悉，该地块东临遵义路，西至人民大道，南抵遵义中路，北靠华润置地九悦项目，出让面积为36316平米，规划指标为容积率小于等于3.8，建筑密度小于等于30%，绿地率大于等于30%。

拿地条件方面，竞得人须在地块内按规定同步实施公用、公建配套建设；

竞得人须在地块内按规定配套建设幼儿园，相应费用由竞得人承担；

竞得人须配合南明区政府解决成都铁路局约1.9万平方米房屋的历史遗留问题。

区位方面，地块坐落于南明区火车站商圈内，毗邻人民大道及1号线贵阳火车站站点，周边路网丰富、公交便利、配套充足、城市界面良好；

3公里内可享万象城、DC PLAZA梦之城、河滨公园等核心城市资源，区位优势明显。

配套资源方面相对来说不够明朗的，或者说不那么优秀的，是学区资源，不知道后续是否会有新的规划。

本次洋浦拿地，可以看作是其深耕贵阳市场的一个信号，对贵阳市场而言有着积极意义。

至于地块项目后续的定位规划，个人认为洋浦还是有不少操作空间的。

相对而言，洋浦本次拿地的成本比较适中，同时地块的规划条件也相对比较适中，更利于洋浦去进行发挥。

如果能规划出赠送率比较高的户型，结合当前洋浦在贵阳楼市的口碑，只要定价不飘，应该能获得不错的成绩。