2022上市房企半年考:超6成企业归母净利下滑,部分区域型房企业绩逆势增长

来源：每日经济新闻

A股和H股222家涉房企业，有近四成公司“挤”在了8月份最后两天才交出2022年上半年的业绩答卷。这是根据Wind金融终端统计的房地产行业类数据，另外还有少数公司的业绩报告“爽约”。

房企业绩报告姗姗来迟的背后，与上半年商品房销售市场低迷不无关系。Wind统计显示，有107家上市房企营业总收入同比负增长，136家企业的归母净利润出现同比下滑。

不过，当增速放缓成为房企的普遍现象，业绩上涨成了行业的少数派，依然有人在坚持，并且继续看好房地产。在今年的中期业绩发布会上，包括碧桂园总裁莫斌、旭辉控股董事局主席林中、越秀地产董事长林昭远和绿城中国董事会主席张亚东在内的房企掌舵人纷纷发声，表达了对房地产市场和企业的期待。

就连4年前最早喊出“活下去”的万科董事会主席郁亮，9月7日也向包括《每日经济新闻》在内的媒体记者表示，近期在全国调研了100多个项目，看到了基层发出的点点“微光”。所以，压力再大也要坚持走下去。

超六成房企业绩滑坡

或许让俞锦不曾预料到的是，近两年在上海大举拿下的项目，还没有起到抵御行业周期的效果，大名城在上半年的销售金额和净利润就出现双双下滑。作为公司董事局副主席兼总经理，他只能在业绩会上连连解释。

与去年同期相比，今年上半年不少房企的业绩下滑严重，有的甚至由盈转亏。Wind统计显示，约61%的房企归母净利润出现下滑，品牌企业也未能幸免，下滑的比例超过100%的包括上坤地产、建业地产、富力地产、阳光城、首开股份、远洋集团、中南建设、荣盛发展、金科股份、三湘印象、中华企业、世茂股份和上实发展等。

数据来源：Wind、华泰研究

从营收来看，上半年约52%的房企同比出现增长，包括美好置业、苏州高新、中交地产、金融街、宋都股份、迪马股份、招商蛇口、保利发展和华发股份等。增速较高的美好置业，实现营业收入约26.15亿元，同比增加250.97%；归母净利润则亏损了约3.2亿元。

华泰证券研报显示，上半年房企销售增速首次转负，新推货值占比下降，加大了去化难度。总体销售商品提供劳务收到的现金同比下降34%，其中，龙头、中型和小型房企分别同比下降31%、40%、33%。报告期内，房地产市场景气度持续低迷，除6月受疫情回补和房企冲量能够提供部分支撑外，整体市场呈现供需两弱态势，成交保持低位，各梯队房企销售和回款均受到较大压力。

“2022年是地产行业充满挑战的一年，销售市场的预期、转弱需求疲软、价格下滑，让行业的每一位参与者都备感压力。市场快速下行，行业进入寒冬，适者生存的环境对企业的竞争力提出了更高要求，各参与方都在努力恢复地产行业脆弱的信心，也需要每一个参与的主体更加努力。”碧桂园总裁莫斌在8月30日的业绩发布会上如是说道。

据克而瑞地产研究中心发布的数据，上半年，TOP10房企销售额跨过千亿元规模的仅有8家，多数企业的销售目标完成率不足全年40%。具体来看，碧桂园以销售额（全口径销售额，下同）2469.9亿元排名行业排名前列，保利发展以2102亿元排名第二，万科以额2096亿元排在第三位。排名四到八位的分别是中海地产1375亿元、华润置地1210亿元、招商蛇口1188亿元、融创中国销售额1127亿元、金地集团销售额1006亿元。

8月30日，在每日经济新闻主办的第十二届价值地产年会前瞻活动“图存求新”房地产新营销沙龙上，合生创展集团华北大区营销与资产经营中心总经理孟祥熙表示，按照当下的实际情况，快销盘的销售周期一般不超过2年，房企更需要快速收回现金流，更注重销售后的资金回笼。

降负债与抓回款

今年的房企中期业绩会上，降低负债和现金回款是无法绕开的主题。

从净负债率的指标来看，A股100家房企中，招商蛇口、新城控股、荣安地产、大名城、中华企业已降至50%以下，分别为48.96%、48.37%、34.89%、32.44%、38.55%。港股上市房企中，净负债率降至50%以下的房企包括碧桂园、万科、华润置地、中梁控股、绿地香港、大悦城地产、瑞安房地产、华侨城、九龙仓、美的置业和上置集团等。

“我们希望中期净负债率能够趋向50%，⻓期希望降到30%左右。”在8月30日的旭辉控股业绩会上，旭辉控股CFO杨欣表示，上半年通过多方努力，公司的境内负债占⽐有所提升，“随着未来公司管理层的规划，境内外负债可能会进⼀步趋于平衡，从⽽有效地对冲汇率波动的影响。”

数据来源：Wind、华泰研究

半年报显示，旭辉控股实现营收297.2亿元，归母净利润7.3亿元，合同销售金额达631.4亿元。截至6月底，公司的净负债率78.5%，较上年末增加15.7个百分点。

在现金流和债务方面，截至6月末，绿城中国的净负债率为71.5%，剔除预收账款后的资产负债率71.8%，现金短债比为2.3倍，账面银行存款及现金632.21亿元。

上半年，绿城中国的销售回款情况良好，2022年新拓项目当年的转化率达到60%，综合回款率较2021年底提高4个百分点至110%，处于行业高水平。“董事会下达的销售任务是：保底版3100亿元，挑战版3300亿元，”绿城中国执行董事及副总裁李骏在8月26日的业绩会上表示，“特别有信心完成3100亿元的保底目标，如果下半年市场能进一步回暖，回暖情况比较好，有望完成3300亿元目标”。

现金回款被房地产企业视为开发运营的关键一环，就像是电子竞技角色里的“回血”，没有回款的销售，相当于无效销售。

瑞安房地产主席罗康瑞表示，“2022年的市场环境极具挑战性，在把握市场机遇的同时，我们一直致力于保持严格的企业管治标准，实现公司业务的可持续发展。”

报告期内，瑞安房地产录得溢利7.79亿元，其中股东应占溢利总额4.5亿元，净负债率为48%。截至报告期末，公司拥有现金及银行存款共129.75亿元。

不再唯规模论英雄

不过值得注意的是，在上半年房地产行业持续下行之下，一些区域型房企虽然规模不大，却表现出较强的韧性。

以创立于杭州的众安集团为例，Wind统计显示，上半年众安集团的归母净利润同比增长率达到1007.47%，在港股122家涉房企业中排名第二；营业总收入的同比增长率146.79%，销售毛利率33.99%，高于行业内很多品牌房企。

据半年报披露，众安集团实现收入50.78亿元，毛利17.26亿元；确认销售金额47.44亿元，同比上涨188%。从各区域的销售额来看，杭州是销售额增速的主要贡献区域，销售额占比达26.51%，其余区域包括浙江义乌、绍兴、温州以及安徽淮北等。

值得一提的是，在杭州市今年首批集中供地中，众安集团共拿下5宗土地，仅次于另两家杭州房企滨江集团和绿城中国。上半年众安集团共斩获7宗土地，新增土储总建面52.39万平方米，新增货值105亿元，其中有6宗地位于杭州。

数据来源：Wind、华泰研究

中指研究院数据显示，2021年众安集团总销售金额为273亿元，排在全国房企第113位。不过，中指研究院在今年8月31日的研报中提到，在不以规模论英雄的当下，“精而美”的众安集团无疑是中型房企中的杰出代表。

再以上海本地国企上实城市开发为例，上半年共实现营收68.09亿港元，同比增长48.74%；归母净利润1.26亿港元，同比增长134.04%。其中，在北京西钓鱼台和上海上投新虹两个项目中的营收占比约73%。

上实城市开发方面介绍，上半年公司投资力度较大，总共新增6宗地块，均位于上海临港新片区，建筑面积28.1万平方米，总投资金额38.9亿元。按全口径销售金额计算，投销比达85.3%。截至今年上半年，公司拥有的项目分布于11个内地一二线城市，土储相对充足，足够未来3~5年发展。

上海中原地产市场分析师卢文曦9月14日接受《每日经济新闻》记者采访时表示，相对于以往追求规模扩张的房企而言，区域型房企在本轮市场调整期，凭借自身优势和对区域的熟悉程度，受影响的程度更小一些。

“并不是这些稳健的中小房企业绩过快增长，只是在大型企业停下脚步的背景下，其存在感被凸显出来而已，”卢文曦认为，对同等级规模的房企来说，下一步的重点应该是继续深耕重点城市，同时要防范资金杠杆风险，将产品和业务线做精做强，未来才能在资金实力雄厚的国央企和品牌房企的竞争中赢得一席之地。