鉴报|多个指标稳中向好,绿城聚焦全品质发展

来源：新京报

在连续提前几年“排雷”后，绿城的业绩开始展现出韧性。

据业绩报告显示，今年上半年，绿城的营收和毛利实现大幅增长，同比增幅分别为79.1%、41.6%。在备受关注的偿债方面，绿城进一步优化结构，一年内到期债务占比继续下降至19.5%，境内外融资通道保持畅通。

在销售额方面，绿城未能逃脱行业下降的趋势，今年上半年的销售额较去年同期下滑。不过，绿城管理层表示：“若接下来市场回暖较好，我们有信心完成3300亿元的挑战版目标；若市场回暖不好，则有信心完成保底版3100亿元的指标。”

营收大增，预计净利润兑现度将更好

纵观绿城的上半年成绩单，营收、毛利实现大涨。在上半年业绩发布会现场，绿城中国董事会主席张亚东表示，除了规模，现在的绿城更加看重的是营收和利润的增长。今年上半年，营收的增长确实是绿城业绩报告中的亮点。

据业绩报告显示，今年上半年，绿城中国实现收入647.31亿元，同比增长79.1%；毛利112.33亿元，同比增长41.6%；毛利率为17.4%，同比下降4.6个百分点；利润48.6亿元，同比增长24.3%。

若扣除汇兑损益、收购收益、若干资产的减值亏损计提与拨回的税后净影响、若干资产的公平值调整于期内的税后净影响，今年上半年绿城的股东应占核心净利润为37.26亿元，较2021年同期的27.25亿元增加10.01亿元，上升36.7%。

在盈利水平方面，绿城的毛利率、净利率有所下降。绿城中国执行董事、执行总裁耿忠强解释称，主要因为现在交付的主要是三年前甚至更早时期拿的地块。受宏观政策影响，整个行业的毛利率都在下行。此外，受限价影响，公司的品牌溢价能力和优势没能充分体现。

不过，耿忠强也指出，已售未结项目的毛利率已经锁定，绿城拿地要求综合平均的项目净利率不低于8%，IRR（内部收益率）不低于15%，而且对兑现的确定性提出更高要求。从2022年上半年实际获取地块情况来看，确实质量更高，净利润接近10%，而且从现在来看最后的兑现度可能比拿地时的预测还要更好些。

融资畅通，短债占比再降低，评级 “稳定”

自去年以来，受各种因素叠加影响，房地产行业经历发展阵痛，不少房企遭遇资金链难题，债务相继爆雷，融资通道受阻。背靠央企以及自身的品牌影响力，绿城融资通道依然畅通。

在境内融资方面，业绩报告显示，今年上半年，绿城完成境内债券公开发行本金总额为175.78亿元，较2021年同期增长41.1%，平均利息成本为3.33%，较2021年同期下降40个基点，始终保持较低水平，获市场充分认可。

境外公开融资方面，在信用债市场几近冰封的环境下，绿城保持融资渠道畅通且成本合理，融资优势凸显。今年上半年，绿城成功发行两笔债券，1月份发行3年期、本金4亿美元的增信债券，票息2.3%；2月份，增发2025年到期、本金1.5亿美元的优先票据，票息4.7%。

在债务结构方面，绿城进一步优化，2022年6月至8月期间提前偿还4亿美元银团贷款，主动降低短债占比。耿忠强表示，公司下半年境内公开市场到期债务是44亿元，在境外债方面，仅有少量银行类贷款794万美元到期，美元债均要到2024年底之后才陆续到期。“公司一直进行严格的短债管理，与去年相比，短债特别值和在总负债中的占比均创新低。”

据业绩报告显示，今年上半年，绿城总借贷加权平均利息成本降至4.5%，较去年同期的4.6%下降10个基点。一年内到期债务比重较2021年末下降5.6个百分点，占集团于2022年6月30日总债务的19.5%，较2021年底的25.1%进一步降低。

“我们已对未来销售形势、资本市场融资环境及合作方的情况做了充分研判，并做好充足的压力测试，已对后续的每笔的贷款归还及支出做出资金来源铺排，以确保后续的贷款到期归还及项目的交付。”耿忠强如是说。

因此，在境外评级机构高频次下调房企评级的背景下，绿城维持评级稳定，目前穆迪评级为Ba3，展望“稳定”；标普评级为BB-，展望“稳定”。

货值充裕，“有信心完成保底版3100亿元目标”

在销售规模方面，今年上半年，绿城累计实现总合同销售面积约539万平方米，总合约销售额1128亿元，其中，自投项目销售849亿元。

那么，绿城能够完成全年销售目标吗？对此，绿城中国执行董事、副总裁李骏表示，今年初，绿城董事会给经营层下达的销售任务是保底版3100亿元，挑战版3300亿元。“我们要看接下来的市场情况，如果市场能够在现有的基础上有进一步回暖，对完成3300亿元的挑战版目标还是有信心的。如市场维持现在的情况，会下探一些，则有信心完成保底版3100亿元的指标。”

不过，李骏也指出，从目前来看，虽然政策层面也有一些放松，出现了一些好转的迹象，但市场整体回暖的情况仍有待观察，对全年销售指标目前还不能下定论， 还需要观察接下来市场复苏的情况。

事实上，在下半年的货值上，绿城安排得非常充足。绿城方面披露，总的可售货值达到3819亿元，自投项目货值占3016亿元；其中，一线、二线城市占比78%，杭州货值551亿元、北京货值187亿元、宁波货值180亿元。

李骏表示，2022 年下半年预计推出新盘货值1850亿元，较上半年增加140%左右；推货量排名前六的城市依次是杭州、西安、北京、宁波、天津、上海，合计 950亿元，预估占比超50%，均为核心一线、二线城市。此外，得益于上半年稳健的投资，新拓展项目年内预计转化450亿元-500亿元。

精准补仓，接下来拿地要求“零失误”

在土地端口，今年上半年，绿城精准拿地，在全国8座城市新增20个项目，总建筑面积约313万平方米，集团承担成本约304亿元，平均楼面价约为每平方米12881元；预计新增货值731亿元，其中归属于集团权益货值约554亿元；权益比例有所提升，上半年新拓项目平均权益比例上升至76%。

土地投资不仅权益提升，在城市结构布局上更加优化，聚焦高能级核心城市。在上半年绿城新增的土地中，一线、二线城市的新增货值占比高达90%，主要集中在北京、杭州、宁波等重点城市；从区域分布看，聚焦长三角和京津冀地区，其新增货值占比分别为73%和24%，重点巩固在浙江和北京的市场地位。

截至6月30日，绿城共有土地储备项目251个（包括在建及待建），总建筑面积约5649万平方米，其中权益总建筑面积约3157万平方米；总可售面积约3762万平方米，权益可售面积约2097万平方米。得益于精准投资策略的有效落实，绿城总土储结构也更加合理，一线、二线城市的土地储备货值占比达76%，长三角区域的土地储备货值达54%。

值得关注的是，虽然行业下行、土地市场遇冷，但绿城在土地市场获取优质地块的机会更多了。绿城中国执行董事、执行总裁郭佳峰表示：“今年土地市场机会多，我们的净利润率符合投资要求，部分项目利润水平超出要求，比如北京排名前列批获取项目的平均净利润率接近10%，杭州排名前列批获取项目的平均净利润率接近9%。”

“今年，公司投资项目数量会减少，权益增加，要求更高，要求零失误。今年公司新增土地的质量比其他公司好，随着行业形势的逐渐回暖，相信兑现度会进一步提升。”郭佳峰如是说。