又一城市出台“出租换房票”新政,“租购联动”影响何在?

来源：新京报

继长沙出台较新举措打开租购联动的新思路后，成都、西安也出台类似政策。

8月19日晚间，西安出台新政明确，居民存量住房被纳入保障性租赁住房（简称“保租房”）管理并正式签订租赁合同后，出租人家庭可在限购区域获得新增购买一套住房的资格。在业内人士看来，“出租换房票”的做法具有一定创新性，可为其他城市的房地产调控提供借鉴，后续或有更多城市尝试租赁换“房票”可能性。

居民存量住房纳入保租房，可新购一套住房

此次西安出台新政策，主要在限购资格上进行了大的调整。8月19日晚间，西安市住房和城乡建设局网站发布通知称，为加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，完善西安市保障性租赁住房政策，通过盘活居民存量住房方式增加西安市保障性租赁住房房源供给，西安市住房保障工作领导小组办公室制定了《西安市居民存量住房用于保障性租赁住房操作指南》。该政策自2022年8月29日起施行，有效期5年。

通知指出，在符合安全要求、尊重自愿前提下，位于西安市限购区域内且已取得房屋权属证书、无权属纠纷、无查封登记和限制信息、具备基本入住条件的西安市居民存量住房，可申请纳入保障性租赁住房。住房被纳入保障性租赁住房管理并正式签订租赁合同后，出租人家庭可在限购区域获得新增购买一套住房的资格。但需要注意的是，居民家庭一次或多次，将一套或多套住房用于保障性租赁住房的，均只能获得一次性购买一套住房的资格。居民将家庭名下少有住房用于保障性租赁住房的，不认定为无房家庭。

对于租金方面，通知明确，租金按月或按季度收取，不得一次性收取超过3个月的租金，押金不得超过1个月租金；居民选择将所属住房出租给运营企业并委托企业租赁运营的，应按照西安市住房租赁资金监管相关规定将租金及押金纳入资金监管账户。此外，居民选择运营服务企业作为第三方委托运营的，出租人应按合同约定在完成住房租赁网签备案后，向运营服务企业支付运营服务费。

而在房源退出方面，纳入保障性租赁住房管理5年期满后，不再继续纳管的，可申请退出保障性租赁住房房源库，同时解除上市交易限制。纳入保障性租赁住房管理后，居民未获得新增购房资格或已取得新增购房资格但未购房的，可申请提前退出保障性租赁住房房源库，经审核后可解除上市交易限制，同时取消该政策所支持的新增购房资格。

对于西安此次新政出台背后的原因，ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然指出，西安要发展保障性租赁住房，目前仅凭新建的增量不足以支撑保障性租赁住房的房源筹集，盘活存量房的形式，不仅可以有效降低存量房的空置率，也能增加保障性租赁住房供给，满足不同类型人群的租住需求，并减缓政府在存量房配建方面的财政压力；并且，新建租赁住房从建设期到装修期都需要一定的时间，而盘活存量住房的房源供应的时效性较强。此外，相较于新建租赁住房，存量房大多都在市中心，交通和周边配套设施方面也更具优势。

而在业内人士看来，“出租换房票”的类似做法，全面打通了新房、二手房、租赁住房通道，为其他城市的房地产调控提供借鉴。

此前长沙、成都已推类似政策，或有更多城市跟进

值得一提的是，西安此次新政和长沙、成都的政策存在一定的相似之处，都意味着个人住房“住改租”可在一定程度上突破现有的限购政策框架，而且也设置了一系列具体要求。

5月11日，长沙市培育和发展住房租赁市场工作领导小组正式印发《关于推进长沙市租赁住房多主体供给多渠道保障盘活存量房的试点实施方案》，明确市民名下少有住房供作租赁住房后再购房，符合条件的可享受首套房贷款政策；有两套房的盘活一套房供作租赁住房后，可按二套房贷款。该政策规定，个人存量住房作租赁住房，可委托企业运营，也可自行出租运营，但都要纳入服务平台监管，建立租金监测体系，运营年限不低于10年，期间可转让，但须维持租赁性质不变。

7月6日，成都住建局官方微信公众号发布《关于居民自愿将自有住房用于保障性租赁住房操作指南》，对居民自愿将自有住房用于保障性租赁住房的房源条件、认定程序、租赁对象、租金标准等一系列操作规范进行了明确，其中指出，住房纳入保障性租赁住房房源库后，居民即可申请在出租住房所在限购区域取得新增购买一套住房资格。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，从实际情况来说，预计后续全国各地会加快推进类似政策，因为此类政策的出发点很明显，目的在于激发购房者参与释放更多私人房源，房源进入保障性租赁住房体系和框架中，带动更多房源供给，这对于“十四五”期间各地保障性租赁住房供应体系建设的完善具有积极作用。此外，借由此类政策，后续也可搭建“私人住房-保障性租赁住房”之间的流通体系。

当前，西安、长沙、成都均已出台“出租换房票”新政，“租购联动”有哪些影响？对此，赵然表示，“租购联动”的政策将房地产市场视为一个有机整体，不仅可以平衡增量新房和存量房之间的关系，而且在租赁住房市场和销售型住房市场之间搭建一个“变压器”。这个政策对于人口净流入的二线城市有较强的示范作用，一方面能够满足市民的多元化、多层次住房需求，另一方面可以真正起到平抑市场预期的作用，实现房地产市场稳增长的目标，也是对于房地产发展新模式的有效探索。