从“东家”到“管家” 新合作模式下民营房企正在变“轻”

来源：新京报

今年下半年，以央企、国企为代表的“国家队”正在加速入场，不仅接盘民营房企项目，在土地市场也占据主导地位。实际上，在行业深度调整的同时，国企与民企之间的合作更为紧密，这不仅体现在纾困上，还有通过优势互补合作开发，寻求新的发展模式。

而未来，这类合作或将成为常态——央企、国企在土地市场获取更多资产的同时，民企则以代建、运营为主进行深耕细作，发力轻资产的品牌输出。在业内人士看来，在新形势下，做过“东家”的民企也要学会做“管家”。

国资从“白衣骑士”到合作方

当前，国资企业接盘、纾困民营房企的剧本不断上演，今年下半年以来表现得尤为明显。

最有代表性的是，今年6月，河南省铁路建设投资集团出手接盘建业地产近三成股权，并认购该公司发行可换股债券，成为建业地产第二大股东。

事实上，央企、国企纾困民营房企而战略入股企业及项目，或将成为未来的常态模式。

根据8月31日世茂集团公告内容，华润置地拟收购世茂集团北京分钟寺村项目的权益。出售事项结束后，世茂集团将获得33.165亿元的流动性资金。

与此同时，8月31日，招商蛇口与富力集团宣布拟就大湾区范围内的城市更新项目进行合作，无疑将缓解富力集团流动资金压力。此后，这一合作又出现升级，9月13日，富力集团与招商蛇口、中信证券、中国华融达成合作协议。在富力集团看来，此次四方合作，有望打造“央企+民企”的合作典范。

此外，不时有消息传出，在保交楼目标下，央企、国企将为“出险”民营房企提供流动性支持，不仅成为“白衣骑士”，更是民营房企重要的合作方。

在业内人士看来，由于“出险”民营房企缺乏政府信用以及资产规模相对较小，在经济下行环境中面临着更为艰巨的挑战。而相比之下，央企、国企凭借政府背书、稳健的经营和畅通的融资优势表现突出，其介入民企的房地产项目开发，不仅是提供资金支持，而且能够增加信用背书，有助于改善融资渠道。

联合拿地、代建等“多点开花”

从“白衣骑士”到合作方，仅是企业之间合作的一个方面。除了在股权和项目上的合作，央企、国企和民营房企在土地市场的合作也将更为明显。

9月9日，浙江省绍兴市越城区推出房产新政18条，其中在企业端，提出将加大纾困面服务力度，推动多维联合，鼓励区属国企与房企合作拿地，积极探索区属国企合作开发模式，使非房企公司与房地产企业合作投资拿地。

由于受融资环境等综合影响，从目前来看，央企、国企成为土地市场的主力。克而瑞数据显示，今年前8个月，房地产市场整体投资拿地呈现出规模化国企央企强势、民企羸弱、城投平台“托底”的格局。从拿地金额TOP20排行榜可以看出，有接近八成房企为央企和国企。典型央企、国企投资力度也远超行业平均水平，其中越秀、建发、国贸等拿地销售比（拿地金额/销售金额）均超0.5，华润、招商、中交也处于行业均值之上。

在清华大学房地产研究所所长刘洪玉看来，在过去20年的发展过程中，央企、国企在房地产企业当中的地位一段时间内不断弱化。但是近期大中型央企、国企发挥了领军作用，也提振了市场信心。

随着土地市场上的强势拿地，以地方城投公司为代表的央企、国企，在市场规模上也将呈现增长的态势。而与此同时，在业内人士看来，国企与房企的合作方式也将出现转变。对此，有民营房企称：“民营房企的尽头是代建。”

据中指研究院企业事业部研究负责人刘水介绍，国企既是资产方，同时也是投资方，而民企会通过代建、轻资产运营等渠道介入项目的开发和运营。

做过“东家”的民企也要学会做“管家”

与过去十年在“高负债、高周转、高回报”模式下房企联合拿地开发不同，当下的新合作之下，民营房企又该如何发挥自身特长，寻求更多发展机会？“从目前来看，很多民营房企紧抓代建、商业运营等领域，拓展轻资产，构筑新发展模式。”刘水表示，比如，绿色代建成为部分房企寻求业务突围的发力方向，代建企业结合自身优势，为代建项目注入绿色、科技等元素。

此外，民营房企依托自身已有的上下游产业链的资源优势，以及成熟业态的打造经验和管理模式，通过代建或者运营模式打造产业园、特色小镇等项目。

最为明显的例子是，曾陷入流动性危机的华夏幸福重新找到发展路径。日前，华夏幸福（深圳）产业发展有限公司交出了轻资产模式招商服务的首张“百亿”成绩单；截至8月底，其已签约29个项目，累计固投签约突破100亿元。

中国城商联城市更新产业发展联席会主任、中城沃土（北京）城市更新科技有限公司董事长黄玺庆认为，近些年房地产市场出现了这样一种趋势：资产正在加速国有化，其中在土地市场表现得更为明显。拥有大量资产的国有企业为了更好地保值增值，会选择与优秀的民营企业合作，邀请民营企业参与运营。在这个环节上，国有企业和民营企业有了很好的合作基础。因此，未来的发展趋势将是资产会加速国有化，但是运营会民营化。

黄玺庆进一步称，在当今市场形势下，民营企业必须练好内功，加强运营能力，由此来帮助国有企业实现资产的增值和保值，在为资产方创造价值的过程中，获取自己的收益，同时获取企业生存发展的机会。如今的民营企业必须做好这样的心理准备。

“放眼到城市更新领域，这个趋势尤其明显。国有企业手握优质的资产，但是资产的运营效益往往不理想。城市更新的概念是把这个优质低效的资产，通过场景的更新、运营而变成优质高效的资产。在这个过程中，是需要通过专业的民营企业来运营才能够实现。”黄玺庆称，民营企业在过去十几年中曾经有做“东家”的机会，现在形势不同了，民营企业应该改变心态，学会做“管家”，通过运营能力体现自身的价值。