多部门力促“保交楼”:专项借款支持逾期、难交付住宅项目

来源：新京报

8月19日晚，据新华社报道，住房和城乡建设部、财政部、人民银行等有关部门近日出台措施，完善政策工具箱，通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。

据悉，此次专项借款精准聚焦“保交楼、稳民生”，严格限定用于已售、逾期、难交付的住宅项目建设交付，实行封闭运行、专款专用；通过专项借款撬动、银行贷款跟进，支持已售、逾期、难交付住宅项目建设交付，维护购房人合法权益，维护社会稳定大局。

业内人士分析指出，此次多部门出台“保交楼”举措，将对稳定市场预期起到积极作用，叠加央行降息预期以及各地加大因城施策力度，房地产市场情绪有望好转。

支持“保交楼”举措进一步升级

住房问题直接关系到千家万户的居住品质、切身利益。一段时间以来，受到疫情冲击和行业自身发展的结构性制约，导致部分已售商品住宅项目因资金周转困难而停工或逾期交付，侵犯了购房群众的合法权益，客观上也对房地产上下游产业造成了不利影响。

中央及监管部门高度重视“保交楼”问题。7月28日，中央政治局会议强调要“稳定房地产市场”，其中重要的一个方面就是“压实地方主体责任，保交楼、稳民生”。

事实上，近期全国多地已出台“保交楼”的相关举措，如“一楼一策”“一对一帮扶”等，郑州等城市亦针对项目的不同情况给出不同的处置方式，但目前各地“保交楼”中较大阻碍之一即是资金问题。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静分析指出，7月以来，受市场传统淡季及“断供”事件等因素影响，房地产市场活跃度再次下行，7月全国商品房销售面积、销售金额单月同比降幅均有所扩大，房地产开发投资额单月同比降幅超12%，供给端亦明显走弱。根据中指监测数据，8月前两周，重点100城商品住宅销售面积继续下滑，同比降幅有所扩大，市场预期明显不稳。

“在前期各地因城施策稳定行业和市场的情况下，仍无法消除对购房人权益的损害，房地产市场自我修复的能力受到削弱，突出表现在7月份以来风险扩散，即从行业和市场向民生保障和金融领域传导，因此，迫切需求新的政策工具。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉如是说。

在此背景下，此次多部门出台措施推进“保交楼、稳民生”工作，意义重大。据悉，此次专项借款精准聚焦“保交楼、稳民生”，严格限定用于已售、逾期、难交付的住宅项目建设交付，实行封闭运行、专款专用。通过专项借款撬动、银行贷款跟进，支持已售逾期难交付住宅项目建设交付，维护购房人合法权益，维护社会稳定大局。

专项借款有望发挥“四两拨千斤”作用

对于上述规定，李宇嘉分析指出，并不是所有项目都会纳入专项贷款纾困范畴，而是已售、逾期、难交付，并且严重损害购房人合法权益、影响社会稳定的项目。此外，封闭运行、专款专用，这意味着专项借款投入项目后，要尽快产生“四两拨千斤”的效果，推动项目复工和交付，平息市场的情绪波动，并且能在项目交付后顺利全身而退，再进入到下一个项目。

58安居客房产研究院分院院长张波分析指出，保交楼、稳民生是房地产稳定发展的重要方向，此前部分区域的项目出现延误交付等问题已得到充分关注，各地不断推进纾困政策解决项目问题，但从实际推进的节奏来看依然偏慢。此次多部门出台专项借款进行支持，就是快速大力推进的表现，并且借款将严格限定用于已售逾期难交付的重点项目。预计通过此次专项借款支持，问题项目的解决将会更为有力，也将能更好维护购房人合法权益，保障楼市平稳运行和社会稳定。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此次多部门出台措施推进“保交楼、稳民生”工作，体现了当前中央层面、国家部委对“保交付”工作的关心，也体现了运用新金融等手段为解决“保交付”提供比较充足的资金，有助于后续更好地推进各地“保交楼”工作的开展，更好地保障购房者的合法权益。

“本次政策出台将对稳定市场预期起到积极作用，叠加央行降息预期以及各地加大因城施策力度，房地产市场情绪有望好转。”陈文静分析称。

业内：专项借款纾困与市场化、法制化不冲突

值得一提的是，在此次多部门出台措施完善政策工具箱的同时，有关部门还强调，“保交楼、稳民生”工作坚持以人民为中心的发展思想，坚持法治化、市场化原则，压实企业自救主体责任，落实地方政府属地责任，切实维护购房人合法权益。在做好“保交楼、稳民生”工作的同时，对逾期难交付背后存在的违法违规问题，依法依规严肃查处，对项目原有预售资金被挪用的，追究有关机构和人员责任。

对此，李宇嘉分析称，专项借款投入的项目选择非常严格，资金量少，但能起到“四两拨千斤”的效果，而在投入专项借款纾困的同时，还要压实企业自救的主体责任，落实地方政府属地责任，“也就是说，当前重点是解决保交楼和保民生的迫切问题，但项目之前存在的问题，一定会在事后或同步再去追究，包括违法违规的问题、挪用和套取预售资金的问题等。只有这样，才能落实国家一直要求的市场化、法制化的原则，以‘一以贯之’的逻辑坚持下去，杜绝躺平思路，让作奸犯科者得到应有的惩罚。”

李宇嘉表示，处置房地产市场风险，不管是之前的鼓励收并购，还是纾困基金，抑或是现在的专项贷款，其应用的大环境、大前提，必然是要坚持“房住不炒”、稳妥实施长效机制，探索新发展模式，整顿规范房地产市场秩序，营造守法诚信、风清气正的市场环境，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

这也意味着，专项贷款不是政府救市，不是兜底市场，更不是刺激楼市，只是解决当下楼市突出的问题，避免影响到民生、社会稳定，避免系统性风险发生。“它与我们坚持不懈地推进长效机制不矛盾，而且是相得益彰。在解决短期问题的同时，积极向新模式迈进。只有这样，才能迎来房地产的可持续、健康发展。一味地救助，反而会错失调整的窗口期，可能导致未来有更大的风险要处置。”李宇嘉如是说。

实际上，在“保交楼”过程中，房地产企业、地方政府仍需要发挥更加积极的作用，主动应对，协同推进。在招联金融首席研究员董希淼看来，楼盘烂尾及停工风险要由多方来承担和化解。首先，房地产开发商承担主体责任，要加快筹集资金，如果存在挪用预售资金的情况，要及时归还；对于实力较弱的开发商，现阶段要及时收缩业务线，将精力放在保证楼盘交付的工作上。同时，地方政府要起到综合协调的作用，主动推动各方解决问题，同时加强预售资金监管。此外，银行在此过程中要主动采取措施，缓解购房者压力。最后，购房者也要合理合法理性维权，合理管控购房风险。

“现阶段房地产金融政策在持续调整，整个房地产市场健康平稳发展值得期待。”董希淼分析称。