物业增值服务催生房产经纪新赛道,会否“颠覆”传统中介?

来源：新京报

近年来，随着各项支持物业服务业务边界拓展的政策相继出台，物业服务行业迎来扩容，增值服务成为众多物业服务企业重点攻坚的方向。于是，众多物企积极探索“物业+生活”服务模式，抢滩布局家政、养老、社区零售、房产经纪等业务。

其中，作为社区最后100米的入口，物企做房产经纪具备其他中介平台没有的天然优势，因此，具有较大的想象空间。值得关注的是，这类新型房产交易平台的竞争优势在哪？其背后的商业逻辑是什么？又如何与贝壳等平台相抗衡？

企业发力抢滩社区房屋经纪赛道

物业服务行业政策暖风频吹，尤其是2020年以来，国家已陆续出台一系列规范性和鼓励性政策，以引导、支持物业服务行业良性发展。

比如2021年5月28日，商务部等12部门发布《关于推进城市一刻钟便民生活圈建设的意见》，明确提出鼓励有条件的物业服务企业向养老、托育、家政、邮政快递、前置仓等领域延伸，推动“物业服务+生活服务”，并明确提出在金融、税费上给予优惠政策，进一步加大了对社区养老、社区生活、智慧化服务等方面的支持力度，行业的社会地位日益提升。

随着多项利好政策相继出台，物业服务行业迎来扩容。众多物业服务企业将增值服务作为重点攻坚的方向，积极探索“物业+生活”服务模式，并抢滩布局家政、养老、社区零售、房产经纪等业务。

根据今年上半年上市物企业绩数据可以看出，物业企业增值服务发展情况良好，规模效应逐步显现，第二增长曲线作用愈发明显。其中，房产经纪这一传统但仍“大有可为”的赛道，纷纷被房企和物业公司看好。以万科、龙湖、碧桂园为代表的头部房企，相继成立了房屋租售业务新品牌，分别为朴邻、塘鹅和有瓦。

不过，由于物业公司是分散式的，不像传统中介公司有统一的门店布局和区域管理布局，也没有形成统一的交易规模。因此，许多物业企业另辟蹊径，选择与互联网平台合作，各取所需“双赢”做中介，随之，“物业+互联网平台”已成为当前物业做房屋租售的主要模式之一。

社区的创业平台方面，市场上涌现了一些跟物业合作的第三方租售平台，模式上会更“轻”一些，比如天津的宅猫找房、上海的大房鸭。以宅猫找房为例，2021年10月，万物云全资公司深圳市万物为家控股有限公司投资宅猫找房，由此迎来新一轮发展。据悉，宅猫找房的模式主要是“S2B2C”，类似于既面对“C端”乘客又面对“B端”司机的滴滴打车，而宅猫找房的“C端”则换成了购房者，“B端”包括物业公司、社区合伙人、社区工作站，宅猫找房将其定义为社区内的“三股绳”，并于今年年初提出社区“三股绳”战略，由此实现服务边界上的提质扩容。

值得一提的是，北京中原作为传统中介公司，亦在尝试跟物业合作，发展社区租售模式。北京中原社区运营部相关负责人在接受新京报记者采访时表示，物业公司底层逻辑是服务，房产经纪公司底层逻辑是销售，如果简单把房产经纪销售逻辑嫁接到社区，未必会有好成果。二手房不是标准化产品，房产经纪公司用标准服务流程驱动本已吃力，而对于物业公司来说，各个小区的业主不同，各社区团队不同，套用经纪公司标准流程根本无法落地。基于此，中原地产不是直接移植门店团队，而是单独成立社区运营部，根据物业公司企业文化，制定经营节奏，再根据社区项目具体情况，制定每个社区的经营策略。

具有获客成本、中介费较低等优势

问题在于，社区租售相比传统中介而言，有何不同？新型房产交易平台的竞争优势在哪？

合硕机构首席分析师郭毅分析称，新型房产交易平台，较大优势在于降低获客和日常运营成本。对比来看，传统中介机构始终无法摆脱线下门店高成本和高人力的运营模式，同时，传统中介也需要线上和线下协同，才能实现业务链条的咬合和滚动。

郭毅进一步指出，朴邻、塘鹅等作为开发商孵化出的中介品牌，业主对其具有一定的先天信任感，由此可打破传统中介门店高成本约束，而宅猫找房是通过连接物业、居委会和社区工作站，同样也是用一个巧妙的方式增加信任背书，降低获客成本，同时可规避在社区周边布局门店的运营成本。因此，这类新型房产经纪模式势必会形成新的发展趋势。

房地产和互联网研究院院长相国良表示，社区新型房产交易平台的特点在于：一是模式较 “轻”，抛弃了门店的重资产；二是物业身份可能更方便与房源供给方、客户沟通，甚至在社区开展租售业务也更为便利；三是中介费较低，在最后一公里可吸引对价格敏感的客户。不过，从规模上分析，目前这类交易平台还无法同传统中介相抗衡。

房产交易社区化或成行业发展方向？

展望行业的发展，在接受新京报记者采访时，宅猫找房创始人杨晓松指出，国内经纪人较多，且竞争激烈，造成经纪人收入不稳定和行业门槛较低的“痛点”，其中较大的原因在于，信息搜集量较大，而经纪人的生产效率低下，“如果把事情交还给社区本身，就可以节省大量搜索信息的时间，一个专业经纪人可以服务几个社区，从而极大地提升成交效率。因此，房产交易社区化是未来行业的发展方向。”

“在行业里，目前就贝壳一家平台型企业还不够，还应该有宅猫找房等平台型公司的存在，实现社区之间的房客源协同。”杨晓松如是说。

“房产租售业务的未来，在于社区经营。”北京中原社区运营部相关负责人也表示，传统房产经纪行业依托门店，主要通过规模化来提升竞争力，发展到当下呈现三大特点：充分红海竞争、粗放式发展、通过海量淘汰制实现人员成长。而近几年出现的社区房产租售业务走出了一条不一样的路径。

那么，社区新型房产交易平台，又如何与传统经纪平台相抗衡？郭毅分析称，从目前来看，社区房产交易平台会是房产经纪行业的一股新势力、新模式，但能否对已经积累多年的社区资源、业主资源、品牌资源的传统中介形成非常大的冲击，目前还未知，可能还需要一段时间的培养和经营范围的扩张。

“社区里运营的租售模式，未来能否成为主流，目前还无法判断。”相国良称，在当前的市场环境下，传统中介门店也没有大规模缩减，其在市场中的优势依然存在。不过，值得肯定的是，社区新型房产交易平台是多种经营方式的有益补充，其中有“类加盟”和“类物业租售”，都是可以尝试的轻资产运营方法。

同策研究院资深分析师肖云祥表示，这类新兴运营模式有一定优势，但与传统的门店经营模式相比，其面向的市场并没有传统中介大。物业管理服务与中介相协同，实际就是通过物管的好服务，建立良好的业主关系，达到提升社区资源获取率的目的，因此，具有物业管理背景的中介企业需要紧紧抓住社区资源，经营好业主关系才有发展机会。