去年300城宅地揽金2.87万亿 土拍规则或继续优化调整

来源：新京报

2023年，仅部分城市个别地块热度较高，整体低迷态势未改。从机构数据来看，2023年全国300城住宅用地出让金约2.87万亿元，同比下降15%；住宅成交楼面均价为5818元/平方米，同比上涨7.42%。

这一年，“集中供地”进一步淡化，“多次少量”成常态。房企整体的投资策略是谨慎中保持聚焦，摒弃多数三四线城市，加码一二线城市的优质地块。位居2023年卖地金额前三名的城市分别为上海、杭州、北京，其代表着重点城市土地市场的行情，那么这些城市土地市场有何特点？2024年土拍有何趋势？

全国300城宅地出让金2.87万亿，同比降15%

2023年，全国土地市场供应及交易呈现走低的走势。据中指研究院数据显示，2023年，全国300城共推出各类用地规划建筑面积18.89亿平方米，同比下降16.09%；成交规划建筑面积近16亿平方米，同比下降16.72%。全国300城成交楼面均价为2215元/平方米，同比上涨2.58%；平均溢价率为4.22%，同比增长1.17个百分点；各类用地出让金达3.55万亿元，同比下降14.61%。值得关注的是，2023年，共流拍地块1197宗，流拍率为17.05%，同比增长0.36个百分点。

而在住宅用地方面，据上述数据显示，2023年，全国300城住宅用地出让金约2.87万亿元，同比下降15%；住宅成交楼面均价为5818元/平方米，同比上涨7.42%；平均溢价率为4.73%，同比增长1.68个百分点。

另据克而瑞数据显示，全年土地市场成交建筑面积12.8亿平方米，较2022年同期下降了20%，总成交规模刷新近十年新低；成交金额3.9万亿元，同比下降18%，连续三年下降。

由于房企的投资策略大多是谨慎中保持聚焦，摒弃多数三四线城市，加码一二线城市的优质地块。因此，从整体来看，中指研究院数据显示，2023年，一线城市住宅用地出让金同比下降15.2%，二线城市住宅用地出让金同比下降12.2%，三四线城市住宅用地出让金同比下降18.6%。

上海、杭州、北京土地出让金位居前三位

具体城市土地出让金的排名也一直是业内关注的焦点。据中指研究院统计，2023年住宅用地出让金TOP20城市中，上海以2202亿元排名第一、杭州1780亿元排名第二、北京1741亿元排名第三；第四至第十分别为广州、成都、南京、西安、苏州、武汉、常州。

其中，上海2023年土地市场共成交72宗涉宅用地，共揽金2202亿元，成交金额较2022年全年下降超20%。而从近年来上海土地市场收金情况来看，2022年、2021年、2020年、2019年上海土地出让金分别为2840亿元、2825亿元、2313亿元、1575亿元。由此看来，2023年的土地出让金规模相比于前三年有所下滑，仅高于2019年的水平。

2023年杭州宅地共进行了15场土拍，累计成交123宗涉宅地块，总土地出让金约1780亿元，仅次于上海，位列全国第二名。但是从杭州近六年数据来看，2023年仍为这几年的最低值。过去五年，杭州每年的土地出让金均超过2000亿元，2021年甚至超过3000亿元。

值得关注的是，杭州本土民营企业拿地积极，比如，滨江集团、伟星房产、坤和集团、建杭置业等，杭州本土民营企业竞得的宅地占杭州市区总成交宅地宗数超过半数。

与上海、杭州不同，北京2023年土地出让金则出现增长。北京2023年共计举行了27场土拍，成功出让61宗涉宅用地，收获土地出让金1741.36亿元，同比增长7.8%，但成交楼面均价同比下降7.1%。值得注意的是，2023年，许多地方“新面孔”也参与北京土拍中，参加摇号大战表现积极。比如，福建雄旺、石家庄创世纪、南通中皋等均在北京获得一宗地块。

业内：土地规则有望继续优化调整

从2023年整体土地市场来看，仅部分城市个别地块热度较高，整体低迷态势未改。“集中供地”进一步淡化，“多次少量”成常态。在土拍规则方面，2023年9月底，自然资源部向各省市自然资源主管部门下发的文件中包含：建议取消土地拍卖中的地价限制；建议取消远郊区容积率1.0限制等内容。根据中指研究院监测，2023年10月份以来，22城相继发布新挂牌宅地公告，19城优化地价上限要求，其中18城推出住宅用地不设最高限价（天津部分地块取消地价上限），宁波溢价率上限由15%提升至30%；而北京、上海、深圳仍延续之前的限地价规则。

对此，中指研究院市场研究总监陈文静表示，去年土地限价的调整是顺应“房地产市场供求关系发生重大变化”这一新形势所采取的举措。而展望2024年，土地规则有望继续优化调整，活跃土地市场，未取消地价上限的城市，有望根据市场变化优化土拍规则，如部分区域取消或提升溢价率上限等。

克而瑞分析人士则认为，虽然“限价”取消后为开发商留足利润、调动拿地积极性，但考虑到不同地块的区位条件和地块价值不同，即使盈利预期较佳，但在房企资金承压的当下，良好的回款速度和去化预期尤为重要，因此，只有少数核心地块能保持高溢价，资质一般的地块仍以底价成交为主。由此来看，土拍热度的整体低位还将在2024年延续。

对于2024年的投资格局，克而瑞分析人士表示，在城市层面，一二线城市无疑是房企投资的首选，但城市内部的分化也将持续显现，而三四线城市将持续保持大部分无人问津、个别地块零星火热的局面；在企业层面，由于一二线城市以其较高的门槛将中小房企拦在门外，龙头房企的优势将持续放大，未来优质土储将更高比例地集中于龙头房企手中；城投公司投资力度或将持续收缩，但仍有部分托底需求；民企的投资则更依赖于市场整体的复苏情况，需要更长的修复期。