房企纾困进行时 “保交楼”仍是重点

来源：中国经营报

从上到下达成“保交楼”共识背后，房地产纾困于近期迎来加速。

日前，正荣地产（6158.HK）公告称，拟以1.02亿元出售项目公司的51%股权及销售贷款，接盘方为泉州市国资委实际控制的一家投资公司，出售目的正是增加正荣地产的流动性。另一方面，华润置地（1109.HK）规模100亿元的小公募也在近日提交注册，拟用于支持产业内房企缓解流动性压力（包括但不限于后续资产投资与收购）等。

收并购成为房企化解风险的重要手段。今年3月，惠誉评级曾表示，“鉴于处在财务困境中的房企（多为私企）致力于筹集资金偿付到期债务，2021年以来中国房地产行业的收并购交易量持续增长，并可能保持在高位。”

近日，惠誉评级中国企业研究董事沈家超在接受《中国经营报》记者采访时表示，今年1月～7月，房地产收并购交易数量同比增长5.8%，“目前民营房企流动性情况仍较为紧张，我们对下半年的预期不变。”

而据惠誉梳理统计，上述收并购交易标的多为项目公司股权，亦包含房企关联物业公司股权及其他资产。

项目为切入点

根据公告，正荣地产拟出售标的旗下项目已基本竣工，且约90%的可售物业已售出。出售事项完成后，正荣地产将不再持有标的的任何权益。

对于上述交易，正荣地产表示，经考虑当前的市场状况及日益严峻的经营环境，董事会认为，通过出售事项变现公司对标的的投资，可为公司提供即时现金流入，增加公司的流动性，并使其能够满足营运资金的需求，降低公司的债务水平及有助于稳定公司的整体运营，符合公司、股东及债权人的利益。

8月15日，正荣地产发布的盈利预警显示，截至2022年6月30日，公司预期在上半年将录得母公司拥有人应占亏损约25亿元至约30亿元，而2021年同期则录得应占溢利11.66亿元。

从项目层面展开收并购，是当前房企最为多见的纾困模式之一。

在今年3月举行的2021年度业绩会上，华润置地管理层就曾表示，公司目前侧重于项目端的收并购，暂不考虑以公司或平台为对象。

今年1月，华润置地、华润万象生活（1209.HK）分别从招商银行获授200亿元、30亿元的并购融资额度，专用于二者的并购业务，业务品种包括不限于并购贷款、并购基金、资产证券化，以及基于并购相关业务需求创新的各类融资产品。

对于上述获得的融资，华润置地表示，将支持其把握市场机会参与房地产项目并购，有利于发挥并购在防范化解行业风险、推动行业健康发展和良性循环中的积极作用；同时此次合作将助力华润万象生活中长期业务发展需要，为华润万象生活在物业、商业、数字化等各类业务拓展上提供金融支持。

华润置地之外，大悦城（000031.SZ）、五矿地产（0230.HK）、碧桂园（2007.HK）、美的置业（3990.HK）等房企先后获得银行并购贷款授信。

沈家超对记者表示，“从历史上看，当房地产销售同比增速下降时，收并购交易量的同比增速通常会上升，反之亦然。”其进一步透露，根据统计局数据，2020年，商品房销售额同比增长8.7%，2021年增速有所下滑，为4.8%。而Wind数据显示，2020年，收并购交易数量同比下跌18.3%，2021年却出现同比增长23.8%，该趋势也在今年1月～7月得以延续。

1月25日，中海地产（0688.HK）公告称，于2022年1月21日及24日，拟分别向雅居乐（3383.HK）、世茂集团（0813.HK）收购广州利合房地产开发有限公司约26.66%、26.67%的股权，代价分别为约18.44亿元、18.45亿元（可予调整）。收购完成后，中海地产将持有标的73.33%股权。1月21日，世茂集团公告称，以10.6亿元总价出售上海北外滩核心区一项目公司的股权，其将获得2.7亿元的收益，所得款项90%将用于降低其负债。

直接收购项目公司股权之外，从项目端进行纾困的方式还有建立战略合作，签订框架协议。

8月1日，招商蛇口（001979.SZ）公告称，其全资子公司深圳招商房地产有限公司与深圳半岛城邦房地产开发有限公司（以下简称“半岛城邦房地产”）签署《关于半岛城邦五期项目之战略合作协议》，双方有意向通过债务重组、股权重组、管理重组、代建代销售等方式，分步骤解决半岛城邦房地产面临的问题，推动深圳半岛城邦第五期项目的顺利进行。同日，半岛城邦房地产母公司南海控股（0680.HK）亦发布上述合作公告。

据了解，深圳半岛城邦位于深圳豪宅区蛇口，为一线海景豪宅项目，总建筑面积逾100万平方米，整体分五期开发。南海控股曾在其官网介绍道，“半岛城邦四期于2019年4月23日入市，开盘当天刷新深圳市场单盘销售金额、成交率新纪录，并以61.8亿元的销售业绩先进深圳顶豪。”

推动“保交楼”

围绕项目端展开的纾困路径背后，是2022年楼市下半年的重要前提——“保交楼”。

国家统计局发布数据显示，2022年1月～7月，全国房地产开发投资额79462亿元，同比下降6.4%。其中，住宅投资60238亿元，同比下降5.8%。同期，商品房销售面积78178万平方米，同比下降23.1%，其中，住宅销售面积同比下降27.1%。商品房销售额75763亿元，同比下降28.8%，其中，住宅销售额同比下降31.4%。

7月28日，中央政治局会议强调，要稳定房地产市场，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，“压实地方政府责任，保交楼、稳民生。”

地方层面，郑州上半年经济运行调度电视电话会议提及，大力推进问题楼盘化解，探索设立房地产纾困基金。

8月5日，《河南日报》旗下《大河报》报道称，郑州市人民政府办公厅已于日前印发《郑州市房地产纾困基金设立运作方案》（以下简称《方案》），对房地产纾困基金的规模、投向、运作方式以及具体实施举措做出明确要求。

《方案》指出，房地产纾困基金按照“政府引导、多层级参与、市场化运作”原则，由中心城市基金下设立纾困专项基金，规模暂定100亿元，采用母子基金方式运作。此外，相关开发区、区县（市）根据纾困项目，吸引不同类型社会资本共同出资设立子基金，并按照项目及子基金设立情况，资金分期到位。

除了由地方政府牵头，市场自发的纾困行为及房企为参与者外，还有AMC（Asset Management Companies，资产管理公司）。

8月11日，中南建设（000961.SZ）公告称，其控股股东中南控股与江苏资产管理有限公司签署合作框架协议，双方拟共同设立规模20亿元、存续期3年的基金，用于中南控股及关联方投资的项目合作，包括不限于存量债务重组、现有项目续建等。

惠誉评级中国企业研究联席董事张顺成对记者表示，今年年初以来，已有华融资产以及河南资产等AMC通过与地方国企合作成立房地产基金，用于帮助停工项目复工或项目收购。另外，信达资产通过折价收购项目债券并由其地产子公司代建的模式，接手部分出险房企的未完工项目。

“AMC参与房地产纾困可发挥其在不良资产处置领域的专业经验，以及整合资金、建设等资源的优势。不过，AMC参与纾困的规模将受到资本充足率等监管要求的限制，且项目的盈利能力通常是AMC选择项目时的主要考量。近期，已公开的AMC纾困计划所涉及的项目基本集中在一二线城市，如信达资产在今年上半年接盘的新力控股和佳兆业的项目均位于广州，预计项目完工后的回报较好。这显示AMC对于房地产行业的纾困仍然在很大程度上基于市场化方式。”张顺成说。