鉴报|龙湖回归“生意”逻辑:增权益、厚利润、稳财务

近日，40岁的陈序平第二次出现在龙湖集团的业绩会上，这是他在今年年初晋升为龙湖集团CEO后的“首秀”。作为在龙湖人才体系内从“仕官生”一路培养起来的高管，陈序平展现出来的“气质”和这家房企十分相似，正如龙湖集团董事会主席吴亚军所评价的那样——慎言、勤思、方向性强、结果导向。

从结果导向来看，龙湖在2021年营收和核心净利增幅超20%，融资成本4.14%达到历史较低点，净负债率46.7%，“三道红线”绿档房企保持者，仅仅是这几项指标已经让龙湖成为2021年房企财报表现的佼佼者。

进入2022年，龙湖在年初就亮出多个“大招”，包括新CEO任命、智创生活分拆上市等，这意味着2022年龙湖将有更多发力点。

权益销售比将提升至六成以上

在房地产进入“黑铁时代”后，包括龙湖在内的房企在今年的业绩会上闭口不提“规模”，“去杠杆”和“加权益”成为新的关键词。

2021年全年，龙湖合同销售额同比增长7.2%至2900.9亿元。而今年，龙湖采用了权益销售额这种方式披露，将更加看重销售权益比。

陈序平在业绩会上表示：“今年我们的全口径销售目标是3000亿，权益口径销售目标约为2000亿。”由此可以看出，龙湖今年对自己的要求是权益销售占比要达到65%-70%，这是今年龙湖定下的排名前列个明确的目标。

这一明确的目标背后有一个行业背景。近些年，为了扩大规模，房企往往倾向于扩大合作，以降低权益占比的方式来增加规模，这就导致规模的增加和权益销售比的降低。而今年，龙湖以权益销售额代替全口径销售额作为公告口径，这就意味着龙湖要提高销售“含金量”，这将是一个明显的变化。

今年前两个月，龙湖累计实现归属公司股东权益的合同销售金额130.7亿元。对此，陈序平表示：“1-2月份TOP20和TOP50的房企销售平均下降了40%左右。原因是叠加疫情的影响，大家在新盘的推盘节奏上是弱化的，比如龙湖1-2月没有新盘推出，全部集中在3月份之后。”

对于今年的权益销售目标完成，陈序平对外传递出坚定的信心，其透露：“得益于我们去年获取了122个新项目，特别是9月以后获取的项目基本上是以底价拿地为主，这些项目将会陆续上市，3月份我们就铺排了接近20个项目。”

在这一轮优胜劣汰的房企大洗牌之中，龙湖在规模微增的基础上，实现营收和利润双升。回顾2021年，龙湖实现营收2233.8亿元，同比增长约21.0%；股东应占核心溢利224.4亿元，同比增长20.1%，与营收增速相近。

从横向来看，两成的增速放到2021年的财报数据中显得极为难得。目前，包括恒大、融创、世茂、融信等多家港股房企宣布延后发布财报，而在已经发布财报的20家港股房企中，营收和利润同步增长的只有6家。

这或许源于龙湖所坚守的“自律”。目前，龙湖近90%的土地储备布局在高能级城市。“我们也很庆幸过去几年没有盲目下沉，没有过多布局一些低能级城市。”陈序平表示。

如今，面对行业的寒冬，龙湖也显得更加从容。在业绩会上，直面多数房企“裁员”的问题，陈序平表示：“2022年预计全集团人数继续保持稳定。”

“分拆物管上市不是为了高PE”

今年1月7日，龙湖向资本市场抛出一个“深水炸弹”——龙湖智创生活悄然向港交所递交了招股书。值得关注的是，这次分拆是龙湖将旗下的物管和商管进行合并一同打包上市，并且启用“龙湖智创生活”这个全新品牌。

在业绩会上，龙湖对于分拆上市的时机做出了正面回应。龙湖集团执行董事兼首席财务官赵轶称：“过去对于分拆上市没有计划是因为时机未到，所以我们不会为了去追求一个高的PE（估值）而去上市。”

如今，龙湖认为“时机已经成熟”。财报数据显示，2021年，龙湖智创生活物业管理板块实现全口径收入104亿元，首次破百亿。截至2021年底，龙湖智创生活物业管理板块实际管理面积2.64亿平方米。

在商业方面，龙湖去年实现物业投资业务不含税租金收入104.1亿元，同比增长37.5%。商场、租赁住房、其他收入的占比分别为77.3%、21.4%和1.3%。2021年龙湖商业开启轻重并举模式，新开12座商场，累计开业商场达61座，整体出租率97.2%。

据陈序平介绍，2022年，龙湖在商业方面还将有13座商场开业，另外还会以轻资产的模式外拓5家商场并实现开业。

同时，龙湖智创生活也与龙湖的其余主航道业务如地产开发、商业投资、租赁住房、房屋租售等相互协同，形成叠加影响力，增加利润收入的来源。

“我们不会缩减在其他业务上的投入，但是会让每一个布局的业务都要回归到生意逻辑，回归到现金流、利润的逻辑，争取做一个成一个，也能让未来的创新业务为利润增长提供新的动力。”陈序平称。

“一年内到期的债务不足8%”

在“黑铁时代”，“活下去”成为房企首要目标。那么，在财务安全方面，作为民营房企，龙湖的表现是怎样呢？

根据2021年财报数据，龙湖的净负债率为46.7%，在手现金885.3亿元；综合借贷总额1920.7亿元，平均借贷成本为年利率4.14%，平均贷款年限6.38年，现金短债比6.11倍，连续六年满足“三道红线”指标要求。

在到期债务方面，赵轶在业绩会上表示：“我们始终保持严控外债占比，并且通过对冲工具将货币损失控制在低位。我们一直主动管理债务，一年内到期的债务只有不到8%，今年刚性到期还款额为144亿，目前已经还了74亿，意味着从此时往后看，我们年内刚性还款额一共只剩70亿。”

另外，从融资端来看，财报显示，2021年，龙湖在境内成功发行90亿元公司债券以及10亿元中期票据，票面利率在3.35%至4.40%之间。其中，2021年12月发行的10亿元中期票据期限长达15年，票面利率3.7%。

由此可以看出，长债占比高、融资成本低，成为龙湖融资结构中的突出特征，也帮助了龙湖在行业周期的低点实现“安全落地”。

新京报记者 徐倩

来源：新京报