多城重现高价地 “面粉”为何突现涨价?

来源：新京报

自2024年以来，在优质土地推出及出让规则持续优化下，全国重点城市的土拍市场热度明显提升，北京、上海、杭州、合肥等城市地块溢价走高。3月份，高价地、高溢价地块、高端地块更是不断涌现。3月27日一天之内，苏州、厦门和宁波三个城市的土拍市场楼面价创出新高。

其中，经过51轮激烈竞标，绿城中国以6.5万元/平方米、溢价率18.22%落子苏州双湖板块；经过152轮厮杀，厦门国贸以6.27万元/平方米、溢价率40.79%竞得厦门将军祠地块；31轮次竞拍之后，宁波湾头地块由江山万里+东投以3.26万元/平方米、溢价率7.3%拿下。

一直以来，土地和房子的关系常被形容成“面粉”和“面包”。为什么多地高价“面粉”重出土拍市场？高价“面粉”是否仍会不断出现？未来土拍规则又将如何优化调整？

优质地块助推楼面价创新高

3月底，各地的土地出让较为集中，为了实现“开门红”，土地市场也异常活跃，甚至在一天之内，苏州、厦门和宁波三个城市的楼面价创出新高。

3月27日，苏州工业园区双湖板块02号地块开启限时竞价。该地块出让面积约4.65万平方米，容积率为1.02，起始价26.1亿元。地块位于金鸡湖与独墅湖之间的双湖板块，北侧紧邻金鸡湖，可享一线湖景，南侧可望独墅湖，生态景观资源绝佳。

双湖板块近十年无新增土地供应，02号地块的稀缺性不言而喻。该地块楼面起始价5.5万元/平方米，未开拍就已创下苏州楼面价新高。经过51轮竞价，由绿城房地产集团有限公司以30.82亿元竞得，成交楼面价6.5万元/平方米，溢价率18.22%。该地块楼面价刷新了苏州楼面价纪录，在此之前，苏州最高成交楼面价为3月13日出让的狮山Z03地块，楼面价为4.55万元/平方米。

同样在3月27日，厦门举行2024年首场土拍，本次土拍取消了地价上限，同时取消销售均价限制，仅保留车位限价和装修限定。这也为高价地出炉提供了空间。其中，将军祠2024P01地块经过一个半小时150多轮竞价，由厦门国贸以32.1亿元收入囊中，溢价率高达40.79%，折合楼面地价高达面价约6.27万元/平方米。而其起始价22.8亿元，起始楼面价4.45万元/平方米。

据悉，此前厦门岛内的单价“地王”是中海于2023年8月15日拿下的大唐中心2023P08地块，楼面地价约5.18万元/平方米。而将军祠2024P01地块一举将厦门岛内土地的成交单价推高到新的台阶。

该地块位于思明区将军祠片区，总建筑面积5.12万平方米，住宅套数不多于325套，车位销售价格不得超过60万元/个。在竞拍当天，共有建发、国贸、联发、保利、中海、华润、安居控股、港务8家房企参与。

与此同时，宁波土拍也引人关注，3月27日，宁波江北湾头JB05-03-21a地块正式开拍，该地块同样吸引了不少房企角逐。最终经过31轮竞拍，被江山万里+东投以总价22.05亿元拿下，楼面价3.26万元/平方米，溢价率7.3%，同样创下楼面价历史新高。据悉，这或许是江北湾头最后一宗地块，该地块出让面积约5万平方米，容积率1.35。

3月29日是3月最后一个工作日，各地土拍不断，同时产生一些高溢价率地块。比如，杭州春节后的第二场集中土拍揽金60.7亿元。其中，经过64轮竞价，滨江以37.14亿元摘得杭州西兴单元地块，成交楼面价约2.86万元/平方米，溢价率23.6%。

此外，武汉武珞路住宅用地吸引了多家房企参与竞争，最终经过51轮竞价，厦门建发以10.34亿元竞得，楼面价1.71万元/平方米，溢价率31.89%。

在高溢价地块频现的同时，3月29日也不乏地块底价成交。当天，天津推出6宗宅地，最终4宗底价成交、1宗延期、1宗终止；宁波3宗宅地均为底价成交。

整体来看，优质地块是产生高价地的主要原因之一。根据中指研究院初步统计，今年一季度（截至3月26日），全国300城住宅用地成交楼面均价同比上涨23.5%，溢价率提升至5.6%。原因在于一二线城市优质地块拍地节奏加快，带动成交楼面均价结构性上升。

高品质地块持续“上新”

事实上，为了提高房企参拍积极性，多地持续加大优质地块供应力度。比如北京2024年度第一轮拟供应商品住宅用地清单中，有9宗位于中心城区，占比约四成，其中东城区也有住宅地块上新，且大多数地块周边有地铁，项目去化具备一定保障；而广州第一轮拟供应商品住宅用地清单中，中心四区地块数量占比超过四成。北京和广州上述地块将分别在5月底和6月初完成出让。

值得关注的是，为了满足市场多样化的需求，3月27日广州天河区率先挂牌卖地，这也是2024年春节以后，广州挂出的首批宅地。在4宗地块中，金融城和世界大观各占2宗，其中金融城东区AT091415地块仅起拍楼面地价就达5.47万元/平方米，两宗位于世界大观的宅地起拍楼面地价则在4.4万-4.7万元/平方米之间。据当地业内人士分析，应该有不少房企会出手拿地，而且或将打造为改善型产品。

优质宅地加堆，契合了市场上改善性需求热度上升的新变化。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，2022年之前的十多年，广州住宅供地70%以上在外围。现在外围楼市库存大，房价下跌，刚需预期减弱，其买房的能力和动力都不足，能托起广州楼市、稳定楼市的，还要看改善人群。而且广州还有率先取消120平方米以上住房限购的“加持”。

此外，中指研究院数据显示，从成交套数占比变化上看，与2023年1-2月相比，2024年1-2月30个代表城市中有25个城市120平方米以上产品成交套数占比上升，可见，在当前楼市处于持续调整的阶段中，市场成交延续以“改善为主”的趋势。

而从近期市场来看，部分城市高端项目销售升温。其中，3月28日，上海一豪宅项目开盘销售196.5亿元，创造了开盘销售纪录。

中原地产首席分析师张大伟也认为，最近很多城市供应了超级优质的土地，可以说是“压箱底”的土地。小部分土地高价也主要是因为绝版稀缺的地段。此外，个别豪宅的热销也和限价有关。

业内：各地土拍规则持续优化

土拍规则持续优化也是高价地产生的另一主要原因之一。比如厦门将军祠2024P01地块楼面价创新，离不开其土拍规则取消了地价上限以及取消销售均价的限制。

值得关注的是，上海在今年第二轮土地公告中，对之前“70/90政策”在套型面积、比例要求均做出一定优化；近期，深圳也取消了“70/90政策”。所谓“70/90政策”，源于2006年住建部发布的《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》，是指商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房面积占比必须达到70%以上。

在李宇嘉看来，供给适应需求，减少低效新房房源供应，加快房源去化，使得单位用地上房源价值更大，提高开发商拿地的积极性。

从目前来看，各地土拍规则仍将持续优化已经成为共识。比如，在3月28日举办的2024年北京商品住宅用地推介会上，北京市规划和自然资源委员会相关负责人就提到，“适时优化完善相关土地交易规则，营造鼓励真实竞争、充分参与的市场环境。”

对此，中指研究院市场研究总监陈文静认为，2024年，预计各地政府将加大核心优质地块供给，为更多高品质住房提供优质土地保障，同时优化郊区住宅项目容积率1.0限制、优化项目价格限制等。