融资成本降至5.1%,旭辉计划年内“转绿”

在对金融和土地端进行少有管控的当下，旭辉控股（00884.HK）依旧交出一份不错的成绩单。这离不开其长期奉行的精准投资及审慎财务策略。

8月26日，旭辉发布的2021年中期业绩显示，上半年，公司合约销售额同比增长69%，达到1362亿；签约回款率高达90%。

得益过去两年销售额快速增长和结转，营收同比增长58%，达到363.7亿；净利润同比增长13%，达到53.6亿。毛利约为75.25亿元，同比增长27.5%。毛利率较去年同期下降4.9个百分点，为20.7%。

过去两年，高价地出让叠加限价政策双重影响，令房地产行业整体毛利率面临一定下滑。旭辉控股CEO林峰在中期业绩会上表示，毛利率下降是行业大趋势，随着“双限（地价、售价）”政策继续实施，未来行业毛利率或还将进一步下降。

随着房地产暴利时代结束，为进一步降本增效提升盈利能力，旭辉控股董事局主席林中再次强调，继续保持财务稳健、持续降低融资成本，以及增强精准投资、降低土地成本。

由于长期以来遵循审慎的财务策略，旭辉的杠杆一直保持在适中水平，债务期限结构良好，并且具有一定融资成本优势。

财报显示，截至上半年，旭辉总债务为1107.47亿元，较2020年末仅增长5.8%，其中外币债占比41%，一年内债务比为17.7%，债务结构合理。经营性现金流为正，在手现金达到524亿元。

依照“三线四档”融资新规，旭辉上半年指标有一项超阈值，保持“黄档”行列。净负债率控制在60.4%，较2020年末下降3.6个百分点；加权融资成本降至5.1%，较2020年末进一步下降0.3个百分点；现金短债比2.7。

此次业绩会上，针对“三道红线”指标，旭辉控股CFO杨欣对外表示，“将从各方面夯实财务状况，计划年内三道红线全部进入绿档。”

降负债离不开房地产两头现金奶牛，支出和回款。具体来看，旭辉计划严守投资纪律，权益后土地支出占销售比例不超过40%；在预收端，围绕快计划、快周转、快回款，力争做到新盘去化率70%，回款率保持在90%以上的高位，促使年内“转绿”。

为了不断优化债务结构，目前旭辉已完成下半年主要到期债务的再融资，并且还主动赎回2.47亿美元永续债。目前旭辉加权融资成本仅5.1%，平均债务账期则拉长至4.6年。

在今年备受关注的绿色金融领域，旭辉发行了两笔境外融资。5月，旭辉发行总额为5亿美元的绿色债券，其中5.25年期债券3.5亿美元，利率4.45%，7年期债券1.5亿美元，利率4.8%。这笔债券还获得了标普绿色评估E1/86分的较高级别评分，并被港交所可持续及绿色交易所（STAGE）收录。

7月，旭辉首次获得总额约28亿港元的绿色银团贷款，该贷款获香港质量保证局颁发的绿色金融发行前认证证书。

8月，旭辉更是在债券市场下行的大环境下，逆势发行3+2年期30亿境内公司债，利率仅为4.2%，为同期民营企业较低水平。

针对目前的竞争态势，房企需要进一步提质增效。除了着力融资和经营，在这次业绩会，林中称旭辉还将把握投资，“把土储周期保持在2年左右，加快滚动开发。”

为规避风险，旭辉拿地方式也趋于多元化，在招拍挂方式基础上结合股权收并购、城市更新、产业勾地等拿地方式。

由于多采用合作方式获取项目，旭辉合联营项目多，销售权益比例较低。对此杨欣解释称，行业合作紧密度有所加强，“未来在三年或者四年左右，我们希望并表比和权益比都提升到70%左右。”

根据财报数据，旭辉上半年新增货值1279亿，一二线占比达82%，总土储一二线占比85%。截至上半年末，旭辉土地储备总建筑面积约为5840万平方米，应占土地储备建筑面积约为3230万平方米。

在住宅主业快速发展的同时，旭辉多元化业务也为公司带来了可观的收入。中期数据显示，旭辉商业租金收入同比大涨79%，出租率保持在94.3%的高位，而下半年旭辉还将有4个新项目陆续开业。旭辉永升服务（01995.HK）营业收入同比增长53.1%至20.6亿，在管面积则较2020年末增长68.4%至1.3亿平方米。

协同增效，推动多元化业务登陆资本市场，是旭辉坚守的长期目标。林中表示：“旭辉未来几年将推动体系内2-3个公司进行IPO，房地产+业务未来成熟一个推动一个。”

尽管调控进入深水区，新一轮调控给行业带来深远影响。但作为谨慎乐观派，林中依旧表示坚持看好中国的城市化，看多房地产，“在市场不好时积极乐观，市场好时相对谨慎、小心。”

尽管今年市场不容乐观，但旭辉业绩达成可期。根据旭辉铺排，下半年可售货值2600亿，新项目53个。截至前7月，旭辉合约销售已经达到1570.3亿元，完成全年销售目标2650亿的近60%。

与此同时，旭辉预收账款较2020年末增加25%，达到935亿，为全年业绩锁定提供了较高的保障。

来源：界面新闻