“带巨资进组”、大手笔拿地!地铁公司们都来房地产搞副业了

来源：每日经济新闻

地铁公司正成为房地产行业的重要参与者。

克而瑞统计的1-8月新增货值榜单上，广州地铁以698.2亿元新增货值位居第8，超过了龙湖集团和中国金茂；深圳地铁以173.1亿元新增货值位居第35。

事实上，近两年的土拍中，时常可以看到地铁公司的身影。

在今年5月广州首轮集中供地中，广州地铁斥资165亿元拿下4宗地块；在去年11月深圳第三批集中供地共推出11宗地块，深圳地铁以178.51亿元总价拿下其中5宗。

而昨日（9月15日）刚刚结束的杭州第三批集中供地中，杭州地铁底价拿下2宗地块，耗资40余亿元。

放眼全国，地铁公司进军房地产并非新鲜事。据《每日经济新闻》记者不完全统计，包括深圳地铁、广州地铁、杭州地铁、青岛地铁、武汉地铁、南宁轨道交通、昆明轨道交通等在内，超10个城市的地铁公司均有房地产业务布局。

地铁公司看上房产生意

目前房地产业务在营收表现上呈现出较大规模的地铁公司，主要是深圳地铁和广州地铁两家。

而一个重要原因是，这两家企业本身就与龙头房企有着密切交集。

比如，深圳地铁是万科A的较大股东，持有32.43亿股股份，占万科总股本的27.91%；广州地铁则是越秀地产第二大股东，持股比例19.9%。

除了对房企在财务上的投资外，像深圳地铁、广州地铁这样的公司，在各自的大本营，都已是实力不可小觑的品牌房企。

以深圳地铁为例，今年6月，深圳地铁以1.3亿元拿下后海T107-0097宗地块；在去年第三轮集中供地中，豪掷约179亿元拿下5宗地块。

广州地铁也如此。在今年5月的广州首轮集中供地中，广州地铁以总价165亿元，拿下海珠赤沙车辆段地块、海珠石榴岗南侧台涌地块、白云广海路地块以及白云东平地铁站综合开发地块。

另从启信宝信息看，杭州地铁2018年起陆续成立了多家房地产开发公司。在昨日（9月15日）刚刚结束的杭州第三批集中供地中，杭州地铁底价拿下2宗地块，耗资40余亿元。

对于地铁公司布局地产行业，在业内看来，地铁集团在驾驭难度较高的TOD模式项目时更具备资金优势，此外地铁公司对地铁的开发时间表和线路也更为熟悉，在布局房地产上具有先天优势。

9月15日下午，诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄通过微信向《每日经济新闻》记者表示：“目前国内大部分地铁公司在地铁运营上的盈利是负值，如何盈利是他们普遍面临的重大问题，这也是很多地铁公司开始寻找‘副业’的一个重要原因。”

陈霄认为，地铁公司在布局房地产业务上具备先天优势。在当前社会，人们对地铁交通的依赖度越来越高，地铁不仅能给人们出行带来巨大便利，还能对房地产市场产生重要的拉动作用，房地产项目集中于地铁沿线，地铁也为房地产增值。

房产创收回哺主业

公开资料显示，截至8月末，中国内地共有51个城市开通运营城市轨道交通线路。而从媒体统计的2021年24个城市地铁公司的营收利润情况来看，在不计算政府补贴的情况下，仅5家地铁公司实现了正收益，分别为深圳地铁、武汉地铁、南昌轨道交通、济南轨道交通和广州地铁。

对多数地铁公司而言，通过进军地产综合开发，然后用这笔收入去补贴地铁运营收入，不失为一个缓冲业绩的好办法。

陈霄向记者表示，“用房地产收入补贴地铁运营的模式，在很多城市取得了良好效果，如广州地铁、深圳地铁等，均通过布局房地产实现了良好的营收，对其他城市也能起到借鉴作用。”

在陈霄看来，地铁公司本身的国资背景，加上雄厚的资金实力，再加上地铁公司拿地后利用地铁交通吸引大量商业入驻，有助于提升地块附加值，进而增加利润。近年来TOD模式的兴起更是为地铁集团带来新的方向，相较于普通项目，TOD模式开发难度更高，而地铁公司在这方面经验丰富，开发更具优势。

事实上，“轨道+物业”的TOD模式，在我国香港也已发展多年，早在1910年即开辟首条商业收费线路的港铁，吸金能力一直令诸多同行羡慕，而内地也有越来越多地铁公司开始效仿TOD发展模式，布局房地产业务。

从财报表现来看，确实有不少地铁公司依托房地产业务，实现了营收净利双增。其中深圳地铁是最典型的案例，2021年，深圳地铁实现营业收入163.97亿元，利润总额29.66亿元，其中站城一体化开发（TOD）收入达95.71亿元，占全年营业收入的58.67%。

还有南宁、宁波、青岛等城市。南宁轨道交通去年商品销售收入达22.58亿元，占其总营收比例近7成。宁波轨道交通商品房销售额为22.65亿元，占其总营收的69.74%。青岛地铁房地产开发收入16.25亿元，占总营收的45.53%。

9月15日下午，易居研究院智库中心研究总监严跃进通过微信向《每日经济新闻》记者表示，“目前对部分大城市来说，通过地铁公司布局房地产，然后通过房地产收入来补贴运地铁运营收入，整体来说还是行得通的，但部分客运量较小的中小城市，就比较难说了。”

严跃进提到，对地铁公司来说，开发房地产项目具备天然优势，起码掌握了地铁开发时间进程和线路优势，可以说是“稳赚不赔”的业务。而对地方政府来说，也是愿意地铁公司去布局一些其他业务的，地铁的开发和运营对资金需求较大，如果光靠乘客车资和政府补贴，并非长久有效的方式。让地铁公司通过自己的经营赚钱，多数城市的地方政府也是支持的。