万科五月销售跌幅扩大,改版跟投制度刺激员工积极性

来源：界面新闻

万科五月销售成绩单出炉，不如人愿的是跌幅进一步扩大。在此背景下，万科同步推出了项目跟投制度6.0版，通过引入“模拟清算退出”机制以激发员工跟投的积极性，从而对业绩目标的达成起到一定助推作用。

万科6月7日发布公告显示，其5月单月实现合约销售额约为307.6亿元，略低于4月的308.4 亿元，同比减少46.56%；1-5月累计实现合同销售金额约1681.1亿元，同比减少41.39%，而前4月同比降幅为40%。

事实上，无论是从单月还是累计来看，当前楼市整体销售都面临压力。克而瑞数据显示，百强房企5月单月业绩环比增长5.6%，同比降低59.4%，较2020年疫情期间也下降52.1%；前5月累计业绩规模同比降低52.3%，降幅较4月进一步扩大，较2020同期下降27.8%。

今年前五月只有碧桂园、万科、保利发展三家房企的销售规模达到千亿，较去年同期减少12家，超百亿房企则从去年同期的118家减少至70家，各梯队门槛值同比均下降超过50%。

具体来看，万科5月销售在TOP3中垫底，碧桂园和保利发展的全口径销售额分别为378亿元、380亿元。前五月累计销售排名中，万科则稳住了第二的位置，排名前列名由碧桂园以2012亿元守住。

销售继续承压的同时，万科在获取新项目上也持续谨慎。据中指研究院统计数据，1-5月，万科权益拿地金额与拿地面积分别为140亿元和75万平方米，分别排名第8和第22，去年同期则分别排名第1和第3。

3月底的业绩会上，万科主席郁亮曾表示，按照原本的充分授权分布式的模式，万科投资额度采取的是分大饼的方式把额度分到了区域，这种模式在市场好的时候能够抓住市场机会，但在市场有变化的时候就会显示出弱点，容易出现投资上出现高估和冒进。

因此，从今年开始，万科提出要改变过往分散拿地的模式，投资额度不再分大饼，通过集中管控，将资金更加集中地投向市场稳定、完全边际高，团队操盘能力强的地区。

“节衣缩食”的同时，万科也更强调业绩目标的完成度，毕竟这才是“止跌、企稳、回升”的关键。

正如万科开发经营本部首席合作人兼CEO张海所言，万科要打开每个项目，强绩效促改变，例如开发经营本部如今每个月在售项目都要晒成绩、排座次，以天为单位对认购签约和回款进行监测和分析。

为了将业绩目标的完成与员工利益进一步捆绑，万科试图通过修改跟投制度来进一步促进业绩目标的达成。

员工跟投机制是万科事业合伙人机制的重要组成部分，从2014年开始在项目层面实施，发布过5个版本，将项目经营成果与员工利害关系直接挂钩，鼓励跟投人员为公司和股东创造更大价值。

但在实施过程中，跟投制度一直存在被质疑侵占公司和股东利益的问题。为此，万科也在2018年引入特殊劣后机制，优先保障公司及股东利益，但随着地产行业进入下行周期，员工跟投也出现盈利困难且无法及时退出的情况。

在2019年6月万科召开的2018年度股东大会上，万科总裁祝九胜就曾坦言，现在万科员工跟投都跟不动了，压力挺大的。事实上，全国前50强房企中有跟投制度的接近30家，都出现了跟不动的现象。

“现实情况是没有那么多现金流可以跟，即使有足够的现金流，员工也是劣后的，分完股东、项目方再分给员工。”

据万科跟投制度5.0版本的特殊劣后机制规定，项目内部收益率（IRR）≤公司加权平均资本成本(WACC)的，必须跟投部分对应的项目收益优先向万科分配，直至万科达到项目IRR为公司加权平均资本成本(WACC)时对应的收益水平，再向必须跟投部分分配项目收益(追加的自愿跟投部分除外)。

公司加权平均资本成本(WACC)﹤项目IRR≤2.5倍公司加权平均资本成本(WACC)时，必须跟投部分与万科按出资比例分配项目收益；2.5倍公司加权平均资本成本(WACC)﹤项目IRR时，在项目IRR超过2.5倍公司加权平均资本成本(WACC)后的项目收益范围内，必须跟投部分按其出资比例的1.2倍分享(追加的自愿跟投部分除外)。

明源地产研究院指出，这样的劣后机制可能导致一些员工因预期收益与约束间不平衡而产生不满。

实际情况来看，万科历年整体跟投认购金额确实呈现明显下降趋势， 2017年-2021年万科当年新获取的项目中跟投认购金额总额分别为106.4 亿元、84.49 亿元、41.57 亿元、37.45亿元、31.27 亿元，分别占跟投项目资金峰值的3.48%、2.20%、1.87%、2.09%、1.28%。

或许是为了改变这一状况，6月7日，万科发布了经修订后的《万科企业股份有限公司项目跟投制度 6.0 版》，与上一版相比，取消了特殊劣后机制，新增模拟清算退出机制。

6.0版规定，对于不含持有经营类物业的跟投项目，需同时满足三个条件后，该项目的跟投资金才可通过模拟清算方式统一进行清算和退出。

首先是可销售物业的最后一期已交付；其次，所有可销售物业的累计销售金额比例达到项目可销售物业的预计总销售金额的95%及以上；最后，全部成本类合同均已结算完毕，累计已结转成本占总成本95%以上。退出时未售部分价值按收益现值法计算，折现率为15%。

对于包含经营类物业的跟投项，跟投资金要想清算退出，除满足上述三个条件外，持有经营类物业还需满足开业满3年或者NOI率超过5%的要求。

兴业证券分析师指出，这一修订确保了员工与公司同股同权，保障了员工利益，同时可以加速员工的跟投退出。