保障性租赁住房REITs陆续落地,企业如何转换经营逻辑?

来源：新京报

今年以来，我国住房租赁行业再迎实质性拐点。保障性租赁住房试点40城建设提速，多地陆续公布筹建进度，供给增量迅速扩充。更受业内关注的是，保障性租赁住房REITs（房地产投资信托基金）陆续落地，华夏北京保障房中心租赁住房REITs获批，而之前的红土创新深圳人才安居REITs、中金厦门安居REITs，已完成询价，即将上市。

那么，这是否意味着我国保障性租赁住房REITs将迎来发行潮？市场化的长租房参与主体该如何拥抱公募REITs？从盈利方面分析，公募REITs收益率突破4%的着力点是什么？

三单保障性租赁住房REITs落地

近日，《北京住房和城乡建设发展白皮书（2022）》正式发布。其中提到，2021年北京建设筹集政策性住房61003套，超额完成全年5万套任务。其中，集体土地租赁房11899套，公租房3251套，共有产权房7042套，定向安置房38811套。2022年，北京市将完善保障房房源长效筹集机制，建立促进多主体投资建设保障性租赁住房体制机制，持续优化审核分配机制，不断提高公租房运营管理规范化水平，进一步提升安居宜居水平。

发展保障性租赁住房是我国住房制度建设的重中之重。今年年初，住建部明确，“十四五”时期，40个重点城市计划新增保租房650万套(间)，同时，希望2022年全年能够建设筹集保障性租赁住房240万套(间)。

在此背景下，全国多地加大保障性租赁住房建设力度。从近期各省份反馈的上半年成绩来看，大部分城市都已完成上半年度目标，部分城市还完成了年度目标。以浙江为例，浙江省人民政府发布的消息显示，今年上半年，浙江省已筹集建设保障性租赁住房31.9万套（间），提前完成30万套（间）的年度目标任务。

在保障性租赁住房试点40城建设提速，在供给增量迅速扩充的同时，金融端利好消息频传，特别是保障性租赁住房REITs渐行渐近。近期，三单保障性租赁住房REITs获批，拉开了公募REITs落地住房租赁行业的大幕。

其中，红土创新深圳人才安居REITs、中金厦门安居REITs均已完成询价，即将进入发售流程，募集期均为8月16日至8月17日。此外，华夏北京保障房中心租赁住房REITs在8月5日获批后，迅速进入询价阶段，于8月12日进行询价，为市场获批的第三单保障性租赁住房REITs。

“保障性租赁住房REITs的上市，是行业跨时代的新纪元，拉开行业金融化的大幕。”在8月12日《中国住房租赁品牌价值蓝皮书》发布会现场，ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然表示，机构化、规模化、金融化是住房租赁行业的三大关键词。其中，机构化是基础、是前提；规模化是企业发展的必由之径；而金融化则是行业从萌芽走向成熟的助推力。

或形成“大鱼吃小鱼”的格局

从最初的产业园区、高速公路、仓储物流，到保障性租赁住房，基础设施公募REITs覆盖的资产领域越来越广。

赵然分析指出，公募REITs是一种金融创新工具，有助于进一步盘活存量资产，拓宽社会投资渠道、扩大保障性租赁住房的规模，特别是在证监会对于回收资金的再投资去向有明确规定的要求下，势必会极大增加行业的有效供给，从而真正起到平抑租金、平抑房价的目的。除此之外，公募REITs也是一种主动管理型工具，可助推租赁住房项目实现稳定且可持续增加的运营现金流，最终实现资产或资产包的保值增值。

“对于租赁企业来说，在资金端，公募REITs属于直接融资，不仅可以降低企业的资金成本，也可以有效降低企业的资产负债率；在产品端，公募REITs会迫使企业去深入思考如何通过优化产品，以提升整体收益、降低运营成本。”赵然如是说。

那么，这是否意味着我国保障性租赁住房REITs将迎来发行潮？未来将会达到多大的发行规模？

在赵然看来，保障性租赁住房REITs的规模不会达几十、几百单。一个不容忽视的问题是，一个良好的REITs标的需要具备一定的规模，如此一来，行业内或形成“大鱼吃小鱼”的局面，规模小而运营良好的资产有机会并入其中，加上公募REITs的资金将继续投入于保租房建设中，行业规模将不断扩大。因此，未来品牌租赁企业的数量或逐渐下降，而与之形成对比的是，单一品牌的体量或日趋扩容。

值得一提的是，目前发行保障性租赁住房REITs的企业主体均为国企。而在业内人士呼吁将公募REITs向优质市场化长租房项目打开时，市场化的长租房参与主体该如何拥抱公募REITs，需要做好哪些准备工作？

对此，赵然表示，保障性租赁住房REITs标的衡量准绳是资产合规性和收益率。目前，一些市场化租赁项目还需在合规性上攻克，而对于收益率已达标、规模则不够的项目，在已经上市的公募REITs将来扩募时有机会参与其中。

此外，在参与保租房的主体方面，不管是投资方，还是建设方，或是运营商，仍以国企和地方城投公司为主。不过，随着试点的深入，一些城市为扩大供给渠道，将已有的市场化长租公寓项目纳入保租房，如上海的安歆青年社区·虹口区龙之梦店、上海柚米寓的九亭中心店以及武汉城建·都市泊寓江国路店等。

在这一过程中，一些非国有企业也获得进入保租房的门票，比如万科泊寓、旭辉瓴寓、龙湖冠寓等房企系长租公寓品牌。此外，安歆、柚米寓等也通过将自身运营的某个市场化长租公寓项目，纳入保租房体系，从而参与到保租房的运营中。

在业内人士看来，这或许可以为非国有企业试点保障性租赁住房REITs提供机会。

住房租赁企业需切换到资产管理“轨道”

作为具有金融产品属性的REITs，标配有稳定现金流的产品才是保证未来盈利的标尺，而底层资产的稳定性决定了风险控制和未来的收益。在赵然看来，未来，公募REITs收益率方面还有较大的提升空间，优质的公募REITs具有丰富的产品类型，多元化会让其收益率更稳定。那么，从盈利层面分析，公募REITs收益率突破4%的着力点是什么？

从全生命周期的视角分析，租赁住房的全生命周期包括“投-融-建-管-退”5个阶段。赵然认为，在增量时代，“投”“融”“建”是租赁企业的重心所在。当供给达到一定规模，尤其是保障性租赁住房REITs打通金融闭环、提供了投资退出路径之后，住房租赁企业的资产管理能力就显得格外关键。

“住房租赁的底层逻辑换轨，成了资产管理逻辑，这是住房租赁企业眼下要特别关注的。”赵然表示，在资产管理的轨道上，租赁企业更应当重视品牌运营，一个品牌如何切入市场、如何借助品牌策略达到4%甚至更高的收益率，成了凸显品牌力的最优级指标。

在赵然看来，作为持有型不动产的租赁住房，其品牌运营的含义要复杂得多，与建好即出售的销售型不动产不同，租赁不动产强调的是运营方持续收取租金、长期持有物业产生增值获益的能力。如果说销售驱动的品牌方法论，让大家熟识的是标识、代言人等营销工具，那么，持有型品牌方法论讲的更多的是流程管理、产品定位、人员储备等运营能力。

“住房租赁是个微利行业，走机构化、规模化道路是行业参与者‘活下来’的必由之路。随着政策与金融红利的释放，住房租赁企业抓住机遇的关键在于，能否深扎进品牌运营的底部，科学制定资产布局、产品布局、人员储备、供应链管理等一系列紧耦合策略，以资产管理、长线运营的思路，倒逼企业优化产品、优化服务，进而以更多高品质供给，让租赁住房真正成为新市民、青年人住房需求的压舱石。”赵然说。