中报盘点|三成上市物企净利润下跌,物业收并购趋于谨慎

来源：新京报

在房地产行业步入寒冬之际，与地产相关的物业领域也未能幸免。

据克而瑞研究中心数据统计，今年上半年，披露中报的57家上市物企中，营收平均增速放缓、约三成净利润出现下滑，毛利率和净利率均值也进一步回调。

更多的物企正在摆脱对母公司以及整个地产行业的依赖，包括大幅增加第三方外拓、发展市政及高校等多元化业务等，以期未来能够走出独立行情。

物业行业“增收不增利”现象犹存

据克而瑞研究中心数据统计，从营收及规模增长来看，2022年上半年，披露中报的57家上市物企营业收入均值为18.45亿元，同比增长26.5%，在管面积均值同比增长30.9%；整体而言，虽然仍保持了一定增长，增速却出现了大幅下降。

从营收排名来看，碧桂园服务以200.55亿元营业收入位列排名前列，并且远高于其他上市物企，雅生活服务、绿城服务分别位列第二和第三位，营业收入分别为76.20亿元和68.28亿元。另外，今年9月1日万物云已通过港交所聆讯，若将其纳入参考对比，万物云则以143.5亿元营收位列第二。

另外一个物业发展的困境在于利润的增速远小于营收的增速，也就是存在“增收不增利”的现象。比如，2022年上半年上市物企营业收入均值为18.45亿元，同比增长26.5%；但利润并没有出现增长，2022年上半年上市物企净利润均值为2.02亿元，同比减少9.1%。

不仅如此，物企的“高利润”故事也面临着挑战。从净利润增速来看，38家物企净利润保持正增长，19家出现下跌，跌幅从10%到200%以上不等。从利润率来看，上市物企盈利能力增长乏力，毛利率与净利率分别同比下降8.3个和16.1个百分点，毛利率均值27.7%，净利率均值12.5%。

从具体排名来看，57家上市物企净利润排名前三的企业是碧桂园服务（27.52亿元）、雅生活服务（11.49亿元）、华润万象生活（10.30亿元）。

从净利润同比增速来看，净利润增速排名前三企业为德商产投服务、金茂服务和新希望服务，同比增速分别为105.4%、93.9%和77.1%。

备注：H1为上半年度。

四成物企外拓面积占比升至50%以上

从物业行业的发展特征来看，在地产行业步入寒冬之际，破除对母公司甚至地产行业的依赖，积极开展第三方拓展、开拓住宅以外其他管理业态，逐渐走出独立行情，成为物企发展的目标之一。

克而瑞研究中心数据显示，根据2022年中报，披露数据企业37家，第三方在管面积占比均值为55.6%，占比前三的企业是银城生活服务、合景悠活和雅生活服务；非住宅在管面积占比均值为33.5%，占比前三的企业是中骏商管、先进商企服务和招商积余。

而新京报记者也注意到，约有四成物企的第三方外拓面积占总在管面积的比重达到50%以上，这也意味着更多物企的规模扩张不再依赖于母公司的输血，而是“自谋生路”。

不仅如此，很多物企也开始去地产化，加大力度拓展城市服务等多种业态的物业管理，比如市政、机场、医院、高校等等。比如，越秀服务积极开拓TOD（以公共交通为导向的发展模式）物业管理，而世茂服务加大了对高校物业管理的开拓，万物云的经营理念也从单一的社区管理升级到城市运营服务。

强者恒强，物企并购更为谨慎

从规模来看，根据2022年中报，上市物企在管面积均值为1.16亿平方米，排名前三的企业为碧桂园服务（8.43亿平方米）、雅生活服务（5.29平方米）、保利物业（5.23亿平方米）。

备注：H1为上半年度。

从行业格局来看，物企在规模上呈现“强者恒强”的格局，例如碧桂园的在管面积、营收规模、毛利润指标都遥遥先进，在此基础上，碧桂园审视自身发展提出实现由规模向利润转换的经营思路。

而在管面积同比增速排名前三的企业为金茂服务（128.6%）、东原仁知服务（95.9%）、华润万象生活（92.4%）。其中，金茂服务以4.5亿元收购首置服务100%股权，东原仁知服务收购两家独立第三方物企浙江中都100%股权和湖南金典80%股权，华润万象生活以10.6亿元收购禹洲物业、24.9亿元收购中南服务，这些并购使得上述物企在规模上弯道超车。

但是，从整体来看，相比于前两年，今年上半年物业领域的收并购事件大量减少。据中指研究院不完全统计，截至6月底，行业公开披露的并购案例近20宗（不含放弃或终止收购案例），涉及交易金额80亿元。而2021年上半年行业内发起并购案40余起，涉及并购金额超150亿元，今年上半年宗数和金额都同比减半。

今年以来，物企对于并购标的更为谨慎。比如，旭辉永升服务执行董事兼CFO周迪在中期业绩会上透露：“上半年接洽了80多个项目，尽调了13个，立项了9个，但是基于谨慎的并购策略，目前还未出手。”