上半年收入净额下降,越秀房托未来半年或收购新项目

尽管疫情影响减弱，越秀房产信托基金（00405.HK，以下简称“越秀房托”）上半年业绩还是没有恢复正常水平。

8月9日，越秀房托召开2021年中期业绩发布会。数据显示，2021年上半年，越秀房托总收入约为8.82亿元，同比增长6.1%，但相比2019年同期的10亿元仍下降11.8%；物业收入净额约为6.4亿元，同比下降2.3%，比2019年同期下降12.3%。

尽管物业收入净额下降，越秀房托仍然保持稳定的分派，上半年，每基金单位分派为0.1233港元，同比增加12.3%，按基金单位于2021年6月30日的收市价4港元计算，按年计算的分派收益率为6.17%，与去年同期的6.22%基本持平，符合正常水平。

越秀房托管理层表示，物业收入净额减少主要是因为疫情之后酒店、公寓净成本逐渐恢复正常，2020年同期物业相关税项的优惠2021年不再享有。

2019年以来，越秀房托旗下8项物业组合不变，分别为广州的白马大厦、财富广场、城建大厦、维多利广场、国金中心，上海的越秀大厦，武汉的武汉越秀财富中心、星汇维港购物中心以及杭州维多利。

截至2021年6月底，物业组合整体估值为344.88亿元，与去年同期持平，总产权面积为97.3万平方米，其中被越秀房托列为成熟型物业的包括白马大厦、财富广场、城建大厦、维多利广场、国金中心、越秀大厦，面积占比为70.4%，剩下的武汉物业和杭州维多利为成长型物业。

在8.82亿元的总收入中，国金中心的收入贡献继续超过一半，达到53.1%，约4.7亿元，同比增长16.3%；白马大厦的总收入约为1.4亿元，同比减少13.6%，占比约为15.9%；武汉物业同比增长1.1%至9000万元，占总收入比例约为10.2%。

得益于成长型物业的发展，截至上半年底，越秀房托物业整体出租率约为93.2%，同比增长1.1个百分点，其中成熟型物业出租率为94%，同比减少0.5个百分点，成长型物业出租率为91.5%，同比增加4.8个百分点。

数据显示，6个成熟型物业中，白马大厦、城建大厦、国金中心的出租率均有减少，其中白马大厦的降幅较大，同比减少7.2个百分点至90.1%。

白马大厦在2020年其实也表现不佳，全年收入降幅达22.8%，也是去年收入降幅较大的物业项目。

白马大厦建成于1990年，是广州老牌的服装批发商场，疫情之前基本都是100%的出租率。疫情之后，白马大厦的出租率持续下跌，截至今年6月底，租约份数从去年同期的893下降至814份，租约单价同比下降10.6%至558.7元/平方米/月。

今年3月的业绩发布会上，越秀房托执行董事及副行政总裁区海晶曾对界面新闻称，疫情期间，白马大厦受到一定影响，在前期给租户有一定免租安排，另外因为租户的实力（较弱），受疫情影响影响较大，租户结构有一定调整。

今年，疫情影响持续，白马大厦整体恢复缓慢。同时，去年以来，白马大厦的改造工程也对收入有影响，例如对即将合同到期的二、六、八楼商铺警醒经营调整，二楼翻新改造、大厦外立面提升等。

作为越秀房托最核心的物业，国金中心上半年收入增幅是较高的，主要得益于其拥有的酒店以及服务式公寓业态开始恢复。

数据显示，国金中心拥有的四季酒店上半年收入约为1.45亿元，同比增长94%；雅诗阁公寓上半年收入则为5050万元，同比增长11.5%。

去年疫情之下，酒店受受冲击较大的业态。去年上半年，四季酒店的平均入住率为34.2%，同比减少49.3个百分点，平均房价为1684元/间/天，同比下降17.5%，在此背景下，四季酒店上半年收入同比下降64.3%至7480万元。

下半年来，随着市场逐渐恢复，在控成本、拓客源、优餐饮多措并举下，四季酒店经营大幅反弹，去年下半年收入环比增长157.5%，平均入住率为回升至80.1%，十二月份的房价达到1930元。

然而今年上半年，受5、6月份广州疫情影响，四季酒店的入住率再次下滑，平均入住率降至61.2%。

写字楼是可以稳步穿越经济周期的产品。越秀房托所持有的物业组合中，写字楼资产和收入占比超过50%，2021年上半年，越秀房托写字楼收入与去年同期基本持平，期末出租率同比增长1.4个百分点。

越秀房托主席、执行董事及行政总裁林德良曾表示，低息环境下，今年是越秀房托收购的好时机。

此次业绩会上，林德良透露，对收购环境的判断并没有改变，公司一直没有房企对外收购的研究，无论是与越秀地产还是第三方，无论是在广州还是北京、上海，不排除未来半年或一年收购新的项目。

除了融资环境外，投资战略的变化也让越秀房托在投资上将更具灵活性。今年5月的股东大会上，越秀房托披露扩大地域范围、扩大越秀房产基金投资战略的投资范围，投资政策范围从过去地域仅限于“中国”调整至可投资于“世界任何各地”的房地产，同时可以参与非控股项目投资。

林德良指出，去年12月香港证监会修订《房地产投资信托基金守则》，取消了参投项目必须50%以上控股的规定，现在少数参股也可以，在此基础上，公司就改变了整个投资策略。

来源：界面新闻