中西部核心城市调研报告发布 三大需求助推贵阳楼市

 4月17日，正合研究院联合中信建投房地产发布中西部核心城市调研报告。报告显示，今年一季度，中西部核心城市成交金额较去年一季度有小幅增长，面积有小幅下滑，成交价格有提升（商品房口径）。分城市来看，多地处于供不应求的态势，就其原因，主要是很多房企在今年一季度存在供货断档期，从短期来看，需求呈稳健趋势。

调控政策逐步加码  不同城市仍存分化

 报告显示，中西部核心城市楼市调控政策仍在逐步加码，不同城市仍存分化，热点城市延续高压政策。其中成都政策环境最严格，在预售证严格管理下，全年成交处于低位。重庆在需求端不限购但是供应端限价，由此导致热点区域一、二手房价格倒挂，一房难求，但近期有部分楼盘出现小规模突破现象。贵阳目前政策调控力度较弱，未来如果价格存在压力，不排除会加码。

 从需求层面而言，改善及投资性需求为主导，棚改对部分城市刺激明显。除了改善型需求，投资性需求的占比在中西部城市依然不低，昆明投资客占7成（省外4成，省内3成），而西安和贵阳投资客占比能达到3-4成。中西部城市中，棚改对贵阳和乌鲁木齐刺激比较大。

 中西部各城市市场份额方面整体呈现集中趋势，但城市差异较大，成都、重庆、西安原先市场集中度较低，均不足30%，因此2017年呈现快速上涨的趋势；贵阳和昆明原先市场集中度已处于高位，因此集中度提升不明显。

 棚改大力推进贵阳改善需求持续释放

 正合研究院专家分析认为，三波需求支撑贵阳楼市。棚改持续大力推进，普通改善需求持续稳定释放；贵阳较低房价收入比及不限购导致城市投资热潮持续，但存在政策加码风险；大数据产业植入进度加速，但短期仍未能导入高支付力人群。2018年围绕棚改释放主力区域布局，产业发展区作为战略机会性进入。

根据分析，目前贵阳维持限贷、限价、限售政策，整体调控力度较为温和。如果政策不加码，预计2018年成交相较去年的700多万平方米继续向上走，一是因为棚改力度较大，二是因为整体环境优越。如果限购管控，成交量会受到冲击。价格方面已经到7000元/平方米，而2017年成交均价为6682元/平方米，一些热点区域价格能达到1万元/平方米。

 贵阳楼市需求的推动很大部分原因是棚改，棚改力度非常大，每年超额完成任务。2017年计划改造3.3万户，实际改造3.5万户，2018年继续放量，计划完成5.89万户。

 2017年下半年受政策影响贵阳供应量走低，去库存效果显著，除住宅外，商业及写字楼库存去化加速。2017年商品房库存约为1078万平方米，较2016年下降429万平方米，其中住宅去库存约为299万平方米，占比约为61%，消耗大量库存。

 2018年，贵阳棚改力度加大，土地供销平衡将持续维稳。2017年贵阳市土地市场，住宅用地的供应量同比上涨31%至4719亩，成交量同比猛涨171%至4684亩，涨幅达2012年以来较高，且成交量2014年以来重占制高点，贵阳住宅土地市场热度大幅提升。

来源：贵州都市报

搜狐焦点贵阳站编辑：明洋

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